Госдума избавляет от «коттеджного рабства»

Госдума приняла во втором чтении законопроект о жилых комплексах, разработка которого велась с 2022 года. Документ призван решить острую проблему так называемого коттеджного рабства — ситуации, при которой жители малоэтажных поселков не могут управлять инфраструктурой (дороги, инженерные сети и пр.) вокруг их домов. Отсутствие законодательного регулирования приводило к конфликтам: застройщики или третьи лица могли произвольно устанавливать завышенные тарифы за пользование дорогами и сетями, блокировать проезд шлагбаумами и навязывать жителям невыгодные условия обслуживания. Законопроект закрепляет понятия жилого комплекса и определяет порядок управления имуществом общего пользования.

10 ноября Госдума во втором чтении приняла правительственный законопроект о жилых комплексах (коттеджных поселках), который впервые дает определение этому понятию и закрепляет правила управления общим имуществом (котельные, проезды, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора мусора). Территория поселка будет считаться комплексом, если на ней есть частные дома или участки, общая инфраструктура (дороги, сети) для всех жителей и утвержденный проект планировки. Для новых объектов статус жилого комплекса и границы территории будут зафиксированы еще на этапе градостроительной документации (как и состав общего имущества), а право долевой собственности на инфраструктуру возникнет у покупателей домов автоматически. Для уже существующих поселков предусмотрен механизм признания их жилыми комплексами через общее собрание собственников.

Статус общего имущества — одно из самых важных изменений. Часто инфраструктура (дороги, трансформаторы) формально принадлежит застройщику или третьему лицу.

Представлявший проект председатель комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы Сергей Пахомов отметил, что предложенные решения — «это реальные защитные механизмы от захвата общего имущества и от недобросовестных соседей». Однако, по его словам, для окончательного решения проблем жителей коттеджных поселков «потребуется дальнейшая работа с Земельным, Градостроительным, Гражданским кодексами, с законодательством об энергетике и региональными законами». Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко добавил, что документ «не устраняет все конфликты, но создает базу для их разрешения в правовом поле».

Основатель инженерно-строительной компании «ТутУдобно» Евгений Миронов считает, что длительное обсуждение документа было связано со сложностью поиска баланса интересов. По его словам, в поселках сложились разные модели владения инфраструктурой: где-то ее создавал застройщик, где-то расходы несли жители, права на дороги и сети оформлены по-разному. При этом сам по себе законопроект не устранит все существующие споры, сказал он “Ъ”. В частности, внимания требует вопрос о плате за пользование общими объектами.

«Законопроект — "веха" для рынка загородной недвижимости, по сути, документ закладывает фундамент Жилищного кодекса для коттеджных поселков, ликвидируя многолетний правовой вакуум, порождавший так называемое коттеджное рабство»,— говорит президент ассоциации участников малоэтажного и комплексного строительства НАМИКС Елена Николаева. По ее словам, после принятия закона покупатели загородных домов наконец получают те же гарантии, что и владельцы квартир.

Сейчас распространена практика равных платежей «со двора», из-за чего владелец небольшого таунхауса платит наравне с хозяином усадьбы — что несправедливо. «В текущей редакции законопроект решает все основные проблемы малоэтажных поселков. Надо дать ему поработать "на земле", тогда можно будет выявить недостатки в регулировании — пока оно просто отсутствовало»,— говорит Елена Николаева.