Апартаменты с расчетом
На что обратить внимание при покупке номеров в апарт-отелях
Рынок апарт-отелей в 2025 году столкнулся с резким снижением ввода в крупнейших городах. В Москве объем нового предложения сократился почти в шесть раз, в Санкт-Петербурге — более чем втрое. Однако перенос новых запусков приведет к росту ввода уже в 2026 году и расширению географии проектов.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Объем предложения качественных апарт-отелей в России сегодня оценивается в 22 тыс. номеров — это около 14% общего номерного фонда страны. За 2025 год сегмент прирос на 3,2 тыс. номеров, говорит партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. По ее словам, динамика ввода указывает на устойчивый интерес к формату со стороны и девелоперов, и инвесторов.
География рынка при этом остается концентрированной. Почти половина всех апарт-отелей в стране расположена в Санкт-Петербурге, где исторически формировался рынок сервисных апартаментов городского формата. Еще около четверти предложения приходится на Краснодарский край — в основном за счет курортных проектов с рекреационной инфраструктурой. Москва занимает порядка 14% рынка, уточняет госпожа Широкова.
В крупнейших городах ввод сервисных апартаментов в 2025 году заметно сократился, отмечают в Nikoliers. В Москве показатель снизился почти в шесть раз — со 136 юнитов в 2024 году до 23 юнитов в 2025-м. В Санкт-Петербурге количество новых юнитов упало с 1,2 тыс. в 2024 году до 363 по итогам 2025 года. Руководитель направления стратегического консалтинга Nikoliers Олег Германенко связывает динамику с переносом сроков реализации проектов и временным лагом между вводом зданий и появлением классифицированного номерного фонда.
В 2026 году аналитики ожидают резкий рост ввода в обоих городах. В Москве заявлено 1,2 тыс. юнитов, при этом почти весь объем приходится на четырехзвездные апартаменты. В Санкт-Петербурге прогноз выше — 6,8 тыс. юнитов, что может стать рекордом для рынка. Однако, как отмечает господин Германенко, столь высокий показатель отражает прежде всего накопившийся отложенный ввод. По словам госпожи Широковой, вместе с ростом ввода ожидается и расширение географии проектов на новые туристические локации.
Спрос на покупку номеров в апарт-отелях в 2025 году в России был сосредоточен прежде всего в курортных регионах, отмечает директор по инвестициям и развитию ГК «Небо» Андрей Новиков.
Ключевой интерес инвесторов формируется в Южном федеральном округе — в первую очередь в Сочи, а также на южном берегу Крыма. Эти локации позволяют собственнику совмещать личное использование недвижимости с арендным бизнесом, передавая объект в управление оператору либо сдавая его самостоятельно, уточняет эксперт.
Средний чек сделки по приобретению в сегменте, по оценке Андрея Новикова, варьируется от 10 млн до 50 млн руб. в зависимости от проекта, площади и заявленной доходности. Ориентир по сроку окупаемости, который в 2025 году закладывали девелоперы и операторы, составляет пять-шесть лет без учета налоговой нагрузки, уточняет господин Новиков. При этом ключевым параметром при покупке становится не цена 1 кв. м, а финансовая модель.
На что обратить внимание при выборе апарт-отеля
Ключевыми элементами при покупке номера в апарт-отеле становятся расчет доходности и параметры, заложенные в финансовую модель, отмечает старший директор департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Ирина Акутова.
Существенную часть дохода при этом может забирать управляющая компания. Как поясняет Ирина Акутова, базовое вознаграждение профессионального оператора обычно составляет около 2,5% от валовой выручки, а поощрительное — 6–9% от скорректированной валовой операционной прибыли. Кроме того, собственники ежемесячно отчисляют 2–4% от выручки в фонд замены мебели и оборудования. В совокупности такие платежи могут достигать около 10% от выручки номерного фонда, а при схеме управления силами девелопера с использованием франшизы бренда — порядка 8%, уточняет эксперт.
После ввода объекта в эксплуатацию номера, как правило, объединяются в единый пул и передаются в управление по договору аренды либо доверительного управления. При этом, отмечает Ирина Акутова, ни одна из этих форм сама по себе не означает гарантированных выплат. В обоих случаях доход собственника может быть привязан к фактическим результатам работы гостиницы и не носить фиксированный характер.
Отдельным риском становится отсутствие единой системы управления. Если часть собственников начинает сдавать номера самостоятельно, это создает риск ценового демпинга и разрушения тарифной политики отеля, что делает финансовые результаты менее предсказуемыми, указывает госпожа Акутова.
Оптимальной считается модель, при которой 30–50% номерного фонда остается в собственности девелопера, выступающего стратегическим совладельцем и заинтересованного в долгосрочной эффективности проекта. Однако на практике, отмечает эксперт, в текущих экономических условиях чаще всего реализуется схема с продажей 100% номеров, что требует особенно жестких механизмов контроля управления.
Практика показывает, что ключевые ошибки совершаются еще на этапе сделки. В CMWP рекомендуют заранее проверить, что именно переходит в собственность покупателя, поскольку вместе с номером он, как правило, получает долю в общем имуществе комплекса, включая технические и вспомогательные помещения. В отеле уровня «четыре звезды» их доля достигает 30–40% от общей площади здания, отмечает Ирина Акутова.