Земля обетованная

ООО «Звезда», подконтрольное бывшим владельцам торговой сети «Молния» Игорю Бобину и Дмитрию Бухарину, собирается построить новый жилой комплекс на участке в Тракторозаводском районе Челябинска, где когда-то располагался еврейский общинный дом «Хава Нагила». Распоряжение администрации города о начале разработки документации по планировке территории и инженерных изысканий подписал глава Челябинска Алексей Лошкин. Эксперты оценивают выбранную предпринимателями локацию как удачную, но не исключают вариант, что из-за сложной ситуации на рынке в итоге предметом продажи может стать участок, но с подготовленными для застройки документами.

Администрация Челябинска опубликовала распоряжение за подписью главы города о начале подготовки документации по планировке территории (ДПТ) и инженерных изысканий в квартале улиц 40-летия Октября, Ловина, Героев Танкограда и Первой Пятилетки в Тракторозаводском районе областного центра. Из приложенной к распоряжению схемы следует, что речь идет о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0212005:7, в границах которого расположено трехэтажное нежилое здание, где до начала 2020-х годов располагался еврейский общинный дом «Хава Нагила».

В техническом задании на подготовку ДПТ указаны параметры будущего проекта. Согласно заданию, на участке должны появиться многоквартирные дома в 19 этажей общей площадью от 23,4 до 26 тыс. кв. м, из которых от 700 до 1300 кв. м — коммерческие помещения, многоуровневая автостоянка в два этажа общей площадью до 1300 кв. м, а также трансформаторная подстанция. Инициатором проекта в распоряжении указано челябинское ООО «Звезда», которое и должно оплатить подготовку ДПТ и инженерные изыскания.

Господа Бобин и Бухарин — давние бизнес-партнеры. Самым крупным их совместным предприятием была торговая сеть SPAR («Молния»). В июне 2025 года одна из крупнейших федеральных торговых сетей «Лента», подконтрольная «Севергрупп» Алексея Мордашова, объявила о покупке челябинского ООО «Молл», владевшего и управлявшего торговой сетью SPAR («Молния»). В общей сложности «Ленте» отошли пять гипермаркетов, 18 супермаркетов и 49 магазинов у дома, а также три распределительных центра, обеспечивающих снабжение сети. Стоимость сделки не раскрывалась, однако, по оценкам аналитиков Газпромбанка и Infoline, она могла составить от 2,5 до 4 млрд руб.

После продажи торговой сети господа Бобин и Бухарин сосредоточились на продаже принадлежащей им коммерческой недвижимости, в том числе зданий гипермаркетов, в которых размещались объекты сети SPAR, а теперь расположены магазины «Ленты». Так, в конце сентября были выставлены на продажу за 2,235 млрд руб. сразу три таких торговых комплекса общей площадью более 35 тыс. кв. м. А в начале августа управляющая компания «Молния Недвижимость», принадлежащая господам Бобину и Бухарину, выставила на продажу торгово-офисный центр площадью 7 тыс. кв. м, расположенный в микрорайоне «Привилегия», за 792 млн руб.

Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», отмечают удачное расположение будущего ЖК.

«Для Тракторозаводского района локация более чем удачная. Рядом проспект Ленина, в шаговой доступности вся инфраструктура — общественный транспорт, школы и детские сады, рядом спортшкола „Трактор“, магазины и так далее»,— констатирует челябинский риелтор Лев Шпайзман.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов считает, что квартал на ЧТЗ продолжает разворот Игоря Бобина и Дмитрия Бухарина из арендного ритейла в жилой девелопмент.

«После продажи „Молла“ «Ленте“ в 2025 году они выставили на продажу свои торговые комплексы, а для „Звезды“ проект на ЧТЗ стал вторым жилым после комплекса у поселка Терема. Вероятно, при нынешней стоимости денег торговые центры приносят собственнику слишком скромную доходность, тогда как продажа квартир на этапе стройки позволяет вернуть капитал за несколько лет»,— подчеркивает господин Ахмедзянов.

По мнению эксперта, проект готовился несколько лет, и за это время заметно вырос в размерах.

«В прежней версии задания фигурировал 18-этажный дом площадью 17,5–21,2 тыс. кв. м, теперь в задании 19 этажей и 23,4–26 тыс. кв. м, то есть на 23–34% больше. В границы проекта планировки площадью 5 га входит и существующая застройка, сам дом встанет на бывшем участке Еврейского общинного дома площадью чуть более 0,8 га, который в 2018 году выставлялся на продажу вместе со зданием за 45 млн руб. Даже по этой цене земля добавляет к метру будущего жилья около 2–3 тыс. руб., или 1–2% его стоимости, так что экономику всего проекта определят себестоимость строительства и темп продаж»,— подчеркивает управляющий партнер IBC Global.

При этом, по подсчетам господина Ахмедзянова, после вычета нежилых помещений и общих площадей в продажу может выйти порядка 17–20 тыс. кв. м, или около 300–370 квартир при среднем метраже челябинских новостроек. Учитывая, что средняя цена новостроек в Челябинске составляет почти 169 тыс. руб., но жилье в Тракторозаводском районе дешевле среднегородского уровня, выручка проекта может составить 2,5–3 млрд руб.

«На этой площадке могли бы хорошо продаться квартиры в экономклассе. Но, учитывая непростую ситуацию на рынке, я бы не исключал и вариант, при котором вся история с подготовкой ДПТ и инженерными изысканиями сделана, чтобы затем не строить самим, а продать более заинтересованному инвестору землю с уже подготовленными документами для строительства. Такие площадки стоят дороже, чем просто земля в том или ином месте»,— предполагает Лев Шпайзман.