— сектор рынка —
Характеристики в пользу выбора
Основные факторы, влияющие на стоимость предложения, — расположение объекта и его качественные характеристики, включая стоимость. Сегодня арендаторы офисной недвижимости «голосуют» не за историческую, а за географически центральную часть города, вблизи основных магистралей — Московского шоссе, улиц Ново‑Садовой, Гагарина, Победы, Авроры. Но и там сохраняется основная самарская проблема — отсутствие парковочных мест.
«С каждым днем растет спрос на комплексные со стороны арендодателя услуги, — сообщает руководитель отдела коммерческой недвижимости группы компаний „Бизнес-гарант” Дмитрий Новиков. — Это подразумевает и удобные подъездные пути, и просторный паркинг — а таким сегодня не обладает, к сожалению, ни один бизнес-центр, комфортное внутреннее убранство помещений, центральное кондиционирование».
Это — минимум. По словам Дмитрия Новикова, сейчас очень востребован формат евростоловых, расположенных, как правило, на первых этажах зданий, а также переговорных комнат, которых зачастую не хватает на этажах. Плюс — возможность выбора провайдера, будь то интернет или телефония. Такие, казалось бы, мелочи, напрямую не влияющие на финансовую выгоду арендодателя, оказываются порой решающими.
«Не все работодатели заботятся о том, чтобы их сотрудникам было удобно приезжать и уезжать, собственно трудиться, иметь возможность пообедать рядом с офисом в ближайшем кафе или в самом здании бизнес-центра, — говорит предприниматель Ирина Борисова. — При этом не имеет значения, в каком районе города, ведь подразделения государственных учреждений расположены даже на окраинах, и люди там работают, принимают посетителей. Трафик есть везде, важна инфраструктура».
Имиджевую эффективность бизнес-центра формируют не только актуальность и соответствие запросам целевой аудитории, имеют значение также средства и условия коммуникации с клиентами. Одна из последних тенденций на рынке — стремление девелоперов получить сертификат соответствия экологическим стандартам. Правда, пока она не повсеместна и касается, скорее, офисных центров премиум-класса.
«Немаловажным фактором в выборе офисного помещения являются и „соседи”, — добавляет адвокат, вице-президент ПАСО Алексей Кокин, — так как, если в офисном здании располагаются длительное время крупные, с „именем”, компании, это, конечно, положительная характеристика для самого офисного здания и имеет значение для многих потенциальных арендаторов и клиентов».
Все это в совокупности и дает качество, которое сегодня в большой цене. «На рынке офисной недвижимости Самары только около 15% приходится на качественные офисы А, B и С класса, — сообщает аналитик „Инвесткафе” Роман Гринченко. — Впрочем, это примерно соответствует спросу на рынке, так как значительная доля потребления приходится именно на недорогие офисные помещения».
Здания под спрос
По типу строительства за последнее десятилетие в Самаре превалировали крупноформатные объекты офисного назначения — БЦ. Максимальный объем нового строительства в сфере коммерческих площадей Самары пришелся на 2006–2008 годы. Сегодня основная часть крупноформатной недвижимости в офисном сегменте расположена в центральных районах городах — Самарском, Ленинском, Октябрьском, Железнодорожном. Всего в городе действует около 40 бизнес-центров, при этом на встроенные площади приходится порядка 75–80% от сдаваемой в аренду площади.
«Условно объем офисных площадей в Самаре можно оценить примерно в 0,5–0,6 млн кв. м, — констатирует аналитик УК „Финам менеджмент” Максим Клягин. — Объем встроенно-пристроенных площадей с трудом поддается оценке, в том числе ввиду низкой прозрачности этого сегмента рынка, неурегулированного статуса значительной части таких объектов. По некоторым данным, речь идет не менее чем об 1 млн кв. м. Доля вакантных площадей в качественном сегменте варьируется в диапазоне 5–10%».
В 2013 году в Самаре анонсировали ряд новых проектов, большинство из которых носит комплексный характер. В городе ожидается застройка сразу нескольких площадок, где основная часть застройки является жилой с сопутствующими торгово‑офисными и социальными объектами. Речь идет о застройке площадки бывшего подшипникового завода 4 ГПЗ (площадью около 40 га),
территории завода имени Масленникова (площадью около 50 га), офисно-жилом комплексе около Центрального автовокзала, площадки бывшего ипподрома и застройке в поселке Лейтенанта Шмидта. Освоение этих территорий, считают эксперты, приведет как к увеличению жилого фонда, так и площадей коммерческих объектов различных масштабов и направленности. Наиболее успешным в перспективе, из-за совокупности всех удобств, аналитики считают строящийся на пересечении Московского шоссе и улицы Авроры многофункциональный офисный центра класса А «Бизнес-крепость „Башня”».
В офисном сегменте построен ряд офисных центров разных классов общей площадью около 42 тыс. кв. м. Офисный центр на ул. Аврора, 155, площадью 6 тыс.кв.м заявлен как класс А; Millennium Tower на Мичурина (9260 кв.м) и «Арбат» на Московском шоссе, 55 (10,5 тыс. кв. м) — класс В+; «Парфюм» на Мичурина, 21 (6 тыс. кв. м) и «Олимп» на Ново‑Садовой, 311 (10 тыс. кв.м) — класс В. Анонсировано строительство еще ряда крупных офисных центров («Самара-сити», БЦ «Комби»), однако подробностей проектов пока нет.
«Самара еще сможет освоить несколько качественных проектов класса А и В, — рассуждает директор ООО „Территориальное агентство оценки” (ГК „Поволжский центр развития”) Валентин Лобанов. — Скорее всего, существует определенная нехватка качественного сегмента С. Потому что основная проблема для объектов офисной недвижимости в Самаре — это отсутствие достаточной инфраструктуры, к основным элементам которой относится наличие достаточного количества парковочных мест около объектов офисного назначения».
Сейчас в структуре рынка качественных площадей доминирует класс B — 50–60%. Появление новых бизнес-центров со знаком качества и усилит конкурентные позиции самих девелоперов, и в то же время удовлетворит рыночный спрос.
Ставки на формат
По итогам четвертого квартала 2013 года в среднем по городу ставка аренды офисных помещений составила 530 руб. за 1 кв. м в месяц, говорится в обзоре рынка коммерческой недвижимости города Самары ООО «ЭКСО-Самара». Максимальные ставки аренды зафиксированы в исторической и деловой части города. Сейчас средний ценник на приличную арендную площадь в бизнес-центрах, по словам Дмитрия Новикова, равен 500–700 руб., причем в любом районе города. Минимальный порог составляет 350 руб., максимальный может превышать 1000 руб. Продажная стоимость 1 кв. м офисных площадей в прошлом году составила в среднем по городу 52,8 тыс. руб. Примечательно, что в течение 2010–2012 годов ценовая ситуация на рынке стабилизировалась, а в 2013 году отмечался рост.
Изменения в стоимости на рынке коммерческой недвижимости отмечаются в сегменте торговых объектов. В частности, сетевые ритейлеры из-за колебаний курса валют опасаются делать крупные закупки, соответственно, склады простаивают. Офисная же недвижимость востребована по-прежнему, заполняемость бизнес-центров составляет 80–90%. В ближайшей перспективе, по мнению аналитиков, арендаторы будут более спокойно подходить даже к аренде дорогих офисов, поскольку замедление экономики из-за санкций и ее общего охлаждения может ударить по внутреннему рынку, и это уже происходит. «За примером далеко ходить не надо — достаточно посмотреть на снижение продаж АвтоВАЗа, от которого в Самаре зависит большое количество подрядчиков, малый и средний бизнес, покупательская активность», — говорит генеральный директор компании GKFX Дмитрий Раннев.
В одном из самых востребованных форматов street retail тоже происходят перемены, правда, не в ценовом, а в территориальном диапазоне. В частности, меняются предпочтения арендаторов в отношении местоположения. Если раньше помещения на улицах Гагарина, Победы площадью до 50–100 м сдавались за день-два, то сейчас на этой «золотой миле» подолгу висят объявления собственников о сдаче помещений в аренду.
«Некоторые старые зоны начинают перенасыщаться, — поясняет Дмитрий Новиков. — Но появляются новые, например, на улицах Мичурина, Масленникова, где очень высокая плотность населения, где пешеходная тропа пролегает от станции метро «Российская» к остановкам общественного транспорта. Именно ее оживленность повлекла за собой развитие этого коридора, который два-три года назад был вообще неинтересен. Малый и средний бизнес там чувствует себя комфортней, потому что там есть трафик».
Переформатирование ждет и другие районы города: с каждой новой удобной транспортной развязкой, с появлением крупного объекта, в том числе комплексной застройки.
В отличие от складского рынка и рынка торговой недвижимости, где можно довольно легко локализовать ключевых поставщиков спроса, в секторе БЦ сложнее систематизировать и описать источники спроса по отраслевой принадлежности. Он скорее более фрагментарный, особенно если рассматривать широкий рынок, учитывая старый, недорогой фонд. Максим Клягин выделяет как ключевых арендаторов игроков потребительского рынка финансовый сектор и сферу услуг.
Факторы роста
Спрос на офисную недвижимость в Самаре, по прогнозам экспертов, будет продолжать расти, как следствие, будет расти и предложение на рынке. «В глобальном масштабе драйвером для роста спроса на офисную недвижимость являются темпы роста экономики в стране, инвестиционный климат и деловая активность населения, — считает Роман Гринченко. — Увеличение этих показателей приводит к развитию бизнеса, который является основным потребителем услуг арендодателей. В Самаре же основным драйвером для роста станет предстоящий ЧМ по футболу, что может привлечь в город новый бизнес». Впрочем, отмечает аналитик, в связи с проблемами российской экономики, возникшими на фоне кризиса на Украине, рост может замедлиться, так как снизится объем иностранных инвестиций.
Наибольшим спросом, как и сейчас, будут пользоваться офисы класса B, в которых аренда занимает не слишком большую часть общего cash flow, то есть ее роль в общих издержках невелика. Это компании, для которых общение с клиентом не играет первостепенного значения. Сохранится спрос и на небольшие помещения, особенно в центральной части города.
«В 2014 году конъюнктура рынка коммерческой недвижимости Самары и области в целом, несмотря на серьезное замедление темпов роста экономики, будет оставаться достаточно позитивной, — резюмирует Максим Клягин. — Вполне вероятно, будет наблюдаться сужение спроса, но фундаментальный дефицит качественных объектов позволит удержать рынок от значительного снижения».