Седьмой круг Сильникова

В Кисловодске предпринята седьмая попытка найти инвестора для спасения одного из главных архитектурных символов города-курорта — здания бывшей мужской гимназии Сильникова. Объект культурного наследия, изъятый у предыдущего владельца по суду за бездействие, вновь выставлен на публичные торги. Стартовая цена лота превышает 237 млн руб., из которых 156 млн руб. целевым образом заложены на реставрацию. Предыдущие шесть аукционов были признаны несостоявшимися. По мнению экспертов, наиболее ликвидный вариант для здания — гостиница, а начальная стоимость является завышенной.

Здание в историческом центре Кисловодска, построенное в начале XX века, долгие годы оставалось предметом тревоги краеведов и горожан. Памятник архитектуры, переживший империю, революцию и войны, оказался в частной собственности, но фактически был брошен. Отсутствие консервации и должного ухода привело к разрушению кровли и фасадов. В итоге суд принял решение об изъятии объекта у недобросовестного собственника.

«Это одно из знаковых исторических зданий Кисловодска, часть нашей городской истории. К сожалению, предыдущие шесть аукционов не состоялись, поэтому мы снова ищем инвестора, который будет готов восстановить этот объект культурного наследия, — прокомментировал ситуацию глава города-курорта Евгений Моисеев. — У здания очень хорошее расположение — в самом центре курорта, рядом с благоустроенным проспектом Ленина, множеством санаториев, нашей знаменитой Каскадной лестницей и входом в парк. Место действительно обладает большим потенциалом. Недопустимо, чтобы такой памятник архитектуры продолжал разрушаться. Приглашаю заинтересованных инвесторов принять участие в аукционе».

Стартовая цена лота составляет более 237 млн руб. Однако, как подчеркивают в администрации, эта сумма не является чистой стоимостью покупки. Из них 156 млн руб. — это целевой финансовый резерв, который переходит новому собственнику и должен быть в полном объеме направлен на обязательные противоаварийные и реставрационные работы.

Сложная структура лота, по мнению участников рынка коммерческой недвижимости, может объяснять предыдущие неудачи. Инвестор должен обладать не только значительным капиталом, но и компетенциями в работе с объектами культурного наследия (ОКН).

«Статус объекта культурного наследия — это фактически пожизненное обременение для собственника»,— констатирует управляющий партнер IPM Consulting Анастасия Владимирова. По ее словам, к работам допускаются только аккредитованные специалисты, а каждое действие требует согласования с надзорными органами. На практике это означает запрет на внутреннюю перепланировку. Девелоперы же стремятся к быстрой окупаемости, в том числе за счет расширения полезной площади, поэтому за такую начальную сумму желающих не нашлось.

Эксперт подчеркивает, что заявленные 237 млн руб. — завышенная стоимость. Фактически только 81 млн руб. можно считать ценой самого объекта, остальное — расходы на реставрацию. Покупателю предстоит выяснить механизм возврата средств на ремонт из уплаченной суммы. «Если этот процесс непрозрачен, инвестор должен учитывать риски дополнительных условий. Учитывая, что объект передается с условием обязательного восстановления, он рискует потратить больше заявленного», — предупреждает госпожа Владимирова.

По ее словам, наиболее ликвидный вариант для здания — гостиница. Однако при интеграции современных инженерных систем в старое здание окупаемость может растянуться на 7–9 лет, а 156 млн руб. на работы может не хватить. «Потребуется или богатый инвестор с уверенной стратегией, или терпеливый, который будет ждать снижения цены. Пока выглядит так, что власти хотят продать неликвидный объект за высокий ценник»,— отмечает спикер.

Ситуацию усугубляет рыночный контекст. В Кисловодске к 2027–2028 годам сдаются как минимум три отеля уровня 4–5 звезд, которые перетянут на себя туристический поток. К этому добавляется ключевая ставка: несмотря на июльское снижение до 14%, она остается некомфортной. При такой стоимости заемных средств проект рискует уйти в долговую яму.

Партнер Экспертной группы Veta Дмитрий Жарский полагает, что здание бывшей мужской гимназии Сильникова возможно переоборудовать в бутик-отель или небольшой гостиничный комплекс с рестораном на первом этаже. «Расположение у Каскадной лестницы и входа в курортный парк — сильное преимущество, а на исторические здания есть устойчивый спрос со стороны состоятельных туристов. альтернативный вариант, тоже уместный для Кисловодска, — медицинский или оздоровительный центр, ориентированный на курортное лечение и СПА-процедуры»,— говорит он.

Эксперт также не исключает и смешанный формат: гостиница или клиника на верхних этажах, ресторан, кафе и культурное пространство. Вариант музея, образовательного или общественного центра маловероятен, по мнению спикера, так как они, как правило, убыточны и в целом они уместны, только если в проекте участвует государство или меценат, либо как дополнение к коммерческой функции здания.