Сутки между спросом и предложением

Рост рынка посуточной аренды постепенно замедляется после нескольких лет интенсивного роста. Снижение турпотока уже сократило загрузку гостиниц, но спрос на частное жилье сохраняется благодаря доступной по сравнению с отелями цене и удобству отдельной квартиры. Сегмент частного размещения остается более устойчивым в том числе благодаря большей гибкости в управлении ценообразованием и качеством сервиса. Собственникам, сместившим фокус с количества объектов на повышение привлекательности каждого лота, удается поддерживать рост выручки даже в условиях растущих расходов на гостеприимство.

В этом году российский рынок размещения стагнирует на фоне топливного кризиса, ограничившего возможности туристических поездок. Вице-президент Ассоциации туроператоров России Сергей Ромашкин оценивал снижение турпотока по итогам летнего сезона 2026 года в 5–6% относительно предыдущего года. Общее количество ночей проживания в отелях и частном жилье за прошедшие 12 месяцев достигло 293,4 млн, что на 0,3% меньше, чем годом ранее, следует из данных «Авито Путешествий». До этого рынок рос: в 2024 году — на 12%, в 2025-м — на 5,6%.

Динамика в сегментах разнонаправленная. Количество ночей проживания в отелях начало постепенно снижаться со второго квартала и по итогам сентября—декабря может достичь 42,5 млн ночей, или на 7,5% меньше год к году. Число бронирований отелей уменьшилось на 7% по сравнению с 2025 годом, доля отмен выросла с 23% до 25%. В то же время сегмент частного жилья за летний сезон вырос на 6,2% по количеству прожитых ночей, до 31,1 млн. Его доля в количестве ночей проживания увеличилась с 25% в 2023 году до 28% в 2024-м, 30% в 2025-м и 32,4% в 2026-м. Доля отелей за этот период сократилась с 75% до примерно 68%.

«Цифровые платформы делают рынок краткосрочной аренды более доступным и прозрачным для всех участников»,— говорит президент Ассоциации цифровых платформ Ораз Дурдыев. Собственники получают доступ к аудитории по всей стране, включая небольшие города и регионы. Гость в одном месте получает всю необходимую для решения информацию о цене, расположении, условиях проживания и опыте предыдущих постояльцев. «Рейтинги и отзывы делают качество обслуживания видимым для следующих покупателей и связывают ежедневную работу оператора с будущими бронированиями»,— продолжает господин Дурдыев.

Директор бизнес-направления «Авито Путешествий» Артем Кромочкин говорит, что спрос на частное размещение оказался более устойчивым, так как аренда квартиры ощутимо выгоднее: сегмент соответствует основному критерию выбора потребителей. «Этот критерий важен для 79% потребителей»,— уточняет он. В Москве, например, квартира стоимостью от 3,5 тыс. до 4 тыс. руб. в сутки конкурирует с гостиничным номером за 7–10 тыс. руб., приводит пример управляющий компанией InHome Владислав Елизаренко.

По данным «Авито Путешествий», средняя цена ночи в посуточной квартире за год увеличилась на 2,7%, в большинстве городов-миллионников — от 3% до 5%. Однако есть города, где стоимость посуточной аренды снизилась: в Казани — на 4%, в Волгограде — на 5%, уточняют аналитики сервиса. Владислав Елизаренко говорит, что возможности индексации цен ограничены высокой конкуренцией в сегменте и чувствительностью гостей к тратам.

На этом фоне темпы роста объема предложения квартир в посуточную аренду замедлились. В августе 2026 года число соответствующих объявлений на «Авито Путешествиях» выросло на 7%. Для сравнения: в 2025 году показатель вырос примерно на 20%, в 2024 году — на 35%. «В 2024-м, когда прекратила действовать программа массовой льготной ипотеки и выросли ставки по рыночным кредитам на покупку жилья, объем предложения квартир в аренду, в том числе в посуточную, резко вырос. Планы по покупке стали меняться на аренду, спрос и ставки заметно подскочили»,— напоминает гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко, добавляя, что собственникам стало сложнее продавать квартиры и они пополнили арендное предложение. С другой стороны, увеличению предложения способствовал скачок спроса на доступное профессиональное гостеприимство, на фоне которого выросло качество частного жилья. Сейчас квартиры под посуточную сдачу предлагаются с качественным ремонтом, удобным доступом без контакта с хозяином или управляющим, набором сервисов для разных сценариев размещения (отпуск с детьми, романтические поездки, командировки, активный туризм).

На этом фоне выросла значимость качества управления жильем для размещения гостей. Рост арендного предложения на фоне перестройки ипотечного рынка и конкуренция за гостей изменили этот сегмент. Появился институт хоумстейджинга, стал востребованным авторский дизайн интерьеров, привлекающий широкую аудиторию. Все больше собственников осознают, насколько глубокой должна быть вовлеченность в гостеприимство: регулярная уборка, стирка белья, ремонт, продвижение и управление необходимы на постоянной основе.

Кроме того, застройщики стали сдавать меньше готовых для проживания квартир. По данным «Бест-Новостроя», к началу июля 2026 года объем предложения квартир с отделкой в новостройках Москвы упал на 24% год к году, до 7,1 тыс., а доля такой экспозиции уменьшилась на 2 процентных пункта (п. п.), до 14% от общего объема квартир в продаже. Девелоперы строят все меньше квартир с готовой отделкой для сдерживания темпов роста средней стоимости лота.

Кроме снижения туристической активности, на рынок посуточной аренды влияет уровень ставок на долгосрочную аренду. Бум спроса в 2024 году привел к резкому скачку стоимости месячной аренды до 40%. Сейчас цены в стагнации, но средний уровень остается высоким. По данным «Авито Недвижимости», в сентябре 2026 года средняя стоимость долгосрочной аренды квартиры в России составила 34,5 тыс. руб. в месяц — это на 5% меньше, чем годом ранее. В Москве показатель достигает 80,1 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — 44,5 тыс. руб.

Сейчас, по словам Владислава Елизаренко, доходность долгосрочной аренды в Москве находится в диапазоне 3–5% годовых, а посуточной при сдаче через управляющую компанию — от 6% до 7%. Сдавая квартиру самостоятельно, собственник может сэкономить на вознаграждении оператора и получить показатель в 8–10%. «Это расчет по выручке. На расходы и управление объектом уходит примерно 50% выручки, из которых 20–25% составят траты на управляющую компанию»,— поясняет он.

Но самостоятельным игрокам гораздо труднее построить экономику аренды. Им удается удерживать загрузку, но не увеличить показатели. По данным «Авито Путешествий», в первом полугодии 2026 года средняя загрузка у владельцев одного объекта незначительно снизилась: с 53,3% до 53% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. У арендодателей с 2–7 объектами она выросла с 61,5% до 62,5%, с 8–19 — с 64,2% до 66,2%.

В пересчете на месяц это почти шесть дополнительных ночей проживания.

Абсолютная сумма, которую может приносить квартира в посуточной аренде под профессиональным управлением, привлекает тем, что достается собственнику несопоставимо легче. Владислав Елизаренко говорит, что студия может приносить собственнику 45–50 тыс. руб. в месяц до налогов, но после вычета остальных расходов.

Профессиональные операторы лучше удерживают загрузку, так как успех посуточной аренды определяет существенно больший объем работы, чем требуется для управления долгосрочной арендой. Гости ценят качество сервиса, которое с большим успехом обеспечивает профессиональное управление. Важны локация, состояние объекта, его оснащение, качество оказания услуги, честные фото, отзывы. Путешественники чаще смотрят на возможности квартиры и количество спальных мест, удобство планировки и инфраструктуру вокруг, чем просто на количество комнат и низкий ценник, напоминает Артем Кромочкин. Необходимо постоянно заниматься продвижением, поиском клиентов, клинингом и развитием сервисов, добавляет директор департамента аренды сети агентств «Этажи» Ольга Павлинова.

Управление сетью объектов позволяет распределять постоянные расходы между несколькими квартирами и использовать общую команду. Но размер портфеля не гарантирует рост выручки и прибыли. «На практике доходность очень зависит от города, локации, стоимости приобретения и качества квартиры»,— напоминает основатель компании «Две подушки» Алексей Иванов, соглашаясь с тем, что потенциал увеличения доходности в росте количества качественных объектов под управлением и распределении постоянных расходов между ними.

Важнее оптимальное число качественных объектов. В InHome число квартир в посуточном управлении за год сократилось со 158 до 149, но результаты в целом стали лучше. Компания сосредоточилась на более дорогих объектах и увеличении среднего чека: загрузка московских студий и студий в Подмосковье выросла с 87% до 89%, выручка с одной квартиры выросла на 3%. «Это нельзя назвать ростом, но это и не падение. Положительный результат»,— комментирует Владислав Елизаренко.

«Доставка еды, такси, транзиты, любые заказы с телефона — и отельная инфраструктура не требуется, особенно в коротких деловых поездках. При этом разница в стоимости проживания будет ощутимой»,— добавляет господин Елизаренко, подчеркивая, что не связывает возможности для увеличения выручки только с масштабированием бизнеса.

По словам Алексея Иванова, сейчас таких возможностей в целом заметно меньше, чем несколько лет назад. «Раньше во многих городах достаточно было купить квартиру, сделать хороший ремонт и разместить объявления. Сейчас рынок стал гораздо более конкурентным»,— констатирует он, добавляя, что главный потенциал связан с качеством управления. «Динамическое ценообразование, работа с загрузкой, увеличение продолжительности проживания, управление каналами продаж, снижение расходов на обслуживание каждого бронирования»,— перечисляет эксперт.

Так, если в квартире обновлять ремонт, возврат гостей в нее втрое выше, чем в квартиру, где не было ремонта в течение трех последних лет. В динамическом ценообразовании важно сокращение окна бронирования с шести с половиной до трех суток за год. «Четыре брони из пяти приходят меньше чем за три дня до заезда, почти половина — в день заезда, и выигрывает тот, кто управляет ценой именно в этом окне»,— продолжает Алексей Иванов. Плюс в низкий сезон можно повысить сервис для командировочных гостей за счет отчетных документов и прямых отношений с компаниями. «Просто добавлять квартиры в портфель рискованно. Многие объекты у частных арендодателей на нулевой доходности, человек работает “на своей квартире”, занимая в ней должность — время не масштабируется»,— резюмирует Владислав Елизаренко.

«Даже при наличии сотрудников, регламентов и системы учета руководитель продолжает решать, предоставлять ли скидку, удерживать ли депозит, принимать ли уборку и нести ответственность за спорные ситуации»,— говорит основатель сервиса для управления посуточной арендой RentOS Виктория Дутлова.

Кроме того, необходимая повторяющаяся операция, которую делают вручную, на большом масштабе может стать существенной нагрузкой. Руководитель управляющей компании «Метры в Центре» Александр Королев говорит, что одна из таких в его компании занимала 25% рабочего времени сотрудника. Другой показательный пример сложности управления в масштабе связан с назначением цены проживания. В двух квартирах в портфеле его компании, стоимость размещения в октябре — 2,9 тыс. и 3,4 тыс. руб., а 31 декабря — 6,7 тыс. и 8,6 тыс. руб. «Постоянная ставка не учитывает такого разброса. При управлении 250 квартирами определение цены на каждый день года означает 91,3 тыс. решений»,— привел пример он.

Возможности современных платформ позволяют собирать данные о сценариях поездок, которые управляющие могут использовать для оценки эффективности бизнеса и необходимых изменений. По информации «Авито Путешествий», летом 2026 года загородные дома обычно бронировали на две ночи для пяти человек, а квартиры — на три ночи для двух или трех гостей. Дом выбирали в среднем за 23 дня до поездки, квартиру в популярных городах — за десять дней. В Санкт-Петербурге этот срок приближался к 24 дням.

В пресс-службе Ассоциации туристических агрегаторов считают, что цифровые каналы хорошо справляются с реализацией основных возможностей повышения доходности посуточной аренды. Для наращивания числа бронирований есть скидки и продвижение на платформе, которое поднимает объект в выдаче, показывает в тематических подборках. Плюс можно управлять составом и условиями предоставления услуг. Например, установить зависимость цены от количества гостей, оплату за ранний заезд, поздний выезд, уборку».

Также можно сделать своего ИИ-агента или воспользоваться готовым, чтобы оптимизировать управление масштабной сетью. Виктория Дутлова говорит, что ее сервис на базе ИИ для девяти квартир с оборотом 9 млн руб. стоит 2,5% от оборота, или 225 тыс. руб. Он экономит 660 тыс. руб. на фонде оплаты труда (например, не нужен супервайзер для контроля горничных) и потенциально может принести дополнительные поступления от доплат и продлений в 120 тыс. руб.