В нынешний экономический кризис, спровоцированный больше политическими факторами, чем объективной рыночной конъюнктурой, у властей новая риторика, связанная с импортозамещением. Но, как выясняется, московские строители не смогут по объективным причинам полностью перейти на российские материалы и оборудование. У московских властей есть свой антикризисный план, как не допустить сбоев в строительстве важных для мегаполиса объектов из-за возможных проблем с поставками импортной техники и подорожания стройматериалов. Об этом в интервью "Ъ" рассказал вице-мэр и глава столичного стройкомплекса МАРАТ ХУСНУЛЛИН.
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Лекай
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Лекай
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Лекай
— Могут ли строители без особого ущерба для себя отказаться от поставок техники и оборудования из-за рубежа?
— На самом деле в строительстве, где большая часть материалов и квалифицированной рабочей силы — из России, проблема с импортозамещением не такая острая, как в других отраслях. У нас, например, доля импортных составляющих в зависимости от сложности объекта не превышает 20%. Другой вопрос — соотношение цены и качества. Здесь все как в жизни: если ты хочешь экономить на запчастях, то будь готов ездить на "Жигулях", если хочешь ездить на "Мерседесе", значит, тебе придется потратиться на импортные детали. В нашем случае все зависит от того, какое качество строительства мы хотим получить. Некоторые объекты можно построить полностью с использованием российских материалов. Но нельзя заниматься самообманом и рассчитывать на то, что возможно полностью локализовать производство внутри страны.
— Есть ли такие комплектующие, которые невозможно выпускать внутри страны?
— Например, мы не сможем заменить некоторые виды импортной техники: держатели лицензий по тем или иным соображениям не дадут свое согласие на производство в России. Хотя это единичные случаи. Кроме того, для производства определенной техники внутри страны нужно закупить дорогостоящее оборудование. Большой вопрос, пойдут ли на это сейчас российские компании. Есть еще одна проблема: чтобы наладить выпуск недостающих материалов или оборудования внутри страны, требуется как минимум полгода. Мы не можем себе позволить, чтобы стройки, финансируемые городским бюджетом, простаивали столько времени. Я не удивлюсь, если точно так же вам ответят и девелоперы: вряд ли в текущей ситуации на валютном рынке они готовы полгода ждать замены импортных материалов.
— Есть ли все-таки у московских властей планы по локализации материалов и оборудования, используемых на городских стройках?
— Мы наметили для себя некоторые цели. Например, до конца 2015 года мы должны локализовать производство тюбингов и вентиляционных систем, используемых в строительстве метро.
— Строители наблюдают отток дешевой рабочей силы, поскольку тем же мигрантам из Средней Азии стало невыгодно работать при низком курсе рубля на московских стройках. Насколько это может оказаться критичным для отрасли?
— Вопреки расхожему мнению, сейчас на столичных стройках доля иностранных рабочих, включая граждан СНГ, не превышает 7-8%, поскольку некоторые строители по факту сократили объемы своих работ. Я хочу особо подчеркнуть: можно принимать любые решения (относительно присутствия иностранной рабочей силы.— "Ъ"), но в конечном итоге все ляжет на плечи потребителей. У среднеазиатских мигрантов зарплата не так высока, как у российских рабочих. По большому счету, ничего страшного не происходит: мы можем справиться собственными трудовыми ресурсами, но объекты будут чуть дольше и дороже строиться.
— По строительству метро в той же Новой Москве мэрия в мае 2014 года подписала меморандум о сотрудничестве с более правильными в нынешней ситуации контрагентами — китайской корпорацией CRCC и инвестфондом China International Fund. Но позже стала появляться информация, что переговоры прекратились.
— Переговоры идут. Китайская сторона продолжает изучать всю техническую документацию по проекту. Но из-за курсовых колебаний валют наши партнеры изъявили желание номинировать будущий контракт в юанях. Если мы сможем собрать такую финансовую схему, которая позволила бы нам на взаимовыгодной основе рассчитаться с китайскими контрагентами, то вполне возможно подписание окончательного контракта.
— Возможно ли участие китайских инвесторов в крупных девелоперских проектах в Москве?
— Конечно. Например, китайская Dalian Wanda Group по-прежнему заинтересована привлечь инвестиции в застройку части территории ЗИЛа. Надеюсь, что в этом году город объявит аукцион по отбору инвесторов по застройке второго участка бывшего автозавода (первый аукцион выиграла группа ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова, намеревающаяся построить в промзоне 1,57 млн кв. м недвижимости.— "Ъ"). Dalian Wanda будет участвовать в аукционе на общих основаниях.
— Как вы считаете, не повлияет ли макроэкономическая ситуация на строительство парламентского центра в Мневниковской пойме?
— Вы же понимаете, какой статус у этого проекта, поэтому вряд ли он будет заморожен. Городское правительство утвердило всю необходимую градостроительную документацию. Теперь с нашей стороны осталось подготовить и провести конкурс по отбору инвесторов, которые будут застраивать в Мневниках часть земель, находящихся в собственности Москвы. Мы направим средства, полученные по итогам торгов, на строительство транспортной инфраструктуры в пойме.
— Пересмотрели ли свои планы западные инвесторы, работающие на московском рынке недвижимости, в связи с валютными колебаниями и политическими рисками?
— Сейчас все иностранные инвесторы заняли выжидательную позицию, наблюдая за курсовыми колебаниями. Для зарубежных инвесторов, научившихся зарабатывать на российской недвижимости, укрепление рубля значительно важнее, чем политические риски.
— Тотальное бегство капитала из страны из-за резкого снижения курса рубля, возможно, сдерживается боязнью российских бизнесменов попасть под санкции западных стран из-за политической ситуации. В этом случае по логике бизнес должен вкладывать средства, в том числе в российскую недвижимость. Вы ощущаете приток внутренних инвесторов?
— Исторически в Москве основная доля вложений в недвижимость — внутренние инвестиции. Это понятно: в столице сосредоточено около 80% всего капитала страны. Сейчас ряд крупных российских компаний намерен инвестировать собственные средства в девелопмент: я не исключаю, что это то, о чем вы говорите.
— Но недавно вы ошеломили рынок заявлением, что с покупкой квартир в Москве стоит подождать до марта. В тот же день у некоторых риэлторов вдвое сократилось количество обращений...
— Как всегда, слова были выдраны из контекста. Я имел в виду следующее: к марту федеральные власти намерены разработать механизмы субсидирования процентных ставок по ипотеке. Сейчас средние ставки по таким кредитам составляют 18,5-20%, и это неподъемно для многих покупателей. Снижение ставки до 13%, что соответствует прошлогоднему уровню, стабилизирует сегмент новостроек, так как субсидировать ставки власти намерены только при покупке жилья на первичном рынке. Ни московские власти, ни застройщики не заинтересованы в заморозке крупных строек и снижении темпов ввода нового жилья. Если проанализировать кризисы последних лет, то всегда получалось так, что цены на жилье в Москве всегда росли. Более того, я считаю, что сейчас возможен рост стоимости на уровне инфляции, которая, как ожидает правительство, достигнет 12,5%. Впрочем, мы уже наблюдаем, что производители стройматериалов начали повышать цены.
— Можете привести примеры?
— Сегодня металлурги подняли стоимость своей продукции на 30-50%. Хотя они выпускают те же металлоконструкции внутри страны, но ориентируются на биржевую стоимость металла. Производители кабеля тоже подняли цены на свою продукцию. Если сейчас будет дорожать топливо, подорожают и перевозки стройматериалов.
— Будут ли пересматриваться размеры финансирования объектов, строящихся в рамках адресной инвестиционной программы (АИП), с учетом подорожания стройматериалов?
— Сегодня мы не пересматриваем АИП. Мы, напротив, ищем возможности оптимизировать расходы при строительстве тех или иных объектов. Кроме того, перепроверяем утвержденный ранее перечень объектов, включенных в АИП, с тем чтобы отказаться от финансирования второстепенных строек. Будут деньги — построим, не будут — значит, нет. У нас приоритетом остается транспортная инфраструктура: мэр поставил задачу расширить метро независимо ни от чего. Если наступит такое время, что денег совсем не будет хватать, то откажемся от небольших участков дорог. Потом, когда конъюнктура позволит, можем возобновить эти проекты. Более того, мы сейчас в качестве антикризисной меры предлагаем нашим подрядчикам постараться сдать объекты раньше запланированных сроков. В этом случае мы готовы расплатиться с контрагентами досрочно, что позволит им хоть как-то сократить риски от дальнейшего падения курса рубля и инфляции. Кстати, я уже доложил Сергею Семеновичу (Собянину.— "Ъ"), что основные работы по подготовке Большой спортивной арены "Лужники" к чемпионату мира по футболу мы завершим не в 2017 году, как планировалось ранее, а на год раньше (генподрядчиком работ выступает принадлежащее мэрии ОАО "Мосинжпроект".— "Ъ"). Мы рассчитываем сократить сроки, например, за счет продления ночной смены.
— И все же следует ли ожидать увеличения смет в результате подорожания стройматериалов?
— В тех стройках, где используются импортное оборудование и материалы, не избежать подорожания. Я не могу вам сказать, на сколько именно, так как сейчас ведем подсчеты.
— Не опасаетесь ли, что в текущей ситуации проблемы могут возникнуть у ваших контрагентов? Например, "Трансстрой" уже испытывает трудности с реконструкцией Щелковского шоссе, и мэрия через суд пытается взыскать с компании 1,6 млрд руб.
— Сейчас делать прогнозы на этот счет — все равно что гадать на кофейной гуще. У нас есть программа антикризисных мер, которые планируем обнародовать 18 февраля на коллегии стройкомплекса. Например, мы уже создали специальный штаб, где в ручном режиме решаем не только системные, но и текущие проблемы. Но, как правило, в нашей практике возникает чисто прикладной вопрос: генподрядчик городских строек задерживает выплаты своему субподрядчику, который из-за этого не может расплатиться с работниками. В антикризисном штабе решаются именно такие проблемы.
— Могут ли девелоперы и застройщики, не участвующие в бюджетных стройках, рассчитывать на антикризисную поддержку властей?
— Мэр поставил задачу рассматривать в приоритетном порядке обращения инвесторов. Иногда мы девелоперов, наоборот, подталкиваем на получение документации по той или иной площадке. Сегодня инвестор при наличии у него утвержденного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) уже спокойно может идти в банк за кредитом. Такие документы, кстати, увеличивают качество залоговой массы заемщика.
— Но вы неоднократно заявляли, что градостроительно-земельная комиссия утвердила проекты общей площадью 100 млн кв. м...
— Таким образом мы сделали огромный задел на будущее. Если по итогам прошлого года в Москве введено 9 млн кв. м различной недвижимости, значит, принятые градостроительные решения, позволяющие построить 100 млн кв. м, дадут возможность поддерживать текущие объемы ввода еще как минимум десять лет. По нашим прогнозам, в 2015 году в Москве объем строительства сохранится на прошлогоднем уровне. Это неизбежно, если даже макроэкономическая ситуация ухудшится, так как все равно надо завершать стройки, начатые два-три года назад. Сомнительно, чтобы девелоперы заморозили строительство объектов высокой степени готовности. У нас в 2014 году введено рекордное число офисных площадей — 1,4 млн кв. м, это опять же улучшение, а также увеличение числа рабочих мест, на что мы и нацелены сегодня. С другой стороны — формируется конкурентная среда: чем больше бизнес-центров, тем ниже ставки аренды, а значит, и издержки бизнеса.
— Но вряд ли девелоперы рады такому рекорду, учитывая, что доля вакантных площадей в офисном сегменте достигла критического уровня 28%.
— Если бы не текущая ситуация, то этого не случилось бы. Мы ведь рассчитывали на рост, поэтому не ограничивали стремление инвесторов строить офисы. Конечно, плохо, что существует такое количество невостребованных площадей, но рынок рано или поздно отыграет свое. В том же сегменте торговых площадей в прошлом году у нас тоже был рекорд по вводу, но доля вакантных площадей в этом секторе не так велика, как в офисах. Более того, с точки зрения арендных ставок торговые центры Москвы по-прежнему интересны инвесторам.
— По дорожному строительству у властей города остались нерешенными некоторые вопросы. Например, даже после реконструкции Дмитровского шоссе невозможно выехать на внешнюю сторону МКАД, так как на этом участке проходит газопровод. Удалось ли по этому поводу договориться с "Газпромом"?
— Работа по перекладке газопровода затянулась, так как "Газпром" не принимает решения так быстро. Но на сегодняшний день все основные этапы по согласованию пройдены, и надеюсь, что в мае запустим съезд на внешнюю сторону МКАД.
— Вы заявляли, что строительство Алабяно-Балтийского тоннеля, ставшего долгостроем, завершено, но движение по нему до сих пор не начато.
— Строительная часть действительно завершена еще в прошлом году, остались кое-какие работы по благоустройству территории поверх тоннеля, но их мы закончим в мае--июне. Это некритично. Самая главная проблема возникла с оформлением документов. Так как обанкротился генподрядчик объекта (НПО "Космос".— "Ъ"), какую-то часть документации нам приходится делать заново. Без этого Ростехнадзор не примет тоннель в эксплуатацию.
— Реконструкция Большой Академической улицы в свое время вызвала протесты местных жителей, город пошел им навстречу. Когда планируете завершить работы на этом участке?
— Я думаю, что основную часть работ по Большой Академической завершим в этом году. Это стройкой занимается сильный генподрядчик — "Мостотрест", который до сих пор ни по каким объектам не сорвал сроки. Да, мы согласились на пожелание жителей не строить проезжую часть, которая по проекту плотно примыкала к жилым домам. В этом проекте пока не решена судьба с тоннелем на улице Берзарина. Если возникнет нехватка средств, то не исключено, что откажемся от него, оставив светофор и ограничив скорость движения. Тем более запроектирован тоннель винчестерного типа, а это достаточно сложное с технической точки зрения решение.
— Считаете ли вы удачной построенную в районе Сокол транспортную развязку, где все равно постоянные пробки?
— На самом деле это сложнейший инженерно-технический объект в мире и амбициозная задача, за которую правительство Москвы взялось еще много лет назад (стройка начиналась еще при бывшем мэре Юрии Лужкове.— "Ъ"). Но, на мой взгляд, причина пробок в том, что, к сожалению, в генплане города до сих пор до конца не учтен рост автомобилизации.
— Ваши коллеги по мэрии активно продвигают идею платного въезда в город. Как вы считаете, это решит транспортную проблему?
— Мне кажется, платный въезд как единственная мера неэффективен. Должен быть набор механизмов, например расширение парковочного пространства, увеличение сети общественного транспорта и т. д. Так что это комплексная задача, которую должны решать все городские структуры сообща.