Молниеносная недвижимость
В Челябинске за 2,2 млрд рублей продают три известных торговых комплекса
В Челябинске выставлены на продажу сразу три торговых комплекса, основными арендаторами которых являются гипермаркеты «Лента». Объявления о продаже появились на платформе Avito. Продавцы, позиционирующие комплексы как готовый арендный бизнес, просят за три объекта общей площадью более чем 35 тыс. кв. м более 2,2 млрд руб. Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», отмечают, что комплексы уже не первый раз пробуют продать, и связывают это с желанием «выйти в кэш» собственников недвижимости. При этом наметившееся в последнее время массовое предложение торговых объектов в Челябинске может означать не продажу проблемных активов, а смену поколения их собственников.
Фото: скриншот Яндекс.Карты
Фото: скриншот Яндекс.Карты
На платформе объявления Avito появились сразу три объявления о продаже торговых комплексов, якорными арендаторами которых являются гипермаркеты «Лента». Продавец (представителем которого в объявлениях указано агентство недвижимости «Прима инвест»), за комплекс, расположенный на пересечении Комсомольского проспекта и улицы Чичерина (площадь — чуть менее 11,5 тыс. кв. м) просит 600 млн руб., за здание на улице Энергетиков (площадь около 14 тыс. кв. м) — 890 млн руб., а за комплекс на улице Труда (площадь 9900 кв. м) хочет получить 745 млн руб.
Все объекты описываются как готовый арендный бизнес, в объявлениях указывается доходность от вложений на уровне до 14% годовых и общий срок окупаемости около семи лет.
Среди сильных сторон также указывается стабильный и многочисленный (40–60 магазинов в зависимости от объекта) пул арендаторов, крупные, в сотни машино-мест, парковки возле комплексов, трафик посетителей, оцениваемый продавцом в двух случаях как 6,8–7 тыс. человек в день.
Во всех трех комплексах основным арендатором являются гипермаркеты «Лента». До этого на площадях действовала местная торговая сеть «Молния», в последние годы работавшая под брендом SPAR.
В одном из объявлений указано, что объект на Комсомольском проспекте находится под управлением компании УК «Молния недвижимость», юридический адрес которой совпадает с адресом объекта.
В июне 2025 года одна из крупнейших федеральных торговых сетей «Лента», подконтрольная «Севергрупп» Алексея Мордашова, объявила о покупке челябинского ООО «Молл», владевшего и управлявшего торговой сетью SPAR («Молния»). В общей сложности «Ленте» отошли пять гипермаркетов, 18 супермаркетов и 49 магазинов у дома, а также три распределительных центра, обеспечивающих снабжение сети. Стоимость сделки не раскрывалась, однако, по оценкам аналитиков Газпромбанка и Infoline, она могла составить от 2,5 до 4 млрд руб.
До продажи «Ленте» собственником ООО «Молл» числилось ООО «Молния Финанс», его доход за 2025 год, по данным системы «СПАРК-Интерфакс», составил 5,86 млрд руб., чистая прибыль — 5,7 млрд руб.
Владельцами «Молнии Финанс» являются известные челябинские предприниматели Игорь Бобин и экс-депутат городской думы Челябинска Дмитрий Бухарин.
Кроме того, «Молнии финанс» принадлежат 100% долей в ООО «УК „Молния недвижимость“», управляющего девелоперским портфелем владельцев. Доходы УК «Молния недвижимость» за 2025 год, по данным «СПАРК-Интерфакс», составили 336 млн руб., чистая прибыль — 52 млн руб.
Участники рынка недвижимости отмечают, что все три объекта не впервые выставляются в открытую продажу. Так, в ноябре прошлого года комплекс на улице Труда уже продавался, но на 90 млн руб. дороже, чем сейчас — за 835 млн руб.
А месяц назад от имени УК «Молния недвижимость» был выставлен на продажу (объявление также появилось на Avito) еще один похожий объект — торгово-офисный центр общей площадью более чем 7 тыс. кв. м, расположенный в двух зданиях в микрорайоне «Привилегия». Тогда он был оценен в 792 млн руб. (объявление до сих пор доступно на сайте). Еще в одном объявлении от имени УК «Молния недвижимость» продается 109 га земли в районе Красного поля с полученными и оплаченными ТУ для подключения газа. Цена — 1,6 млрд руб.
Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают выставленные на продажу торговые комплексы достаточно удачным вложением средств для тех, у кого они имеются в наличии, как и желание их вкладывать.
«Объекты хорошо известны, с экономикой там все в порядке, с арендаторами тоже. Надо брать, если есть свободные деньги в таком количестве»,— отмечает основатель агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман.
«Комплексы давно на рынке, а продают их, вероятно, потому что собственники достаточно давно и системно „выходят в кэш“ в силу своих личных причин. Но адекватность цены объектов, просто взглянув на объявления, не оценить — нужны реальные данные по экономике, уровню арендных платежей, стабильности и долгосрочности пула арендаторов. Подобные объекты — достаточно сложный бизнес, которым нужно уметь управлять. Кроме того, здания уже давно на продаже, но я не наблюдаю в Челябинске большого количества людей не просто с такими деньгами в наличии, но и с желанием их вкладывать»,— отмечает риелтор, специалист по коммерческой недвижимости Лев Шпайзман.
«После того как „Лента“ в 2025 году купила операционный бизнес „Молнии“, у прежних владельцев остались стены с федеральным арендатором, то есть чисто финансовый актив. При этом комплексы продаются как готовый арендный бизнес с доходностью 14%. Это ровно уровень ключевой ставки, которую ЦБ 11 сентября оставил на 14%, и ниже доходности длинных ОФЗ. По нашей оценке, покупатели региональной торговой недвижимости сегодня закладывают ставку капитализации 18–22%, поэтому объекту с заявленными 14% для сделки нужен дисконт еще на 20–35% к текущей цене. Рынок это уже подтверждает: комплекс на Комсомольском проспекте за два года подешевел с 920 до 600 млн руб., „Фокус“ с 2020 года — с 3,5 до 2,3 млрд руб., „Теорема“ за четыре месяца — с 1,1 млрд до 875 млн руб., и ни один пока не продан. Продавцы снижают цену на шаг позже рынка, поэтому объекты стоят в экспозиции годами»,— считает управляющий партнер IDC Global Станислав Ахмедзянов.
Три бывших «Молнии» — не единственные крупные объекты торговой недвижимости, выставленные на продажу в Челябинске. В середине июля структуры предпринимателя Владимира Ланде пытались продать один из крупнейших в Челябинске ТРК «Фокус» и торговый центр «Теорема». За оба объекта продавец хотел получить более 3,2 млрд руб.
Отдельной историей стоит считать реализацию Росимуществом девелоперских компаний, национализированных два года назад у семьи бывшего губернатора Челябинской области Михаила Юревича, суд над которым по обвинению в получении многомиллиардной взятки стартовал в Тверском суде Москвы 11 сентября.
В середине августа 100% долей ООО «Родник», владеющего крупнейшими в Челябинской области ТРК «Родник» и «Алмаз», и ООО «Управляющая компания „Содействие“» купила за 6,1 млрд руб. компания «Центр инжиниринговых услуг при проектировании и строительстве» (Санкт-Петербург, учредитель и гендиректор — Тимофей Белов). Чуть раньше она же купила за 1,34 млрд руб. ООО «Отельстрой» (гостиница Radisson Blu).
100% долей ООО «Новая планета», которое владело челябинским магазином «Школьник», приобрела свердловская «Инвестиционная компания „Джи Эй Групп“» за 399,7 млн руб. 100% долей ООО «Универсальный магазин „Школьник“», владеющим крупным ТРК «Урал», за 397,4 млн руб. купила компания «Профнедвижимость», которая принадлежит дочери бывшего депутата регионального заксобрания Игоря Свеженцева Людмиле Свеженцевой. А вот ООО «Проспект», которое владеет несколькими десятками торговых помещений, в начале сентября не смогли продать уже в третий раз (начальная цена — 3,7 млрд руб.).
Станислав Ахмедзянов считает, что массовое предложение торговой недвижимости в Челябинске — не продажа проблемных активов, а смена поколения их собственников.
«Первое поколение торговой недвижимости города построили локальные сети и предприниматели в 2000-х годах, и сейчас они выходят из своих активов почти одновременно»,— отмечает господин Ахмедзянов.
Однако, по мнению эксперта, пока ключевая ставка держится около 14%, сделки останутся штучными и пройдут только там, где продавец готов принять уровень будущей доходности для покупателя в 18–20%, и соответствующим образом снизит цену.
«Для челябинского рынка это означает переход торговой недвижимости от ритейлеров и девелоперов первой волны к финансовым инвесторам, которые покупают не квадратные метры, а денежный поток»,— уверен управляющий партнер IBC Global.