Район современной "золотой мили" стал местом обитания самых состоятельных жителей столицы относительно недавно — меньше десяти лет назад. А значит, мы имеем дело с тем редким случаем, когда можно указать ту точку, с которой начался редевелопмент целого района. Домом, с которого началась "настоящая Остоженка", эксперты в один голос называют "Дом в Молочном", несмотря на то что и до него здесь были элитные проекты.
Образцовый элитный
Когда появился "Дом в Молочном" (Молочный переулок, 1), строители элитной недвижимости уже вовсю осваивали район Остоженки. "Остоженка началась с "Опера-Хаус" — этот дом может считаться первым элитным домом на Остоженке. Затем был построен дом MCD-Group в 1-м Зачатьевском переулке",— говорит директор департамента развития Welhome Александр Дьяченко. До "Молочного" в активе построившей его Rose Group были уже 1-й Зачатьевский, 19 и 21. Однако возведенный в 2001 году компанией Бориса Кузинца дом стал, по мнению большинства экспертов, эталоном элитной недвижимости современной Москвы.
"В этом районе это был первый дом столь высокого статуса и столь высокой технической оснащенности. По таким стандартам были построены позднее дома по адресам: Бутиковский переулок, 3, Бутиковский переулок, 5 и Коробейников переулок, 1. По всем параметрам это был самый лучший дом в Москве",— рассказывает заместитель генерального директора Tweed Игорь Шубин. По словам управляющего директора Kirsanova Realty Надежды Кот, "явным признаком того, что дом находится в топ-категории, является его фото в презентациях риэлтерских компаний всех мастей": ""Молочный" вы найдете почти у всех, потому что потереться о его кирпичи и витражи престижно". По словам руководителя одного из риэлтерских агентств, большинство продавцов квартир на Остоженке любят делать свои портреты для буклетов на фоне "Молочного".
Такой интерес к дому, строительство которого началось сразу после прошлого кризиса, в 1999 году, на месте складской базы N13, объясняется несколькими причинами. Во-первых, это необычный архитектурный проект группы "Меганом". Пятиэтажное здание построено в виде подковы, а в центре образованного ею полукруга разбит сквер. "Особенностью этого дома является то, что он расположен в месте, где два переулка сходятся под углом почти 60 градусов. Образованный ими участок можно было весь застроить, но мы не стали этого делать, так как было другое время, московская земля не являлась просто ресурсом для зарабатывания денег",— вспоминает партнер бюро "Меганом" архитектор Юрий Григорян. В итоге сквер остался, а дом выгнулся вокруг него в виде полукруга. При этом в нем меньше этажей, чем в соседних зданиях,— всего пять.
"Среда тогда была малоэтажной — когда мы начинали строительство, дом казался самым большим в этом районе, при том что он пятиэтажный. А на сегодня этот дом самый низкий в районе, и если бы не сквер, то его бы просто задавило расположенными вокруг огромными домами",— говорит архитектор.
Дом отделан юрским камнем, который использовали в Европе в XIX веке. В нем нет привычных балконов. Вместо этого были сделаны разного размера панорамные окна от пола до потолка, а на первом этаже сооружена стеклянная галерея, закрытая со стороны внутреннего дворика матовым стеклом. Таким образом, в солнечную погоду подкова дома как будто повисает в воздухе. Непропорциональность дома выражается во всем. Например, вход располагается асимметрично со стороны Молочного переулка, а с одной стороны высота дома снижается до трех этажей.
Необычно было и использование крыши в качестве террасы. "Если все первые элитные дома, например "Агаларов-Хаус", были классической архитектуры, то "Дом в Молочном" был, пожалуй, первым зданием совершенно необыкновенной архитектуры: никаких классических балконов, окна от пола до потолка. В то время был популярен телевизионный проект "За стеклом", и когда мы привели одного потенциального клиента, он сказал, что жить в этом доме — как участвовать в телешоу",— вспоминает руководитель отдела московской недвижимости компании Knight Frank Ольга Богородицкая. Однако продвинутые миллионеры довольно быстро, еще на стадии строительства, раскупили все 18 квартир. По словам Юрия Григоряна, хозяин дома также приложил максимум усилий к тому, чтобы все было сделано качественно. "Мы даже сами нарисовали двери подъезда, которые потом выполнили по нашему эскизу",— рассказывает он. Здание было оборудовано всеми новейшими инженерными системами — проточной вентиляцией, питьевым водопроводом, системой "Умный дом" и т. д.
Все это еще во время строительных работ делало "Дом в Молочном" предметом слухов и споров. Например, некоторых удивлял юрский камень, которым отделан фасад: говорили, что из-за этого дом напоминает здание райкома партии. "Большое количество слухов ходило о невероятной красоте внутреннего сквера на прилегающей территории дома. Много говорили о том, что по задумке архитектора по утрам первые лучи солнца согревают зеркальную поверхность воды в бассейне",— рассказывает генеральный директор компании "Новое качество" Вячеслав Лимонов. У этих слухов действительно есть основания: три стены, окружающие бассейн, выполнены из стекла и полностью пропускают солнечный свет. Во внутреннем дворе "Молочного дома" расположена полуподземная вилла "Трилистник" со своим зимним садом и гаражом. В этой вилле поселился Борис Кузинец с семьей.
Проверка временем
Цены на квартиры в "Молочном доме" за несколько лет успели вырасти примерно в 20 раз. В самом начале продаж стоимость квадратного метра в квартире на первом этаже составляла $3,5 тыс., а на верхнем этаже — $10 тыс. Тогда это была рекордная для столичных новостроек стоимость. Квартиры в доме продавали многие столичные риэлтеры за стандартную комиссию 4% от сделки, а показывал их потенциальным покупателям сам застройщик. С тех пор ситуация изменилась. Борис Кузинец, по данным участников рынка, из легендарного дома переехал, а цены на квартиры взлетели в десятки раз.
Предложения в "Доме в Молочном" появляются крайне редко. Сейчас, например, на продажу выставлена всего одна квартира — площадью около 280 кв. м и ценой $20 млн. Таким образом, стоимость квадратного метра превышает $70 тыс. При этом, несмотря на утверждения риэлтеров о том, что квартиры в "Молочном доме" "улетают влегкую", срок экспозиции этой единственной выставленной на продажу квартиры составляет уже около двух лет. Сначала планировалось продать ее по $60 тыс. за квадрат, но когда год назад, на пике роста рынка, появился реальный покупатель, продавец заявил, что цена именно такая, но только не в долларах, а в евро. В итоге сделка сорвалась. Теперь же, по мнению участников рынка, за такие деньги квартиру вряд ли кто-то купит. Но продавец решил не снижать цену. Что касается предложений по аренде квартир в "Молочном доме", то таких примеров опрошенные участники рынка не припомнили.
Со времени постройки дома изменилась не только цена квартир в нем, но и все, что его окружает. "Когда продавали этот дом, на месте "Новой Остоженки" и Cooper House еще стояли деревянные бараки. Белье сушилось на улице. Представьте себе: Москва-река, храм Христа Спасителя, элитный дом — и белье сушится",— вспоминает Ольга Богородицкая. Создание новой среды архитектор здания также называет важнейшей задачей. "В то время фактически мы делали общее дело: Сергей Гришин, Сергей Скуратов и "Проект Меганом". Нашим заказчиком был один человек, и каждый старался сделать свой фрагмент нового района. Все эти дома в совокупности должны были создать среду. Дома, которые были построены позже и сейчас окружают сквер, используют эту среду уже как ресурс. В тот момент, когда застройщики согласовали строительство чудовищных восьми-девятиэтажных домов в этом месте, наступило другое время",— говорит Юрий Григорян. По его словам, в результате "усилия по созданию среды практически обесценились, а деньги передавили мозги". Поэтому архитектор не любит, когда построенный им дом называют элитным. "Таким домом по-хорошему он не является. Тут можно говорить просто о домах для богатых людей: такие дома строятся всегда, и в советское время были дома для партийных товарищей, а были — для беспартийных. Время просто смоет весь этот лексикон, все названия домов, а сами дома останутся. Возможно, потом в этом доме наделают коммуналок, в которых поселятся нормальные пролетарии",— говорит он.
Однако пока никакие пролетарии в доме не живут, и список жильцов по-прежнему остается засекреченным: в фойе нельзя встретить квартир с фамилиями. Как рассказал один риэлтер, когда "Дом в Молочном" только вышел на рынок, в нем смотрел квартиру член первой русской пятерки Forbes, но купил ли что-то — неизвестно. "Фамилии жильцов не мелькают в светских хрониках, не мозолят глаза в "ящике" — все эти люди, являясь успешными бизнесменами, очень похожи на выбранный ими дом: они люди со вкусом и с головой",— говорит Надежда Кот. По ее словам, прошло приличное количество времени, а "Молочный" в любых рейтингах — в пятерке лучших домов. "Причем,— добавляет она,— сам девелопер ничего для этого не сделал. Просто сарафанное радио Москвы сработало на полную катушку".