Инвестиции - Скачок спроса на землю

Риэлтер и строитель: сладкая парочка

       За последние две недели на рынке земельных участков в Подмосковье произошло несколько событий, которые дают возможность по-новому взглянуть на операции с землей. Во-первых, сезонный рост спроса на земельные участки начался на полтора месяца раньше, чем в прошлые годы. Во-вторых, судя по всему, приказали долго жить дилерские операции с землей. Наконец, в-третьих, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на земельном рынке, уже не ограничиваются лишь спекулятивными сделками с участками: оказывая клиентуре существенно более широкий круг услуг, они выходят на новый уровень операций.
       
Земельный рынок проснулся уже в феврале
       Проведенный Ъ опрос четырнадцати наиболее крупных фирм, торгующих земельными участками, показал, что в середине февраля покупательский спрос на земельные участки возрос необычайно: некоторые риэлтеры даже сравнивают нынешнюю ситуацию с прошлогодним сезонным пиком спроса, пришедшимся на май. Специалисты в растерянности: единственное предлагаемое ими объяснение заключается в том, что клиенты разобрались в циклическом характере динамики цен на землю и нанесли "упреждающий удар". Этому способствовала и продержавшаяся практически весь февраль хоть и морозная, но ясная погода, позволявшая рассматривать почти все прелести земельных участков.
       Анализ совершенных сделок показывает, что спрос на землю отчетливо поляризуется. Приобретаются участки либо 15-20-соточные, либо большие массивы — свыше пяти-семи гектаров. Что касается индивидуальных участков, то здесь все понятно: люди пытаются купить участки "под себя" и хотят сделать это подешевле. А вот многогектарные участки покупаются либо крупными инвесторами под строительство коттеджного поселка, либо фирмами-застройщиками, которые разрабатывают и обустраивают территорию купленного массива, а затем продают весь массив дороже — строительным фирмам или (отдельными участками) частным лицам.
       Возросший спрос, разумеется, не может не отразиться на ценах. Пока, правда, сделки проводились только по старым ценам, но это лишь пока: цены предложения уже начали повышаться, и очень быстро. Так, например, на участки, расположенные в 30-километровой зоне по западному и юго-западному направлениям, цены предложения выросли в среднем на 40%. Риэлтеры полагают, что примерно к концу марта — началу апреля участки по старым ценам будут раскуплены, и средние цены сделок подскочат на 20-25%.
       
Продаем кусочек родины, но дорого
       Земельный рынок, учитывая несколько сентиментальный склад ума нашего народа (если человек покупает земельный участок, так на всю жизнь), ежегодно требует пополнения новыми землями из состава сельхозугодий. До последнего времени риэлтерам довольно успешно удавалось сотрудничать с основными владельцами земли в Подмосковье — колхозами, совхозами, сельскохозяйственными кооперативами, — получая в результате наиболее удачных операций до 600% прибыли.
       Однако к нынешнему времени аграрии поумнели: двумя "Волгами" за 20 га земли покупатель уже не отделывается. Землевладельцы, практически одновременно осознав, что земля в Подмосковье стоит действительно дорого, вдруг разом подняли так называемую оптовую цену на землю в несколько сотен раз, и сейчас она отличается от розничной лишь на 15-20%. При этом продавцы стали назначать практически одинаковые цены за сотку на участках как в 1 га, так и в 10 га.
       Новые сильно выросшие и подравнявшиеся оптовые цены на крупные участки рубят на корню популярные вплоть до недавнего времени дилерские операции. Поэтому фирмы, занимавшиеся этими сделками, вынуждены перепрофилироваться. Опрошенные нами риэлтеры свидетельствуют, что наиболее перспективными они видят для себя два направления.
       Первое — занятие девелоперской деятельностью. Суть этого бизнеса заключается в покупке необустроенных и потому гораздо более дешевых земельных участков, их планировке и расчистке, подведении к ним инженерных сетей и последующей продаже строительным фирмам.
       Второе направление — объединение усилий риэлтеров и строителей, что позволяет предлагать клиентам не просто участок, но и услуги по его обустройству, выбору архитектурного проекта и строительству дома.
       Цель подобной диверсификации и ожидаемый эффект очевидны: если не удается играть на норме рентабельности, то надо вкладывать капиталы и пытаться работать на массу прибыли. Момент для этого сейчас действительно очень удачный: подрядчики из-за нарастающего инвестиционного кризиса простаивают и бедствуют, поэтому купить готовый строительный бизнес сейчас можно весьма дешево. Конечно, и дальше строители никуда не денутся — инвестиционного бума в народном хозяйстве в ближайшее время не предвидится. Однако понятно и то, что здесь стоит действовать быстро и решительно, пока волна спроса со стороны риэлтеров не докатилась до прозябающих строительных организаций.
       При этом надо иметь в виду, что наметившаяся тенденция может резко усилиться — по причинам, как это часто у нас бывает, чисто административного свойства.
       Подмосковный земельный рынок: отступать некуда, позади Москва
       Поступившее на прошлой неделе в официальную рассылку постановление правительства Москвы "О ходе выполнения программы малоэтажного и коттеджного строительства для жителей Москвы" вызвало самую настоящую панику среди риэлтерских фирм, торгующих землей. В этом документе московские власти обвиняют власти подмосковные в том, что они срывают программу малоэтажного и коттеджного строительства, разработанную в соответствии с указом президента "Об отводе земельных участков в Московской области для малоэтажного строительства и садоводства для жителей Москвы и области".
       Напомним, что указ предусматривает выделение областью 30 тыс. га в течение 10 лет под индивидуальное жилищное строительство — по 3 тыс. га ежегодно. Однако за последние два года под эту программу выделено лишь не более трети двухгодичной квоты, то есть около 2 тыс. га. По сведениям же московского правительства, по договорам с различными организациями за это же время область выделила под индивидуальное жилищное строительство 10 тыс. га — естественно, за деньги и, конечно же, помимо упомянутой программы.
       Не имея возможности хоть как-то повлиять на область, московские власти готовят обращение в Генеральную прокуратуру России и прокуратуру Москвы с требованием проверить законность выделения земель под индивидуальное строительство и садоводство в 50-километровой зоне. А из-за этого у многих риэлтерских фирм сейчас срываются крупные землеотводы в Подмосковье, так как глава администрации области приостановил визирование — до выяснения обстоятельств — уже практически согласованных актов передачи земли. Убытки фирм исчисляются десятками тысяч долларов, так как зачастую под новые участки были уже найдены покупатели и взята предоплата.
       Однако эти убытки для риэлтеров — полбеды. Основная проблема в том, что если московское правительство "дожмет" подмосковные власти, на рынок начнет поступать большое количество участков, что, очевидно, собьет цены и сильно изменит сложившуюся конъюнктуру. В этом случае для того, чтобы ощутимо зарабатывать на перепродаже дешевых участков, придется обеспечивать очень большие обороты, причем в условиях довольно жесткой конкуренции.
       А вот тандем "покупка земли — застройка", да и просто строительство может оказаться весьма прибыльным делом, поскольку сэкономленные на земле деньги будут инвестироваться в строительство. И здесь выиграют те фирмы, которые первыми сумеют создать собственную строительную базу.
       
       ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ, АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ