Дизайнерский ценник

На формальную продажу выставлен участок земли в историческом центре Челябинска. За 40 соток, на которых планируется построить технопарк, который станет частью квартала «1736», судя по карточке объекта, появившейся на платформе Avito, просят 300 млн руб., или 7,5 млн руб. за сотку земли. Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают указанную цену завышенной и уверены, что сам по себе участок трудно оценивать в отрыве от всего проекта квартала. При этом владелец земли уверяет, что на самом деле таким образом инициаторы застройки квартала пытаются привлечь потенциальных инвесторов.

На платформе объявлений Avito появилось объявление о продаже земельного участка, расположенного в центре квартала, ограниченного улицами Красноармейской, Карла Маркса, Труда и Российской, что в самом центре Челябинска. За 40 соток земли продавец запросил 300 млн руб., что эквивалентно 7,5 млн руб. за сотку, или 75 тыс. руб. за кв. м участка.

По данным публичной кадастровой карты Росреестра, речь идет об участке с кадастровым номером 74:36:0509009:576 площадью 4017 кв. м и кадастровой стоимостью 18,4 млн руб. Назначение участка — «научно-производственная деятельность; обеспечение занятий спортом в помещениях».

Участок, о котором идет речь, является одним из 20 земельных участков в этом квартале, относящемся к историческому центру Челябинска. До последнего времени здесь располагался небольшой рынок «Пешеходный». По данным „Южный Урал“, земля находится под контролем структур предпринимателя Михаила Фишера, который, в свою очередь, является инициатором проекта строительства на этой площадке квартала «1736» (1736 год считается годом основания Челябинска), концепцию и первоначальный дизайн которого разрабатывала студия Артемия Лебедева (на сайте студии до сих пор доступны рендеры эскизов проекта).

Впервые о проекте было заявлено в 2021 году, и тогда он предполагал возведение доминантного 32-этажного здания, многоквартирных домов, технопарка, офисов, магазинов и детского сада. В сентябре 2021 года проект даже получил одобрение правительства Челябинской области.

После этого у проекта появился новый участник — один из крупнейших застройщиков региона «Группа Голос» в лице ООО «СЗ „Голос. Квартал 1736“». Первоначальный проект был изменен. Уверялось, что изначальная дизайнерская концепция в общих чертах была сохранена, а изменения коснулись функционала, количества и этажности зданий.

Осенью прошлого года измененная документация прошла стадию общественных обсуждений, и в итоге была одобрена мэрией Челябинска. При этом в прошлом году сроком реализации проекта назывался 2028 год, однако на официальном сайте технопарка «1736» в качестве временного ориентира по реализации строительства указан уже 2031 год.

Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают цену, указанную в объявлении, слишком высокой.

Челябинский риелтор Лев Шпайзман считает, что сам по себе участок не слишком важен, как и формальная цена предложения, указанная в объявлении.

«В этом случае трудно оценивать отдельный земельный участок в отрыве от всего проекта в целом. С одной стороны, 300 млн руб. за 40 соток, пусть и в самом центре Челябинска,— это более чем дорого, особенно учитывая планы по строительству на этой площадке не только жилья, но и офисной площади под ИТ-парк. Офисной недвижимости в Челябинске предлагается более чем достаточно и по ценам, которые, возможно, даже ниже себестоимости строительства новых площадей. Если же таким образом пытаются найти инвесторов, то и параметры возможной сделки будут зависеть не от указанной в объявлении цены, а от конкретных и прямых договоренностей с собственниками всего проекта»,— уверен Лев Шпайзман.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов также отметил крайне высокую оценку участка, а также непростую ситуацию на рынке офисной недвижимости в Челябинске.

«Запрошенные 300 млн руб. за 40 соток в центре Челябинска дают 75 тыс. руб. за кв. м земли, почти как метр готового офиса, причем по верхней границе местного рынка. По нашей оценке, даже если бизнес-центр на улице Маркса сдаст офисы по 1,2–1,5 тыс. руб. за кв. м в месяц, при требуемой инвесторами доходности 18–22% готовый метр в нем будет стоить порядка 50–75 тыс. руб. Само же строительство здания премиального уровня со встроенным паркингом обходится не меньше чем в 100 тыс. руб. за кв. м. Поэтому спекулятивный бизнес-центр здесь не окупает даже стройку, и платить за землю инвестору просто не из чего.

Реалистичный покупатель этой истории — банк, госкомпания или крупный региональный холдинг, которому нужна собственная штаб-квартира недалеко от площади Революции и для которого адрес важнее доходности. Для банка или холдинга собственное здание здесь обойдется примерно вдвое дороже покупки готовых офисов, и это плата за статус, а не инвестиция»,— считает управляющий партнер IBC Global.

По мнению эксперта, офисный рынок Челябинска сейчас находится в состоянии спячки.

«Новые качественные бизнес-центры почти не строятся, а при ключевой ставке 14% строить офисы под сдачу в регионах мало кто готов. За 300 млн руб., которые просят за участок, в Челябинске можно купить почти 4 тыс. кв. м готовых офисов. И любой инвестор будет сравнивать участок именно с такой покупкой. Итоговую цену участка определит конкретный пользователь, которому нужен именно этот адрес, а до его появления лот может долго простоять в экспозиции»,— считает господин Ахмедзянов.

Предприниматель, владелец «Фишер групп» Михаил Фишер объяснил появление объявления о продаже участка намерением найти дополнительных инвесторов для постройки здания ИТ-парка.

«Сам проект, который мы с партнерами из группы „Голос“ начали еще в 2021 году, находится в стадии реализации, и это пространство остается его важной частью. В конце концов, это было бы просто неразумно — столько лет собирать земельные участки в этом квартале, обустраивать и переносить коммунальные сети и другие инженерные коммуникации, пройти процессы получения условий по техприсоединению, находиться в процедуре получения разрешения на строительство, и вдруг продавать один отдельный, пусть и важный, участок земли.

Наши с партнерами планы остаются в силе. Надеемся, что в ближайшие годы удастся воплотить задуманные идеи, и Челябинск получит красивый квартал с отличным жильем и современным технопарком, под строительство которого мы и ищем партнеров и инвесторов. Объявление же было создано в соответствиями с критериями платформы, там трудно учесть все нюансы»,— заявил господин Фишер.