Минэкономики признало: олимпийское строительство в Сочи, которое ранее рассматривалось как сверхприбыльное, имеет во многом социальный характер и менее рентабельно, чем в других регионах. Причина — взлет арендных ставок на госземли: ставки привязаны к кадастровой стоимости земель, которая только с 2008 года выросла в 4,5 раза. Минэкономики предлагает снизить арендные платежи почти в десять раз по некоторым категориям земель и зафиксировать их до 1 января 2015 года. За рост стоимости аренды во многом отвечает Краснодарский край, увеличивающий цену аренды земель в районе Сочи местными коэффициентами. Девелоперов отпугивает и не беспокоящий пока Минэкономики плановый рост стоимости аренды в 15-20 раз с 2015 года.
Согласно действующей схеме аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и переданных для строительства олимпийских объектов (Минэкономики утвердило ее в сентябре 2008 года), до 1 января 2015 года ставка для них составляет 0,1% от кадастровой стоимости самого участка. После стоимость аренды должна вырасти до 1,5-2% кадастровой стоимости, то есть стоимость аренды уже в 2008 году предполагалась льготной. Но, согласно опубликованному на прошлой неделе на сайте министерства проекту постановления "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 10 сентября 2008 года N 270", такой подход "не учитывает интересы инвесторов": "олимпийского экономического бума", резко увеличившего бы окупаемость девелоперских инвестпроектов в Сочи, очевидно, ждать не приходится, рентабельность их с учетом ставок аренды относительно низка — аренду следует снизить. "Участие инвесторов олимпийского строительства зачастую носит социальный характер, а планируемая прибыль значительно ниже той, которая может быть получена при реализации инвестиционных проектов, аналогичных по объему капитальных вложений",— говорится в пояснительной записке к проекту изменений в действующий приказ.
Для олимпийской стройки в основном передаются земли в населенных пунктах и особо охраняемых зонах (незначительная часть — из земель сельхозназначения).
Согласно данным госдокладов о состоянии и использовании земель в РФ за 2006-2008 годы, средневзвешенный показатель кадастровой стоимости земли в Краснодарском крае составил 634,4 руб. за 1 кв. м. В апреле 2009 года по постановлению губернатора края стоимость земли установлена уже на уровне 3024,67 руб. за 1 кв. м. "Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков выросла в 4,5 раза",— приводит расчеты министерство. "Повышение уровня кадастровой стоимости земельных участков и, как следствие, увеличение арендной платы" приводят к снижению доходности и реализации инвестпроектов в регионе, заключает Минэкономики.
"В целях привлекательности для участников олимпийского строительства для реализации инвестиционных проектов" Минэкономики предлагает просто зафиксировать стоимость арендной ставки до 2015 года из расчета цены на землю в 2006-2008 годах ("в указанный период было запланировано размещение основных олимпийских объектов" и не предполагалось "последующее многократное увеличение размера кадастровой стоимости"). В частности, для земельных участков, расположенных на территории городского округа Сочи и населенных пунктов, предложено установить арендную плату в размере 17,22 руб. за 1 кв. м в год. Под эту ставку попадают застройщики основных олимпийских объектов в прибрежном кластере (Имеретинская низменность): здесь, в частности, ГК "Олимпстрой" возводит Центральный стадион, ледовый Дворец спорта и Большую ледовую арену, а структура холдинга "Базэл" "Главстрой" строит комплекс зданий и сооружений для представителей олимпийской семьи, членов Международного паралимпийского комитета и спортсменов. Для второго основного участка будущей Олимпиады — горного кластера (горнолыжный центр "Роза Хутор", сноуборд-парк и фристайл-центр, санно-бобслейная трасса и т. д.),— который расположен на территории Сочинского национального парка и частично затрагивает земли сельхозназначения, Минэкономики предлагает установить ставку 3,04 и 7,22 руб. за 1 кв. м в год соответственно (см. карту).
Как сообщили "Ъ" в "Главстрое", идея снижения арендных платежей для олимпийских объектов обсуждается последние год-полтора. "Снижение ставок повысит инвестиционную привлекательность для проектов,— говорит представитель "Главстроя" Виталий Королев.— Это хороший сигнал для инвесторов". Текущая арендная ставка для олимпийских участков значительно выше базовой, но дело не только в кадастровой стоимости, исходя из которой исчисляется ставка аренды. По словам президента ИК "Покров" Николая Крайнова, базовая ставка аренды земли в Сочи составляет 39 руб. за 1 кв. м в год, и к этой сумме прибавляется устанавливаемый властями Краснодарского края коэффициент с учетом категории земель, используемых инвестпроектом. "Коэффициент может быть таким большим, что арендаторам приходится в конечном счете платить 2-3 тыс. руб. за 1 кв. м в год",— говорит он.
Точечные попытки повысить для инвесторов рентабельность проектов через снижение ставок аренды предпринимались и ранее. Еще до появления проекта изменений Минэкономики по расчету ставок аренды платежи для некоторых застройщиков уже пересматривались. Источник "Ъ" в ОАО "Красная Поляна" (строит олимпийские объекты в Сочинском нацпарке) сообщил, что компания заключила договор аренды на 2 тыс. га земель различного назначения на 49 лет. "У нас земли трех категорий — сельхозназначения, земли поселений и нацпарка,— говорит собеседник "Ъ".— Ранее за эти земли компании приходилось платить более 60 млн руб. ежегодно, но в 2010 году власти снизили ставки для олимпийского строительства, и сейчас суммарные арендные выплаты нам обходятся в 6 млн руб. в год". Платежи девелопера за аренду участков могли быть и выше, если бы компания строила только на землях нацпарка, где очень высоки ставки аренды, добавляет собеседник.
В аппарате губернатора Краснодарского края не смогли прокомментировать инициативу министерства, поскольку "все руководство находилось на олимпийских объектах", которые посещали президент Дмитрий Медведев и премьер-министр Владимир Путин (подробнее о визите "Ъ" писал 19 февраля). В любом случае у Краснодарского края остается возможность новой коррекцией ставок коэффициентов сохранить за собой по крайней мере часть прибыли, которой Минэкономики намерено вернуть в Сочи уже отказавшихся от проектов инвесторов. Кроме того, Минэкономики пока не намерено изменять базовое положение схемы аренды, согласно которой цены на аренду "олимпийских" земель в 2015 году вырастут как минимум в 15-20 раз, то есть удвоятся по отношению к нынешним ставкам.
Де-факто это означает уход в зону нерентабельности большинства проектов уже через четыре года, по завершении Олимпиады: реализовывать проекты с меньшим сроком окупаемости в Сочи просто опасно. При этом даже само по себе падение рентабельности олимпийских строек после проведения Олимпиад — одна из самых существенных проблем таких инвестпроектов. Так, в 2010 году, после завершения Олимпийских игр в Пекине, правительству КНР и властям Пекина пришлось перейти на госфинансирование текущей работы и реконструкции крупнейших олимпийских объектов. В России же в случае резкого роста ставок аренды на землю в Сочи в 2015-2016 годах несостоятельность компаний--владельцев олимпийских объектов может быть массовой. Без решения этой проблемы новые земельные льготы от Минэкономики привлекательности Сочи для девелоперов не добавят.
