Черноморские побережья Сочи и Крым по своим природным и климатическим характеристикам, а также транспортной доступности — регионы почти равнозначные. Вряд ли, однако, можно говорить о равной инвестиционной привлекательности их курортной недвижимости. Новых объектов и в Крыму, и в Сочи строится много, однако потребности покупателей в сочинских новостройках учтены гораздо скрупулезнее, что заметно повышает их привлекательность.
Площадочное измерение
Традиционный инструмент оценки инвестиционной привлекательности приобретения недвижимости (сравнение динамики цен в пределах одного объекта по мере роста его готовности, а также контроль фоновых цен окружающей застройки) в последние два года практически не работает. Подкорректированные кризисом, цены перестали выдавать секреты рынка, поэтому и прогнозы аналитиков продолжают оставаться противоречивыми.
В Крыму, например, поговаривают о продолжении проседания рынка, апеллируя к тому, что, в отличие от остальных территорий Украины, цены здесь практически не уменьшались (особенно это касается курортной части Южного берега Крыма). Мрачно глядят на ситуацию эксперты украинской компании SV Development, специализирующейся на оценке недвижимости. По их мнению, предложение в Крыму сейчас в 25-30 раз превышает спрос, что может спровоцировать существенное снижение цен. С другой стороны, по прогнозам компании TC REM Navigator, которая проводит регулярные аналитические исследования рынка недвижимости Украины, объективных причин для паники нет. По их оценкам, цены в ближайший год не только не снизятся, а, напротив, вырастут в среднем на 10% (в долларовом выражении). Причем основной прирост продемонстрируют март, апрель и октябрь, хотя полный штиль, когда ценовая динамика будет близка к нулю, растянется почти на полгода (с мая по сентябрь и примкнувший к ним декабрь).
Не менее противоречивы и прогнозы по Сочи. Так, по данным мониторинга состояния рынка компании "Росриэлт", цены на сочинские новостройки за последний год упали на 6%, а на вторичном рынке — почти на 20%. Причем их снижение продолжалось и в первые два месяца нынешнего года. С другой стороны, динамичное обновление всей инфраструктуры города в преддверии зимней Олимпиады 2014 года заметно подтягивает интерес к этому региону и прочно удерживает спрос на недвижимость на довольно высоком уровне, что, в свою очередь, должно вылиться в положительную динамику цен.
В Сочи объем предложений на первичном рынке превышает "вторичку"...
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Из-за размытости прогнозов сравнивать инвестиционную привлекательность недвижимости Сочи и Крыма можно лишь по текущему срезу их рынков. Один из таких показателей — количество новостроек. В Крыму их сейчас насчитывается 184, причем около 25% из них уже введено в эксплуатацию, хотя первичные продажи там продолжаются. На разных стадиях строительства находятся 125 многоквартирных домов, сосредоточенных преимущественно вдоль морского побережья и в популярных курортных районах — Ялте, Гурзуфе, Ливадии, Массандре и др. А в ближайший год, по данным украинской консалтинговой компании "Реалэкспо", рынок может пополниться еще 14 новыми объектами, разрешение на строительство которых уже получено.
В Сочи и его окрестностях, по информации портала рынка недвижимости Сочи "Вестум.ru", сейчас ведутся продажи в 264 новых объектах, причем значительная их часть уже введена в эксплуатацию или проходит этап сдачи. В 33 строительство должно завершиться в нынешнем году, по меньшей мере 13 рассчитывают сдать в 2012-м, а самый "долгоиграющий" проект — комплексная застройка на территории бывшей чайной фабрики — растянется до 2015 года.
"Маленькие" хитрости
Если по объемам нового строительства Сочи и Крым в целом сопоставимы, то по уровню цен ситуация на первый взгляд заметно отличается. Так, самая дешевая новостройка Крыма находится в Феодосии (объект возводят местные компании "Монолит-Аякс" и "Аркада"). Цены в ней сопоставимы с $413 за 1 кв. м, а минимальная площадь квартиры — 39 кв. м. Правда, его строительство, начатое еще в 2005 году, до сих пор не завершено, хотя площадка не заброшена и работы продолжаются. На $100 дороже обойдется каждый квадратный метр в многофункциональном комплексе шести- и девятиэтажных зданий, который возводит в Евпатории строительная компания Consol. Первая очередь строительства уже завершена, а в продаже имеются квартиры площадью 48-85 кв. м. А самая дорогая из пятерки самых дешевых новостроек Крыма находится в Севастополе по соседству с парком Победы, цены в которой начинаются с отметки $680 за 1 кв. м.
Самая дешевая новостройка в Сочи — ЖК "Семейный", который в Хостинском районе возводит Development city. Это трехэтажное монолитно-блочное здание с собственной закрытой охраняемой территорией, строительство которого завершится в третьем квартале нынешнего года. Минимальная цена предложения сопоставима с $1 тыс. за 1 кв. м. Интересно, что такая цена установлена на самые маленькие квартиры — площадью всего 26 кв. м. Все остальные варианты (31-87 кв. м) обойдутся несколько дороже — $1,07-1,22 тыс. за 1 кв. м.
...а цены выше в уже заселенных жилых комплексах
Фото: Сергей Михеев, Коммерсантъ
В четвертом квартале нынешнего года сдается еще один недорогой по сочинским меркам объект — ЖК "Арена", который строится в районе Адлера. По габаритам минимальной квартиры он переплюнул даже ЖК "Семейный": самое "компактное" предложение — квартиры-студии в 20 кв. м. Правда, законы ценового жанра здесь соблюдаются неукоснительно: самые маленькие квартиры в пересчете на стоимость квадратного метра оказываются одними из самых дорогих (около $1,6 тыс. за 1 кв. м, а на некоторые студии с особо выигрышными видовыми характеристиками — даже $2,25 тыс. за 1 кв. м). При этом минимальные цены (порядка $1 тыс. за 1 кв. м) установлены на самые большие в доме квартиры площадью 45 кв. м.
Примерно в том же ценовом диапазоне находится еще более 20 новостроек в Сочи. Причем практически во всех из них имеются очень небольшие квартиры. В Крыму ситуация противоположная: квартиры тяготеют к масштабности. Поэтому даже несмотря на то, что пересчитанные на 1 кв. м цены в прибрежной части Украины заметно ниже, чем на примыкающей к Черному морю российской территории, общая стоимость покупки может быть сопоставима, а на некоторые новостройки Сочи — даже дешевле крымских.
Дорогой расклад
Достаточно интересен расклад и по самым дорогим объектам. Так, если всего два-три года назад в Крыму количество дорогостоящих элитных новостроек, цены в которых превышали $10 тыс. за 1 кв. м, было достаточно внушительным, то теперь их совсем немного. По сведениям директора консалтинговой компании "Реалэкспо" Виктора Коваленко, самые высокие цены в Крыму сейчас держатся в ЖК "Золотой пляж", который спроектировали российские архитекторы из бюро "Проект Меганом". Закрытый курортный комплекс со SPA-отелем и высотными корпусами апартаментов вытянулся вдоль береговой линии в 7 км от Ялты. Площадь апартаментов — 80-440 кв. м, а средние цены — $10 тыс. за 1 кв. м.
Новостройки в Крыму довольно редки, при этом дороже вторичного рынка
Фото: PhotoXpress
В той же ценовой категории в Сочи находится несколько новых объектов. Так, в ЖК "Волна" цена в $11,5 тыс. за 1 кв. м установлена на пентхаус площадью 600 кв. м. Комплекс переменной этажности с собственным спортивным центром, SPA-комплексом и бассейном находится в 50 м от пляжа по соседству с дендрарием. Кроме пентхауса в нем предлагаются просторные квартиры площадью 136-227 кв. м, причем цены на них доходят до $18 тыс. за 1 кв. м. Самые дорогие квартиры в 24-этажном ЖК "Александровский маяк" обойдутся в $16,8 тыс. за 1 кв. м (общая площадь таких квартир — 183 кв. м). А в абсолютном выражении лидирует ЖК "Королевский парк" (девелопер проекта — MR Group), расположенный на Курортном проспекте рядом с собственным пляжем. За $16 млн в нем продается двухуровневый пентхаус площадью 2 тыс. кв. м, дизайн которого разработал Валентин Юдашкин.
И, наконец, еще один интересный параметр — количество предложений в новостройках на первичном и вторичном рынках. В Сочи, например, первичные предложения перевешивают, а вторичные выставляются по ценам выше, чем предлагают сами застройщики. В Крыму все с точностью до наоборот. В качестве примера можно присмотреться к одному из самых популярных объектов Гурзуфа — расположенному в 800 м от моря разноэтажному комплексу "Ришелье-шато" с полным набором "южной инфраструктуры (инвестор — российская компания "Газтехноэкспорт", входящая в ГК Dominanta group). На первичном рынке минимальные цены в нем составляют $1,3 тыс. за 1 кв. м. При этом на вторичном рынке в том же комплексе есть предложения по $1,1-1,25 тыс. за 1 кв. м, причем их достаточно много.
Таким образом, несмотря на сопоставимые объемы нового строительства, можно сделать вывод, что в целом рынок сочинской недвижимости сбалансирован под нынешний покупательский спрос лучше крымского: есть и совсем маленькие студии в комплексах экономкласса, и широкий выбор больших апартаментов и пентхаусов. При этом в абсолютном выражении цены на новостройки Крыма и Сочи оказываются сопоставимы. Поэтому продать недвижимость в Сочи будет намного легче, чем в Крыму. А вот удастся ли продать с прибылью — этот вопрос по-прежнему остается без ответа.
Вы бы что выбрали — Сочи или Крым?
Прямая речь
Зинаида Драгункина, член Совета федерации, зампред комитета по культуре:
— Конечно же, Сочи! Я уже 15 лет подряд отдыхаю на этом курорте. Мне там все по душе: и санатории, и климат, и добродушные люди на улицах. С этим городом связана моя молодость, и я его очень люблю. Крым тоже нравится — потрясающая природа, но там за всю жизнь приходилось бывать всего три раза. Крыму не хватает чистоты — уж больно мало внимания уделяется данной проблеме. Может быть, на моем выборе сказываются личные неприятные впечатления: когда я первый раз вместе с дочкой отправилась отдыхать на море, на второй день она заболела корью. Это был ад для меня! Ее с температурой под 40 положили в грязный медицинский бокс, и я брала в руки швабру и отмывала грязные полы. С тех пор прошло немало времени, но до сих пор в Крым не тянет.
Игорь Коган, зампред совета директоров ОАО "Нордеа-банк":
— Сочи мне не нравится: довольно грязное море, плохие необорудованные пляжи и неразвитая инфраструктура и при всем этом весьма высокие цены на все. Так что, наверное, я выбираю Крым.
Михаил Боярский, актер:
— И Сочи, и Крым для меня давно уже только съемочные площадки. Кроме периода раннего детства, еще до того, как я окончил школу, бывать в тех местах в качестве туриста не приходилось. Я крайне не люблю отдыхать там, где меня узнают. В Крыму мне очень понравилась природа, красивые места. Как раз там мы снимали "Собаку на сене", и, пожалуй, потому из этих вариантов я выберу Крым.
Станислав Наумов, вице-президент фонда "Сколково":
— Крым. Так сложилось, что в последние годы я часто езжу в Сочи в командировки, а отдыхать с семьей предпочитаем в Крыму. Нам очень нравится местечко Форос. Оно как-то ближе сердцу — прекрасная природа, ласковое море, инфраструктура лучше. С удовольствием взял бы в краткосрочную аренду там подходящую недвижимость.
Валерий Горегляд, заместитель председателя Счетной палаты:
— Крым, и не считаю это непатриотичным, ведь он нам тоже родной. В Крыму лучше природа и экология, климат более мягкий. Мне там комфортнее. В Крыму нет такой влажности, воздух более сухой. А Сочи ведь бывшее болото, и, видимо, оно до сих пор дает о себе знать.
Галина Малюгина, вице-президент Первого республиканского банка:
— Я за Сочи: для россиян он ближе и понятнее. В родной стране проще заниматься бизнесом, а Крым со своей валютой и местными законами еще надо понять и прочувствовать. С точки зрения отдыха Сочи становится все привлекательнее с приближением Олимпиады: город постепенно превращается в современную европейскую спортивную и оздоровительную зону.
Михаил Турецкий, руководитель "Хора Турецкого", народный артист России:
— Если выбирать между Сочи и Крымом, то я, конечно, выберу Крым. Он ближе мне по духу. Там более комфортный для меня климат — мягкий, теплый, сухой. И очень живописная природа. Я человек очень активный, поэтому и отдых люблю такой же. Целыми днями лежать на пляже и ничего не делать — это не для меня. А Крым — это как раз то место, где можно совместить приятное с полезным. Покорить горы, заняться водным спортом, подышать крымским чистым воздухом. Кроме того, сейчас в Сочи идет активная подготовка к Олимпиаде. Безусловно, это прекрасно, но сильно влияет на количество отдыхающих. Поскольку я человек сцены и у нас около 300 концертов в год, то в редкие минуты отдыха мне иногда хочется более спокойной обстановки, более укромного места. В Крыму я это место нахожу. Уже давно, хотя бы раз в год, я езжу в Форос в санаторий. Это замечательное место с потрясающими климатическими условиями. Вокруг столько интересного, что каждый раз приезжаешь и всегда найдется что-то новое.
Роман Авдеев, владелец Московского кредитного банка:
— Крым. Это связано с приятными воспоминаниями молодости: в 1990 году я, еще совсем молодой парень, дикарем отправился в путешествие по Крыму. Это была моя первая самостоятельная поездка. Все, что я тогда увидел, вызвало у меня только восторг и желание обязательно туда вернуться. Но это скорее эмоции из разряда "когда деревья были большими". Хотя уверен, что и сейчас там неплохо.
Юлия Бордовских, главный редактор Bosco Magazine:
— Безусловно, Сочи. Я отдыхала там не раз и точно знаю, что море, климат, инфраструктура и сервис там просто замечательные. К тому же через три года там пройдет Олимпиада, и лично мне крайне любопытно было бы еще раз съездить в Сочи и посмотреть, как город готовится к этому событию.