Революции, прокатившиеся по Африке, отбили у инвесторов желание вкладывать деньги в экзотические рынки недвижимости. В связи с этим риэлторы ожидают увеличения потока инвестиций в стабильные страны Европы. Правда, их надежды могут не оправдаться: Евросоюз бьет тревогу из-за сильно увеличившегося потока беженцев.
С начала "жасминовой революции" в Тунисе на итальянский остров Лампедуза прибыло более 6 тыс. беженцев. В связи с небывалым наплывом мигрантов совет министров Италии объявил на острове чрезвычайную ситуацию и запросил помощи у Европейского союза. Лагерь беженцев на Лампедузе не может вместить всех прибывших, и они перемещаются на Сицилию и в Калабрию. Многие беженцы пытаются через территорию Италии нелегально попасть во Францию.
Несмотря на панические настроения в Евросоюзе, российские риэлторы пока осторожны в оценках. По их прогнозам, реакции от рынка недвижимости стоит ждать не раньше чем через полгода. "Когда происходят какие-либо волнения в мире, рынок недвижимости реагирует не сразу, а как минимум через полгода. Если в ближайшие два-три месяца ситуация с революциями уляжется, ждать изменений на рынках недвижимости в Европе не стоит. Если же эти революции перейдут во что-то еще более масштабное, что затронет в том числе и Европу непосредственно, здесь можно будет говорить о негативном влиянии на европейский рынок недвижимости",— считает директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн.
Основная проблема, которая сейчас может скорректировать рынок недвижимости в Европе,— массовое переселение беженцев из регионов, охваченных волнениями. Однако это явление пока не вызывает особого опасения у экспертов. Основной их довод заключается в том, что процесс переселения жителей этих стран в Европу длится десятилетиями и европейцы уже успели к нему адаптироваться. Риэлторы и сейчас надеются, что ситуацию удастся взять под контроль. В таком случае даже при резком увеличении числа беженцев в Европу падение цен на европейских рынках будет локальным, в отдельных районах некоторых городов, и не более чем на 10%. "В основном от притока мигрантов пострадают Франция, Германия и Бельгия. Во Францию традиционно переселяются выходцы из Северной Африки — Египта, Ливии, Алжира, Туниса и Марокко, в Германию — турки и курды. Если в ближайшее время ситуация не разрядится, то можно ожидать прекращения роста цен на недвижимость в Париже, Марселе, Лионе, Тулузе, Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Брюсселе, Антверпене, Льеже и ряде других городов. Приток беженцев, рост напряженности в отношениях с Соединенными Штатами вынуждает европейские страны выделять дополнительные средства на подготовку к возможным беспорядкам и введению войск на территорию новых горячих точек. Эти средства приходится изымать из бюджета в ущерб другим программам, в том числе и планам нового строительства. Из-за притока беженцев может пострадать европейский туристический бизнес, что также создает предпосылки если не для снижения, то для прекращения роста цен",— говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.
Положительным моментом можно назвать возможный приток инвестиций в Европу, вызванный тем, что экзотические рынки недвижимости перестают пользоваться популярностью. Увеличение потока инвестирования могут обеспечить состоятельные жители охваченных волнениями стран, которые покидают родину. "В силу имеющих место событий элитная недвижимость на стабильных западных рынках будет расти быстрее, так как среди беженцев могут быть и весьма состоятельные мигранты из кланов, политических и экономических элит тех стран, в которых наблюдаются социальные катаклизмы. Очевидно, что, выводя капиталы и уезжая, эти люди будут размещать накопленное в объектах недвижимости, наиболее вероятно, жилой. Традиционно привлекательными для них являются страны-соседи — Испания, Италия, Франция, а также Великобритания (Лондон). То есть выиграют прежде всего рынки тех стран, в которых уже имеются многочисленные диаспоры из североафриканских стран и где присутствуют наибольшие гарантии неприкосновенности частного капитала и наилучшие условия для ведения бизнеса. Кроме того, большое значение имеет языковой фактор, что показательно на примере Франции, испытывающей традиционно мощный наплыв мигрантов",— рассказывает замруководителя департамента оценки компании Knight Frank Дмитрий Черный.
По данным компании Knight Frank, в рейтинге прогноза наибольшей активности покупателей резиденты Египта стоят на шестом месте, уступая России, Китаю, Индии, ОАЭ, другим странам Ближнего Востока. В компании отмечают, что выходцы с Ближнего Востока интересуются объектами высшего ценового сегмента в Лондоне, Монако. Резиденты арабских стран активны также на рынке Французских Альп. По данным компании, резиденты арабских стран покупают недвижимость на курорте Куршевель бюджетом €10-30 млн и более.
Минимальный бюджет для инвестирования в европейскую недвижимость, при котором становятся доступны выгодные условия по ипотеке, составляет €150-200 тыс. Например, в Лангедоке или провинции Лимузен нижний порог стоимости двуспальных апартаментов составляет €150 тыс. А в Мюнхене за €220 тыс. можно приобрести односпальные апартаменты (66 кв. м) с балконом в кирпичном доме. За €270 тыс. можно купить двухуровневую квартиру площадью 80 кв. м. Минимальный бюджет покупки квартиры в Берлине — €20-30 тыс. Например, за €30 тыс. можно купить однокомнатную квартиру (около 40 кв. м) в доме 1960-х годов постройки. В Вене, располагая бюджетом €300 тыс., можно приобрести трехспальные апартаменты (100 кв. м) в районе Лизинг или пятикомнатный дом аналогичной площади на участке 660 кв. м в районе Хитцинг.
Еще одним доводом для россиян в пользу инвестирования в европейские рынки является возможность получения ипотечного кредита по ставкам в несколько раз ниже отечественных. Однако сейчас ставки взяли курс на повышение: по подсчетам экспертов, в этом году они могут вырасти на 1-1,5% по сравнению с 2010 годом. Уже сейчас отмечается повышение ставок на 0,4-0,5% вслед за повышением индекса Euribor.
Как правило, первоначальный взнос для оформления ипотечного кредита составляет 30-40% стоимости жилья. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% и доступен при покупке недвижимости во Франции. Стоимость кредита составит 3,3-5,3% годовых. Больший первоначальный взнос, как минимум 40% стоимости выбранного объекта, придется накопить для покупки недвижимости в кредит в Великобритании или Германии. Процентные ставки по ипотеке в Германии составляют 4,3-5,3% годовых, в Испании — 4,7-5,7%, в Италии — 4,7-6%.
Снизить стоимость кредита можно, оформив ипотечный кредит под плавающие процентные ставки. В таком случае минимальная ставка во Франции составит 2,8% годовых, в Италии — 3,3%, в Испании — 3,6%, в Германии — 3,8%. "Основная сложность при оформлении кредита в зарубежном банке — предоставление документов для подтверждения своей платежеспособности. Иностранные банки с большей охотой выдают кредиты наемным работникам, чем собственникам бизнеса или руководителям компаний. Банки будут учитывать только белый доход клиента. Если, например, бизнес клиента находится в России, а основные активы — в офшорных зонах, то кредит получить очень сложно. Нередко причиной отказа становится и объект недвижимости, который планирует приобрести иностранец. Часто продавцы завышают стоимость квартиры или дома, а после того, как банк сам проводит оценку объекта, он либо выдает меньшую сумму, либо отказывает в выдаче кредита. Такие ситуации сейчас распространены в Испании и Португалии",— рассказывает управляющий директор международного ипотечного брокера Lowell Finance Кирилл Долгинский.
Сложности возникнут и при покупке строящихся объектов в кредит: в большинстве случаев привлечь для таких целей банковское финансирование не удастся. Покупателю придется довольствоваться недолгой рассрочкой от застройщика либо вносить всю сумму целиком. "В Италии иностранец не может получить кредит на строящееся жилье законодательно, в Испании ипотека на подобные предложения сейчас недоступна по причине высоких рисков для банков. Это возможно будет, например, во Франции или на Кипре. При этом иногда условия кредитования могут быть даже выгоднее, чем на вторичном рынке, за счет специальных программ застройщиков с банками",— рассказывает Кирилл Долгинский.
По наблюдениям компании Lowell Finance, сейчас наиболее активно россияне оформляют кредиты на объекты во Франции — из-за минимального первоначального взноса и низких процентных ставок. "Легче всего с точки зрения процедуры оформления и подтверждения платежеспособности оформить кредит на Кипре, однако эта легкость в оформлении компенсируется наиболее высокими по европейским меркам ставками. В Италии ипотека также доступна пока не во всех регионах. На популярных северных курортах, например Тоскана, озера Комо и Маджоре, можно легко получить кредит, тогда как в южных регионах, например в Калабрии, кредитование для нерезидентов пока закрыто",— поясняет Кирилл Долгинский.