В цене объекта посчитали «Привилегию»
Основатели крупной торговой сети продают площадку в «Привилегии» почти за 800 млн рублей
Управляющая компания «Молния Недвижимость» выставила на продажу торгово-офисный центр в микрорайоне «Привилегия» за 792 млн руб. Карточка объекта появилась на платформе объявлений «Авито». Объект, полностью сданный в аренду на семь лет, стал самым дорогим лотом в текущем портфеле собственников компании. Эксперты разошлись в оценках перспектив сделки: если одни называют локацию на западном берегу Шершней более перспективной, чем центр города, то другие указывают на критический разрыв между доходностью объекта и текущей ключевой ставкой ЦБ, что может потребовать от продавца значительно снизить цену.
Выставленный на продажу объект расположен в поселке Западный (присоединен к Челябинску в прошлом году) по адресам: ул. Уютная, 3 и 4. Лот представляет собой современные торгово-офисные площади объемом 7083 кв. м. Согласно условиям предложения, помещения реализуются как готовый арендный бизнес: на весь объем площадей привлечен единый арендатор, с которым заключен долгосрочный договор сроком на семь лет. Текущий ежемесячный арендный поток зафиксирован на уровне 10,6 млн руб. в месяц, то есть 127,2 млн руб. в год. Условиями сделки также предусмотрена ежегодная индексация платежей.
Судя по карточке объекта, его выставила на продажу компания УК «Молния Недвижимость». По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО с таким наименованием входит в структуру холдинга ООО «Молния Финанс», зарегистрированного в Челябинске в 2004 году. Бенефициарами этой компании в равных долях выступают известные челябинские предприниматели Игорь Бобин и Дмитрий Бухарин.
Учредители «Молнии» являлись создателями первой крупной торговой сети в регионе и долгое время удерживали лидирующие позиции на рынке через бренды «Молния» и Spar. Однако в июне 2025 года собственники завершили сделку по продаже операционной деятельности ритейлера федеральной сети «Лента», подконтрольной «Севергрупп» Алексея Мордашова. Сумма сделки, по оценкам аналитиков Газпромбанка и Infoline, могла составить от 2,5 до 4 млрд руб.
После ухода из продуктового ритейла бенефициары сосредоточились на управлении девелоперским портфелем, сохранив за собой право собственности на ряд крупных объектов, включая ТРК «Фиеста». По итогам 2025 года совокупные доходы «Молния Финанс» составили 5,86 млрд руб. при чистой прибыли в 5,69 млрд руб. Выручка УК «Молния Недвижимость» — 279,6 млн руб.
Продажа центра в «Привилегии» выглядит как один из этапов реализации имущества группы. До этого момента попытки «Молнии» распродать портфель из пяти других торговых комплексов, занятых теперь в том числе гипермаркетами «Лента» совокупной стоимостью около 3 млрд руб., не увенчались быстрым успехом — лоты экспонируются с конца прошлого года. Объект в поселке Западный на этом фоне выделяется не только новизной, но и рекордной для собственника ценой предложения.
Мнения участников рынка, опрошенных «Ъ-Южный Урал», относительно перспектив лота разделились.
Заявленная стоимость в 792 млн руб. устанавливает цену на уровне 111,8 тыс. руб. за кв. м. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов отмечает, что это самый высокий ценник в текущем предложении продавца. По его данным, по остальным объектам «Молнии» в Челябинске цена варьируется в диапазоне от 48 до 88 тыс. руб. за «квадрат». Эксперты подчеркивают, что в текущих макроэкономических условиях привлекательность объекта определяется не стоимостью площадей, а доходностью, которая в данном кейсе вступает в прямую конкуренцию с банковскими депозитами.
При валовом доходе в 16% годовых чистая прибыль инвестора после уплаты налогов на имущество и расходов на эксплуатацию прогнозируется на уровне 12–13,5%. В условиях, когда Банк России 24 июля снизил ключевую ставку до 14%, покупка офисного центра фактически проигрывает по доходности обычному банковскому вкладу. Последний не требует операционных затрат, управления персоналом и проверки благонадежности контрагентов.
Станислав Ахмедзянов полагает, что при текущих параметрах покупатель приобретает не столько актив, сколько риск «одного окна». Весь доход инвестора зависит от финансовой устойчивости единственного арендатора и условий его выхода из договора. В случае расторжения контракта собственник рискует остаться с 7 тыс. кв. м вакантных площадей в загородной локации, которые крайне сложно оперативно сдать в аренду по рыночной ставке.
Специалист по коммерческой недвижимости Лев Шпайзман считает, что географический фактор играет в пользу продавца. Он характеризует локацию на западном берегу Шершней как безусловно перспективную, отмечая, что за несколько лет здесь был построен фактически новый город с собственной инфраструктурой. По мнению господина Шпайзмана, для стратегического инвестора вход в «Привилегию» может быть оправдан долгосрочным потенциалом развития района, который в будущем может превзойти по трафику многие площадки в центре Челябинска.
Согласно данным IBC Global, во втором квартале предложение аренды в Центральном районе Челябинска выросло на 50%, а средние цены продажи коммерческих помещений по городу опустились на 2,5%. Тенденция к снижению ставок и стоимости «квадрата» делает вход в дорогостоящие объекты с окупаемостью более шести лет рискованным. Станислав Ахмедзянов прогнозирует, что для реального закрытия сделки собственнику может потребоваться дисконт в размере 5–15%. Реалистичный коридор для заключения договора он оценивает в 670–750 млн руб.
«Очевидно, что нынешние владельцы, как и многие, хотят выйти в кэш. И это часть нынешних тенденций не только на рынке недвижимости, но в экономике в целом. Но есть и те, кто ищет возможности. И наоборот, входит на рынки. Вопрос — по какой цене и с какой целью»,— отмечает Лев Шпайзман.