Воронежское ООО «Выбор» депутата облдумы Александра Цыбаня планирует застройку квартала «Калейдоскоп» на почти 800 тыс. кв. м жилья и 16,7 тыс. жителей в пригородном Новоусманском районе около поселка Отрадное. Стоимость возведения 48 11-этажных домов на 74,9 га, ряда соцобъектов и около 3 км двухполосной дороги эксперты оценили примерно в 22,4 млрд руб. По соседству с «Выбором» свой микрорайон возводит другой крупный застройщик региона — АО «Домостроительный комбинат», а генплан Отрадного до 2034 года предусматривает появление 3,7 млн кв. м жилья. Оба проекта в райадминистрации охарактеризовали как «большую нагрузку» для муниципалитета, которая определит его дальнейшее развитие.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Проект планировки территории общей площадью 116,4 га (всего шесть участков кадастровой стоимостью 3,3 млн руб.) около Отрадного и федеральной трассы М4 «Дон», уже прошел процедуру публичных слушаний. Как рассказали „Ъ“ в администрации Новоусманского района, на 74,9 га «Выбор» намерен возвести 48 11-этажных жилых домов из 175 секций. Общая площадь застройки может составить 108,2 тыс. кв. м, а площадь жилых зданий — 799,8 тыс. кв. м. В том числе около 585 тыс. кв. м жилья могут составить 11,7 тыс. квартир для размещения 16,7 тыс. жителей. Из социальных объектов проектом предусмотрены школа на 1,7 тыс. мест, три детских садика на 250 мест каждый, две поликлиники — на 331 и 51 посещение в смену, предприятия торговли и общепита (общая площадь нежилых зданий может превысить 63,6 тыс. кв. м). Транспортная инфраструктура микрорайона должна предусматривать в сумме 6,7 тыс. парковочных мест, а также прокладку около 3 км автодороги. Она сможет соединить М-4 с тамбовской трассой и стать дублером нынешней основной дороги в Отрадном (ее расширению, карк пояснили в администрации, мешают частный сектор и коммунальные сети).
Согласно данным Росреестра, все участки находятся в частной собственности и предназначены для сельскохозяйственного производства. Однако генпланом Отрадного на них предусмотрено жилищное строительство. В компании «Выбор» подробный комментарий по проекту пообещали предоставить в ближайшее время.
По оценкам участников регионального строительного рынка, при себестоимости квадратного метра в 28-30 тыс. руб. (такую цену определяет в первую очередь расположенный в том же районе в Масловском индустриальном парке завод объемно-блочного домостроения «Выбор-ОБД» мощностью 265 тыс. кв. м) инвестиции в «Калейдоскоп» оцениваются примерно в 22,5 млрд руб.
В Отрадном поблизости от указанной территории уже реализуется крупный проект — микрорайон Черемушки на 40 тыс. человек, который через ООО «Воронежбытстрой» застраивает основанное сенатором Сергеем Лукиным АО «ДСК». На 107 га компания ранее планировала возвести 81 жилой дом общей площадью 1,2 млн кв. м, восемь детсадов на 1,2 тыс. мест, четыре школы на 3,96 тыс. учащихся, поликлинику на 400 посещений в смену, спортивные объекты и паркинги на 11 тыс. машино-мест. В 2014 году в ДСК оценивали проект примерно в 50 млрд руб., а сроки его реализации — в десять лет.
Генпланом Отрадненского сельского поселение предусмотрено, что к 2028 году объем построенного жилья составит 3,6 млн кв. м, из которых 2,8 млн кв. м — в Отрадном, 874 тыс. — в Александровке. По состоянию на 2010 год в поселении было всего 103 тыс. кв. м жилых объектов, большая часть из которых являлась малоэтажным усадебным фондом. При этом расчетные показатели земель населенных пунктов, согласно документу, возрастут с 968 га до 2,4 тыс. га, а объем земель сельхозназначения пропорционально уменьшится — с 2,2 тыс. га до 887 га.
Руководитель управления архитектуры и градостроительства Воронежской области Марина Ракова ранее поясняла „Ъ“, что изначально при выборе направления первоочередного развития Воронежа отдавалось предпочтение его левобережной части с поэтапным освоением земель Новоусманского района: «Напомню, что Воронеж при корректировке генплана в 2014 году заявил 6,8 млн кв. м жилья на 1,5 тыс. га до 2020 года. А генплан Отрадного до 2034 года предусматривает строительство 3,7 млн кв. м жилья. В нынешних экономических условиях мы подошли к пониманию того, что планы между собой нужно согласовывать и увязывать. И по большому счету — аккумулировать ресурсы внутри города, меняя вектор пространственного развития».
Глава Новоусманского района Владимир Чернышов полагает, что в муниципалитете создан «задел для строительства жилья на 25 лет вперед». «Для района это большая нагрузка, конечно. Но это и его перспективы, новые рабочие места, федеральные средства на социальные объекты», — добавил господин Чернышов.
По мнению руководителя воронежского проекта в сфере продаж недвижимости «Первичка.pro» Дмитрия Карабеля, проект «Выбора» может столкнуться с одинаковыми для всех участников рынка сложностями со сбытом, но шансов справиться с ними у компании больше: «Объем сданного или уже строящегося жилья в Воронеже достаточно большой. Реализация его сложная, поскольку спрос достаточно сильно отстает от имеющегося предложения. Думаю, продавать квартиры в новом проекте “Выбора” без определенных маркетинговых подходов будет сложно. Но компания возьмет свое оптимизацией цены, себестоимость домов у нее ниже, чем у конкурентов. Поэтому “Выбор” может сделать ниже и стоимость квадратного метра для покупателей». «Отрадное — привлекательный район, многие покупатели интересуются им из-за формата “город в городе”», — добавил господин Карабеля.