Как стало известно “Ъ-Черноземье”, в Воронежской области число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве с начала года выросло более чем в два раза. По сообщению регионального управления Росреестра, большая часть таких сделок — выкуп квартир самими застройщиками в преддверии реформы рынка долевого строительства. Эксперты не видят каких-либо нарушений в подобной практике, не ожидая сложностей при дальнейшей перепродаже жилья.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По итогам первых шести месяцев 2019 года управлением Росреестра по Воронежской области отмечен резкий рост зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ). Всего было зарегистрировано почти 11,2 тыс. ДДУ, что более чем в два раза превышает показатель первого полугодия 2018-го (почти 5,5 тыс. договоров).
Такой значительный рост количества заключенных договоров на первичном рынке недвижимости в ведомстве объясняют введением с 1 июля нового способа обеспечения по ДДУ, а именно — переходом на расчеты посредством эскроу-счетов. На них хранятся средства покупателей квартир в строящихся домах, а получить их застройщик может только после сдачи объектов. Для введения работ при этом привлекаются банковские кредиты. Согласно апрельским поправкам правительства РФ, часть домов может быть достроена по старым правилам: степень готовности их должна составить не менее 30%, а количество заключенных договоров участия в долевом строительстве не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест. Под последний критерий фактически и подводили свои объекты многие девелоперы.
По данным Росреестра, за первое полугодие 2019-го управлением зарегистрировано в Воронежской области 194 ДДУ с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченных банках. Начиная с 1 июля «в силу установленных законом требований данных показатель будет динамично расти», уверены в ведомстве. Управление также отмечает увеличение количества зарегистрированных прав участников долевого строительства на 20%: в частности, за первое полугодие зарегистрировано более 9,9 тыс., за аналогичный период прошлого года — более 8,2 тыс.
По данным Банка России, в мае нынешнего года в Воронежской области объем и количество ипотечных кредитов упали на 28%, до 2,3 млрд руб. и 1,29 тыс. штук соответственно. Как отмечает глава агентства Infoline Евгений Лавриненко, в том же месяце объем ипотеки по ДДУ составил 33,35% от общего числа договоров. В денежном эквиваленте в мае застройщики на ипотеке заработали 773 млн руб., подсчитал эксперт. И по сравнению с апрелем количество договоров ипотеки по ДДУ снизилось на 11,86%, но в объеме — лишь на 1,28%. По сравнению с маем прошлого года объем уменьшился на 6,3%.
Руководитель практики имущественных и обязательственных отношений НЮС "Амулекс" Галина Гамбург не считает указанные сделки незаконными и предполагает, что сложностей при последующей передаче прав третьим лицам возникнуть не должно. «Данные сделки обладают признаками мнимости, могут быть признаны недействительными в силу своей ничтожности, но для этого в суд должно быть подано исковое заявление стороной сделки (а в рассматриваемой ситуации понятно, что никто этого делать не будет), — пояснила госпожа Гамбург. — Либо такая сделка может быть оспорена лицом, права и законные интересы которого ей нарушены. Опять же сложно представить, кто может быть таким лицом».
Кроме того, практика, когда застройщик на первоначальном этапе «оптом» продает квартиры компаниям-партнерам, существует давно, напоминает госпожа Гамбург. Она объясняет это еще и тем, что у девелоперов зачастую есть родственные компании, которые занимаются именно реализацией жилья и сами ничего не строят. Также подобная практика помогает при оптимизации налогообложения.