Метры оторвались от земли

Квартиры на первичном рынке российских городов-миллионников за год подорожали на 10,5–10,8%. В январе—сентябре 2026 года средняя стоимость предложения составила 231,2 тыс. руб. за 1 кв. м, продажи — 198 тыс. руб. Увеличение цен происходит, несмотря на падение спроса. Так бизнес пытается компенсировать рост себестоимости строительства.

Средняя стоимость новостроек в экспозиции в российских городах-миллионниках в январе—сентябре составила 231,2 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали в bnMAP.pro. Год к году значение выросло на 10,5%. Стоимость проданного жилья увеличилась на 10,8%, до 198 тыс. руб. за 1 кв. м. Разрыв между ценой предложения и реализации в городах-миллионниках в январе—сентябре 2026 года составил 16,7%. Это примерно соответствует уровню прошлого года — 16,9%.

Рост цен в городах-миллионниках оказался более выраженным, чем по стране в целом. В сентябре средняя стоимость проданного жилья в России, согласно DataFlat.ru, составила 200 тыс. руб. за 1 кв. м, практически не поменявшись год к году.

На третьем месте по росту стоимости — Воронеж, где увеличение составило 13,4% год к году, до 155,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

Выраженный рост цен на новостройки сохраняется, несмотря на снижение спроса. В общей сложности в 15 городах-миллионниках в январе—сентябре, по оценке bnMAP.pro, было заключено 212,9 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Год к году значение сократилось на 5%. Совокупная выручка застройщиков от продаж жилья снизилась на 2,3%, до 2,51 трлн руб., по итогам первых девяти месяцев года.

Рост цен на жилье в городах-миллионниках связан с увеличением затрат на реализацию проектов, считает директор департамента аналитики и исследований Ricci Олеся Дзюба. Дорожают, по ее словам, строительные материалы, площадки под девелопмент и рабочая сила. Коммерческий директор Unikey Юлия Ружицкая говорит, что за четыре года себестоимость строительства жилья в России увеличилась на 40–60%. В 2027 году она прогнозирует рост показателя еще на 15–20%.

Меняется и структура предложения. Основатель ГК «Паритет» Павел Галкин говорит, что девелоперы, особенно в крупных городах, осторожнее выводят на рынок массовые проекты. В результате в некоторых локациях растет доля высокобюджетной экспозиции. Продаются же в первую очередь недорогие лоты, которых на рынке естественным образом становится меньше. Основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова говорит, что в этом году в российских городах-миллионниках количество новых запусков сократилось на 30% год к году.

Снижение продаж, по словам коммерческого директора «Главстрой Регионы» Алексея Артошина, замедляет поступление средств на эскроу-счета. Низкие темпы их наполнения часто автоматически ведут к росту ставки по проектному финансированию. Это также не позволяет снижать цены, поясняет эксперт. Стимулировать продажи девелоперы, по его мнению, стараются через точечные скидки, рассрочки и пр.

Год к году значение увеличилось на 12,5%. Но позитивный эффект, вероятно, окажется кратковременным. Аналитик BM Group Development Ирина Павлова связывает всплеск продаж с ужесточением условий по «Семейной ипотеке» с 1 октября 2026 года. Новые правила привязывают ставку к количеству, возрасту детей и месту проживания семьи. Рассчитывать на 6% годовых и меньше теперь могут только многодетные родители.

Многие стремились заключить сделку до вступления в силу этих норм, считает госпожа Павлова. Алексей Артошин предполагает, что теперь активность покупателей на рынке жилья снизится на 35–40%. Дополнительное охлаждение не приведет к снижению цен, а может лишь замедлить их рост, говорит директор по продажам ГК «Развитие» Елена Фирсова. Она связывает это с отсутствием запаса маржинальности у девелоперов. Коммерческий директор ГК Dars Дмитрий Софронов считает, что в 2027 году цены на первичном рынке могут вырасти на 3–5%.