Квартирам надбавили за габариты

Студии подорожали за год больше, чем все другие форматы жилья. Их стоимость на вторичном рынке России выросла на 16%, в то время как квартиры больших площадей прибавили 10–14%. Это связано с относительно низким бюджетом покупки студий. Однако доля таких квартир в портфеле девелоперов снижается из-за градостроительных ограничений.

Средняя стоимость студий на вторичном рынке в 40 ключевых локациях России (города от 500 тыс. человек, а также Московская и Ленинградская области) в октябре 2026 года составила 182,1 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали в ЦИАН. Год к году значение выросло на 16%. Для сравнения, однокомнатные квартиры за год подорожали на 14%, до 171,7 тыс. руб. за 1 кв. м, двухкомнатные — на 13%, до 159,5 тыс. руб. за 1 кв. м, трехкомнатные — на 10%, до 152,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

В «Яндекс Недвижимости» говорят, что в России в целом средняя стоимость студий на первичном рынке за год выросла на 3,7%, до 255,7 тыс. руб. за 1 кв. м, на вторичном — на 8,4%, до 204,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В обоих случаях это самая выраженная динамика среди форматов. По оценке bnMAP.pro, студии в новостройках Москвы за год подорожали на 29,4%, до 672,2 тыс. руб. за 1 кв. м, однокомнатные квартиры — на 20,4%, до 713,5 тыс. руб. за 1 кв. м, двухкомнатные — на 20,1%, до 698,9 тыс. руб. за 1 кв. м, трехкомнатные — на 19,4%, до 738 тыс. руб. за 1 кв. м.

Сейчас каждая дополнительная комната в квартире снижает стоимость жилья в пересчете на 1 кв. м на 5–8%, констатирует ведущий аналитик ЦИАН Елена Бобровская. Разрыв, по ее наблюдениям, усиливается. Если пять лет назад «однушки» были дороже студий в среднем на 4%, то сейчас — на 6%.

«Однушка» обойдется уже в 8,8 млн руб. Основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова добавляет, что самые дешевые студии раскупаются в первую очередь: в итоге в экспозиции накапливаются дорогие предложения, давящие на средние цены.

Одновременно студии — самый популярный формат жилья у инвесторов или покупателей, делающих ставку на сохранение сбережений либо сдачу объекта в аренду, говорит руководитель аналитического направления Est-a-Tet Светлана Комиссарова. Она замечает, что, например, введение ограничений и лимитов в рамках семейной ипотеки ранее приводило к всплеску спроса именно на малогабаритные форматы.

Маржинальность студий для застройщиков выше, чем обычных квартир, констатирует директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова. Формат, по ее словам, позволяет девелоперу продавать меньшую площадь с той же себестоимостью инженерных систем, отделки.

Тем не менее доля студий в структуре сделок размывается. В Москве в январе—сентябре, согласно оценке bnMAP.pro, на них пришлось 15,2% проданных в новостройках лотов. Год к году значение сократилось на 2,5 процентных пункта. В структуре предложения доля студий за год снизилась с 13% до 9% в октябре 2026 года. Это связано с градостроительными ограничениями — минимальная площадь квартир с августа 2024 года должна составлять 28 кв. м, напоминают аналитики. Такая площадь, по словам госпожи Комиссаровой, обычно уже позволяет запланировать в квартире кухню.

Долгое время они проектировались, исходя из минимального коэффициента — 0,4 места на квартиру. Но в августе 2026 года правительство Москвы утвердило новые нормы, которые будут действовать для несогласованных проектов со вводом после 1 января 2028 года. Они включают дифференцированную шкалу. Для каждой квартиры должны быть предусмотрены 0,8–1,6 машино-места в зависимости от площади. Формат студий не исчезнет, однако точно станет более редким, констатирует господин Проскурин.