На все готовое
В каких случаях квартира с отделкой от застройщика выгоднее ремонта своими силами
На российском рынке новостроек с 2021 года по начало 2026 года доля сделок по покупке квартир с чистовой отделкой снизилась с 27% до 15%, тогда как на лоты с черновой отделкой пришлось 15% от общего объема спроса против 4%. Под влиянием дорогой ипотеки и удорожания ремонтных работ покупатели все чаще оценивают не только цену квартиры, но и стоимость въезда в нее в сочетании с условиями покупки. Квартиры с готовой отделкой оказываются выгоднее при полной оплате, рассрочке или семейной ипотеке, а при рыночном кредите их преимущество может раствориться в переплате.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Больше не чистовой ремонт
Доля сделок с квартирами с чистовой отделкой по России снизилась с 27% в 2021 году до 15% в январе—марте 2026 года, подсчитал главный аналитик ЦИАН Алексей Попов. Доля черновой отделки за тот же период выросла с 4% до 15%, предчистовой — с 21% до 25%. В старых границах Москвы за последний год также выросла доля менее готовых форматов, отмечает коммерческий директор «Плато Девелопмент» Станислав Банников. По его подсчетам, по итогам апреля 2026 года доля квартир с чистовой отделкой в структуре продаж по договорам долевого участия составила 25% против 40% годом ранее, с предчистовой отделкой достигла 13%, увеличившись на 4 процентных пункта (п. п.) за год, а с черновой отделкой — 62%, прибавив 11 п. п.
Интерес к готовым решениям при этом остается высоким. Среди тех, кто рассматривает покупку квартиры в новостройке, 90% планируют приобрести жилье с отделкой или ремонтом от застройщика. В том числе 23% рассматривают предчистовую отделку, 22% — чистовую, 20% — косметический ремонт от застройщика, 16% — евроремонт «под ключ» и 9% — дизайнерский ремонт «под ключ», перечисляет руководитель отдела изучения покупательского поведения и анализа рынка «Лемана ПРО» Надежда Колиогло. Такой разрыв связан не только с покупательским бюджетом, но и с экономикой самого продукта, объясняет Алексей Попов.
При высокой ключевой ставке, которая держится на повышенных уровнях почти три года, отделка становится для девелоперов менее предсказуемой по срокам и затратам, уточняет он. Дополнительное давление создают нехватка рабочих и риски судебных претензий со стороны покупателей.
В старых границах Москвы сокращение готовых форматов видно и в экспозиции, следует из подсчетов «Метриума». В мае 2026 года на рынке новостроек столицы предлагалось к покупке 6,19 тыс. квартир с чистовой отделкой, что на 12,6% меньше, чем годом ранее. Их доля составила 17%, снизившись на 0,3 п. п. Объем предложения квартир с предчистовой отделкой сократился на 33%, до 6,65 тыс. лотов, их доля — на 5,9 п. п., до 18,3%. Рост наблюдался только в сегменте лотов с черновой отделкой, доля которых увеличилась на 6,2 п. п., до 64,7%.
Цена готовности
По итогам 2025 года средняя цена 1 кв. м в сделках в сегменте новостроек по всей России составляла 217 тыс. руб. для квартир без отделки и 213 тыс. руб. для квартир с чистовой отделкой, следует из данных ЦИАН. Однако сравнивать такие лоты по средней цене некорректно, подчеркивает Алексей Попов. Жилье без отделки часто предлагается в более дорогих жилых комплексах, тогда как в распространенных проектах комфорт-класса чаще встречаются черновая или предчистовая отделка, поясняет он.
Премию за ремонт корректно считать только в проектах и корпусах, где одновременно продаются сопоставимые лоты с выполненными внутренними работами и квартиры «в бетоне», уточняет эксперт.
В таком сравнении премия за отделку почти всегда остается в диапазоне 10–12%.
Покупатели чаще готовы доплачивать за ремонт примерно в тех же пределах, добавляют в «Лемана ПРО». Доплату за ремонт «под ключ» в размере 10–20% от стоимости квартиры без ремонта готовы принять 42% покупателей новостроек, надбавку до 10% готовы заплатить 29% опрошенных, премию в 20–30% допускают 16%, более 30% стоимости готовы переплатить только 3% респондентов, а не готовы к дополнительным расходам 10%, перечисляет Надежда Колиогло.
Типовая отделка от застройщика обычно обходится дешевле самостоятельного ремонта на 15–20%, оценивают в «Плато Девелопмент». Такая экономия сохраняется в проектах, где девелопер предлагает одинаковый ремонт для всех квартир или не более двух-трех вариантов на выбор. В комплексах комфорт-класса стоимость чистового ремонта составляет 80–110 тыс. руб. за 1 кв. м, бизнес-класса — 110–130 тыс. руб., премиум-класса — 160–190 тыс. руб. В премиум-классе и выше типовая отделка хуже работает как способ сэкономить, отмечает Станислав Банников. В этом сегменте состоятельные покупатели стремятся к созданию индивидуальных дизайн-проектов.
Смета своими силами
Косметический ремонт в новостройке в Москве в 2026 году обойдется в 13–20 тыс. руб. за 1 кв. м с материалами, капитальный — в 27–36 тыс. руб., дизайнерский — от 50 тыс. руб., подсчитали в «Яндекс Недвижимости». В пересчете на квартиру ремонт «под ключ» в Москве начинается от 400 тыс. руб. для студии площадью 21 кв. м при косметическом сценарии, от 1,25 млн руб. при капитальном и от 3,5 млн руб. при дизайнерском. Для однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м минимальная оценка составит 680 тыс. руб. при косметическом ремонте, 2 млн руб. при капитальном и 5,5 млн руб. при дизайнерском. Для двухкомнатного лота площадью 55 кв. м аналогичные оценки составляют 825 тыс. руб., 2,5 млн руб. и 6,9 млн руб. соответственно, для трехкомнатной квартиры площадью 80 кв. м — 1,05 млн руб., 3,3 млн руб. и 8,9 млн руб.
Расходы на самостоятельную отделку продолжают расти, констатирует коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин. За последний год такой ремонт подорожал в среднем на 8–10%, а отдельные материалы дорожали еще больше, добавляет он. Например, межкомнатные двери, сантехника и утеплители подорожали в среднем на 15% год к году.
При самостоятельном ремонте и последующей меблировке смета может неоднократно пересматриваться, напоминает гендиректор Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности России Тимур Иртуганов.
В то же время стоимость полностью готовой для проживания квартиры фиксируется в момент покупки. Для покупателя это делает готовое жилье вопросом не только скорости заселения, но и предсказуемости всего объема трат при въезде.
Выгодные условия
Отделка от застройщика по-прежнему стоит дешевле аналогичного ремонта, выполненного самостоятельно, но реальная выгода возможна прежде всего при стопроцентной оплате, рассрочке или семейной ипотеке, считает Дмитрий Проскурин. Он напоминает, что средние ставки по рыночной ипотеке за год снизились с 30% до 19%, но все еще остаются обременительными и предполагают серьезную переплату. Поэтому покупка квартиры с отделкой в рамках стандартного кредитования сегодня не всегда позволяет сэкономить, поскольку дополнительная стоимость ремонта в теле кредита при высокой рыночной ставке может увеличить итоговую переплату.
Готовая квартира особенно выгодна при семейной ипотеке, когда расходы на ремонт и меблировку можно включить в кредит под льготный процент, соглашается Тимур Иртуганов.
Такая схема остается практически единственной рабочей для массового покупателя, подтверждает коммерческий директор Mr.Doors Александр Гаврилин.
Стоит покупать квартиру и в случае, когда хочется реализовать индивидуальные решения. Покупатели, которые рассматривают квартиру без отделки или с предчистовой отделкой, чаще всего хотят самостоятельно выбрать материалы, отмечает Надежда Колиогло. Такой мотив назвал 61% респондентов, еще 57% хотят создать интерьер по своему вкусу, 39% — контролировать качество работ, 35% говорят о нехватке подходящих вариантов с готовым ремонтом, 26% считают покупку квартиры без отделки более выгодной по бюджету, а 9% не доверяют качеству отделки от застройщика, перечисляет она.
Квартиры с хорошей отделкой и качественным интерьером впоследствии продаются быстрее и с меньшим дисконтом, отмечает Александр Гаврилин. На арендном рынке готовая квартира с мебелью может начать приносить доход сразу, без месяцев простоя из-за ремонта, резюмирует он.