Метры перемен

Финансовые проблемы крупных застройщиков предполагают последствия настолько серьезные, что вмешиваться в ситуацию приходится как государству, так и другим участникам рынка. Их действия будут направлены на то, чтобы не допустить остановку масштабных жилых проектов. Мы видели это в случае с Urban Group, когда начатые проекты завершались силами сторонних девелоперов. «Самолет», очевидно, также может рассматриваться в этом контексте.

С середины 2019 года в России в обязательном порядке работает система эскроу-счетов, основная цель которой — защита интересов дольщиков. Девелопер строит на заемные средства и получает доступ к деньгам соинвесторов только после ввода дома в эксплуатацию. В случае проблем этот подход позволит обособить финансирование отдельных проектов и ограничить распространение проблем внутри бизнеса застройщика.

Передача проектов другим застройщикам — сложная с юридической точки зрения процедура и зависит от решения самой компании. Альтернатива — банкротство, которое позволяет привлечь к достройке Фонд дольщиков. Но он может оказаться недостаточно обеспеченным средствами для такого масштабного вмешательства.

Еще один возможный сценарий — передача отдельных проектов под контроль банков или инвесторов. Универсального решения для всех объектов пока нет. Многое будет зависеть от готовности проектов, финансового состояния застройщика и возможности найти средства для завершения строительства.

Угрозы для рынка не ограничиваются судьбой одного девелопера, пусть даже очень крупного. Даже уход нескольких игроков вряд ли сможет глобально изменить рынок. Но мы видим риски сокращения объемов строительства и затягивания сроков реализации проектов. Люди все реже готовы покупать жилье из-за дорогой ипотеки и общей неопределенности. Деньги предпочитают хранить на депозитах, пока не накопится необходимая сумма для улучшения жилищных условий. Девелоперы в ответ на это сокращают темпы запуска новых проектов.

Формируется отложенный спрос. В случае снижения ключевой ставки ЦБ объемы реализации могут расти быстрее предложения. Это создаст предпосылки к новому росту цен. Помочь рынку могли бы меры, стимулирующие людей направлять капиталы на покупку жилья, а девелоперов и собственников — увеличивать предложение. Сделать это можно не только через ипотечные программы.

Такая мера могла бы стимулировать владельцев выставлять квартиры на продажу или сдавать их в аренду, увеличивая предложение на рынке. Другой возможный вариант — одновременное повышение издержек владения инвестиционной недвижимостью и создание новых возможностей для строительства индивидуального жилья вокруг региональных центров.

Затягивание сроков сдачи объектов — тоже потенциальная проблема для дольщиков, которые не смогут в намеченные сроки въехать в жилье. Основные жалобы дольщиков «Самолета» сейчас как раз связаны с просрочками передачи квартир. Покупатели при этом не могут рассчитывать на компенсацию всех расходов, связанных с задержкой строительства, ведь суды не взыскивают проценты по ипотеке в качестве убытков.