«Заметный массив земли выйдет на торги уже чистым»

Госдума готовит ко второму чтению поправки в закон об обороте сельхозземель. Необрабатываемые земли сельскохозяйственного назначения (ЗСХН), находящиеся в залоге, предлагается изымать через суд, продавать с торгов или передавать государству с одновременным погашением ипотеки. Выручку от их реализации планируется направлять на покрытие расходов, связанных с проведением торгов, и расчеты с залогодержателями. Инициативу комментирует старший партнер юридического бюро «Доктор права Колесников и партнеры», завкафедрой финансового права Южного федерального университета, профессор Юрий Колесников.

«Сама идея понятна и в целом правильная. Сейчас закон позволяет изъять заброшенный участок через суд и продать его с торгов, но ипотека с него не снимается — залог следует за вещью. Соответственно, на поле с чужим обременением спрос не формируется. В итоге такие лоты никому не нужны, а земля зарастает. По оценке авторов законопроекта, в залоге находится примерно 20% неиспользуемых участков. Так что для оборота сельхозземель поправки будут полезны: заметный массив земли выйдет на торги уже чистым.

Но в данной конфигурации платит за это кредитор. Формально банк получает выручку первым. На деле он теряет контроль — то, ради чего брал залог. Когда продавать, как и за сколько, решают уже регион и суд, а после решения об изъятии обратить взыскание на участок банк не сможет. Из выручки сначала вычтут расходы на торги, а заброшенная земля на принудительной продаже редко уходит дорого. Получается, что нарушает заемщик, а дисконт оплачивает банк.

Вероятно, вырастет и имитация использования: раз скосили, раз пропахали — лишь бы не попасть в отчет Россельхознадзора.

На рынке, если закон вступит в силу, как планируется, с марта 2027 года, ожидается рост предложения: больше лотов на торгах, особенно там, где много брошенной пашни. "Спящие" участки подешевеют, а разрыв в цене между обрабатываемой и необрабатываемой землей вырастет. Выиграют действующие хозяйства, которые смогут дешевле расширить посевы.

Банки, думаю, отреагируют быстро. Залог сельхозземли перестанет быть “тихим” обеспечением. В договорах возможно появятся такие ковенанты, как обязанность использовать участок по назначению, регулярная отчетность, спутниковый мониторинг, право потребовать досрочного возврата долга как только по земле началась проверка. Дисконт к залоговой стоимости вырастет, а кредитовать охотнее будут работающие хозяйства, чем держателей земельных банков. Частные инвесторы тоже начнут смотреть не на гектары в выписке из ЕГРН, а на то, что на этих гектарах реально растет.

На этом этапе учет замечаний правительства видится так: прямо закрепить право банка требовать досрочного погашения долга при изъятии. Тем самым адресовать распределение риска по дисконту на торгах недобросовестному собственнику, а не банку, который дал деньги».