Девелоперам запретят строить на деньги дольщиков: Владимир Путин поручил правительству в ближайшие три года заменить систему долевого строительства банковским кредитованием и «другими вариантами» финансирования. Идея заключается в снижении рисков для покупателей. Что будет с ценами на жилье в результате такой замены, рассказывает Татьяна Гомозова.
Фото: Сергей Куликов, Коммерсантъ
Долевое строительство в России — больной вопрос: вкладывая деньги, что называется, на «уровне котлована», можно купить квартиру на десятки процентов дешевле готовой. Но многие дольщики таким образом вместо жилья получили проблемы: один из самых громких случаев — скандал с компанией «Су-155». После ее банкротства пострадавшими оказались 30 тыс. человек, для завершения строительства из госбюджета было выделено 40 млрд руб.
Для защиты дольщиков создан компенсационный фонд: в него девелопер обязан отчислять проценты от каждого договора; средства при необходимости пойдут на компенсации пострадавшим или достраивание дома. В октябре фонд заработал, но одновременно с этим Владимир Путин поручил Минстрою продумать план замены долевой застройки на проектное финансирование. Оно подразумевает строительство на деньги инвестора или банка: застройщик несет перед ними ответственность, платит проценты по долгу и продает только готовое жилье. По словам главы «Рейтингового агентства строительного комплекса» Николая Алексеенко, далеко не все застройщики смогут работать без денег дольщиков, а это закончится ростом цен на жилье:
«Мы получим на рынке некие олигополии, крупнейшими девелоперами у нас будут банки. К чему это приведет? К снижению конкурентной среды, темпов стройки, ухудшению качества, и, скорее всего, росту цен».
Сами застройщики говорят о возможном подорожании жилья на 15–35%. Инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев уверен, что как минимум в ближайшей перспективе этого не произойдет:
«Покупатели не будут приобретать недвижимость в огромных количествах, у нас есть готовое жилье, вторичный рынок; существует, конечно же, дефицит квадратных метров, но не во всех регионах есть платежеспособный спрос. Не будут покупать квартиры в Москве из-за дороговизны — значит, будут покупать в Подмосковье, подмосковные девелоперы окажутся в плюсе».
Помимо банковского кредитования, правительству поручено изучить и «другие варианты» финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. Есть и схемы, позволяющие все так же занимать у частных лиц, пояснил обозреватель «Коммерсантъ FM» по недвижимости Андрей Воскресенский:
«Интересный опыт есть в Великобритании, где возможна покупка квартиры на ранней стадии строительства: как правило, платится 5–10%, и эти деньги не являются источником финансирования для застройщика, они поступают на счет юридической компании, которая ведет эту сделку. За покупателями закреплена фиксированная стоимость, и многие, когда строительство завершено, продают жилье по цене чуть повыше».
Еще один вопрос — кто сможет заместить объем финансирования строительства, который обеспечивали дольщики. По словам главы Минстроя Михаиля Меня, на конец октября он составлял 3,5 трлн руб. Размер кредитного портфеля в сегменте строительства у Сбербанка — в четыре раза меньше. План мероприятий по замене долевого строительства альтернативой должен быть утвержден к 15 декабря.