После стройки хоть потоп

Застройщики смогут получать разрешения на капитальное строительство в местах подтопления и затопления. Согласно принятому постановлению правительства, возведение объектов в таких зонах до 2030 года будет возможно лишь после получения положительного заключения экспертизы и при наличии в проектной документации решений по инженерной защите от наводнений. Частные и садовые дома в таких зонах можно лишь достроить и оформить — при условии, что уведомление о начале строительства было подано до 4 августа 2026 года (даты ужесточения требований Водного кодекса к строительству в гидроопасных зонах).

Правительство определило особенности выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления на период до 2030 года. Опубликованное постановление фактически закрепляет переходный механизм, позволяющий инвесторам и частным лицам все же вести строительство в гидроопасных зонах, несмотря на недавно принятые законодательные изменения. Поясним, что 4 августа этого года вступили в силу изменения в Водный кодекс, которыми был введен запрет на возведение объектов капстроительства в местах подтопления и затопления (за исключением сооружений инженерной защиты).

Эти изменения породили вопросы о том, что будет с уже начатым или намеченным строительством. Принятый сейчас документ устанавливает, что новые разрешения на возведение объектов капитального строительства (например, многоквартирных домов) в таких зонах все же будут выдаваться — до 2030 года и при условии, что проект прошел экспертизу и содержит решения по инженерной защите (дамбы или дренажные системы).

В отличие от застройщиков, частные лица смогут лишь завершить начатое индивидуальное жилищное строительство, поставить дома на кадастровый учет и оформить в собственность, и только в случае, если уведомление о начале строительства было подано ими до 4 августа 2026 года, а власти не прислали на него отказ. Эти нормы, отметили в Минстрое, «направлены на обеспечение безопасности граждан и предотвращение ущерба от негативного воздействия вод, а также на создание четкого правового регулирования для застройщиков и собственников земельных участков».

Решение, отмечает руководитель проектов практики «Инжиниринг» компании Strategy Partners Дмитрий Арестов, весьма важно для застройщиков, инвесторов и кредиторов объектов, строительство которых уже начато. При этом, предупреждает он, постановление «не отменяет требований к безопасности, не освобождает от соблюдения иных градостроительных ограничений и не превращает любую постройку в законную».

Документ носит временный и «узкий» характер, говорит первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. «Регистрация права собственности не осушает участок и не защищает фундамент от грунтовых вод»,— говорит депутат. В частности, по его словам, постановление позволяет оформить документы на частные дома, но не обязывает власти строить дамбы и дренаж, перекладывая эти затраты на собственников. Во-вторых, отсутствует четкая градация зон подтопления и затопления по степени опасности, что не позволяет дифференцировать запреты и меры поддержки, а механизм возмещения ущерба на таких территориях фактически не работает, так как страховщики не берут на себя подобные риски без госгарантий.

Важный нерешенный вопрос — положение тех, кто построил или начал строить дом без уведомления, рассчитывая оформить его в упрощенном порядке, отмечает основатель инженерно-строительной компании «ТутУдобно» Евгений Миронов. По его мнению, участникам строительного рынка нужны разъяснения для спорных случаев, инвентаризация домов и планы защиты территорий с понятными источниками финансирования. «Необходимость заранее вкладываться в защитные сооружения может изменить экономику комплексных проектов»,— говорит он.

В Минстрое “Ъ” сообщили о проработке законопроекта, предусматривающего в том числе изменения в Водный кодекс, призванные сделать регулирование более гибким с учетом практики его применения на местах. Кроме того, готовятся изменения в Положение о зонах затопления и подтопления в части сокращения срока принятия решений об изменении или прекращении существования таких зон, а также упрощения порядка изменения и отмены их границ.