Спальни — две, туалетов — четыре

В центре Челябинска выставлены на продажу апартаменты за рекордные для города 95 миллионов рублей. Это самая высокая цена, которая когда-либо назначалась за квартиру в столице Южного Урала. При этом речь идет не о новостройке, а о вторичном рынке. Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают цену, запрашиваемую продавцом, слишком высокой, но в то же время отмечают общий рост цен в сегменте дорогой недвижимости.

В центре Челябинска выставлены на продажу пятикомнатные апартаменты площадью 210 кв. м, расположенные на 12-м этаже комплекса Gagarine Residence. Объявление появилось на платформе Avito. За уже меблированную и готовую к немедленному заселению жилплощадь с двумя спальнями и четырьмя санузлами продавец просит 95 млн руб.

В объявлении перечислены достоинства апартаментов — продавец уверяет, что сделана индивидуальная планировка и оборудован интерьер, созданный по авторскому дизайну. В квартире помимо двух спален — сразу два кабинета, гостиная, кухня, просторные гардеробные, хозяйственный блок, комната для персонала и сразу четыре «роскошных санузла, отделанных премиальными материалами». Также упоминается, что жилье оснащено бытовой техникой премиального уровня. Вместе с апартаментами покупатель получит 18-метровую кладовую и два места на подземной парковке.

Gagarine Residence — жилой комплекс, расположенный на улице Лесопарковой в центре Челябинска, на месте бывшего стадиона «Полет», на границе городского бора. 16-этажное здание было введено в строй в 2018 году.

95 млн руб. — это новый абсолютный рекорд публичного ценового предложения для квартир и апартаментов в Челябинске, причем как для новостроек, так и для вторичного рынка. Цена в пересчете на квадратный метр площади — более 452 тыс. руб. — также одна из самых высоких в городе.

По данным платформы Avito, в комплексе Gagarine Residence выставлены на продажу еще четыре объекта, однако они в 3–5 раз меньше по площади и находятся в ценовом диапазоне от 12,5 до 18,5 млн руб. А из ранее продававшихся объектов в ЖК выделяются четырехкомнатные апартаменты площадью 181 кв. м, расположенные на 11-м этаже, за которые в 2025 году просили 87 млн руб. Срок экспозиции объекта указан в 471 день, однако точных сведений о том, был ли он продан и по запрашиваемой ли цене, нет.

На вторичном рынке жилья Челябинска второе место по запрашиваемой цене занимает семикомнатная квартира площадью 266 кв. м, расположенная на 11-м этаже ЖК «Флагман», на перекрестке улиц Братьев Кашириных и Чичерина, за которую продавец просит 60 млн руб. Среди челябинских новостроек лидирует 209-метровый пентхаус на 7-м этаже строящегося на улице Пушкина ЖК «Современник», сдача которого планируется в 2029-м году.

Рекордная цена проданной квартиры в Челябинске, по данным «Ъ-Южный Урал», принадлежит почти аналогичному 210-метровому пентхаусу в том же ЖК «Современник», цена продажи которого, по оценкам собеседников «Ъ-Южный Урал», могла составить 75 млн руб.

Совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман отмечает определенный рост ценовых предложений в сегменте дорогой недвижимости в Челябинске, однако призывает не путать цену, которую выставляет продавец, с ценами, по которым проходят реальные сделки.

«Довольно часто после переговоров появляется дисконт, иногда — довольно серьезный. При этом миллион евро за апартаменты в Челябинске, даже если речь идет о ЖК в прекрасной локации в центре города и рядом с бором, — возможно, тот уровень, к которому покупатель еще не готов»,— считает господин Фридман.

Челябинский риелтор Лев Шпайзман прямо называет 95 млн руб. неадекватной ценой, и перечисляет слабые места локации.

«В центре Челябинска на вторичном рынке хватает предложений жилья схожей и большей площади по цене в три-четыре раза дешевле, причем в схожих и даже лучших по характеристикам домах. Или же за те же 95 млн руб. можно купить два больших дома где-нибудь в «Лесном острове» (премиальный коттеджный поселок недалеко от Челябинска). Авторский дизайн интерьера и премиальная техника — это хорошо, но куда проще потратить в три раза меньше денег на площадь и сделать там то же самое, но значительно дешевле. Что же касается локации, то наличие рядом городского бора — едва ли не единственное достоинство. В утренние и вечерние часы пик трафик на улице Лесопарковой такой, что заезжать и выезжать из комплекса можно часами»,— убежден Лев Шпайзман.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов считает цену на объект завышенной.

«95 млн руб. скорее отражают ожидания продавца. 452 тыс. руб. за кв. м — это примерно вчетверо выше средней цены метра на вторичном рынке Челябинска. Кроме того, обычно у больших лотов цена за метр дешевле, чем у компактных, а здесь он в полтора раза дороже, чем у двухкомнатных апартаментов на 62 кв. м в том же доме, выставленных по 298 тыс. руб. за кв. м.

Если оценить 210 кв. м по верхней планке нынешнего челябинского рынка (около 300 тыс. руб. за кв. м), по которой сейчас выставлены самые дорогие большие квартиры в новостройках, получится порядка 63 млн руб. Оставшиеся около 32 млн руб., то есть треть цены, приходятся на дизайнерский ремонт, оснащение и премию за статус. При перепродаже рынок оплачивает такие вложения лишь частично, потому что ремонт делается под вкус конкретного владельца. По нашей оценке, реалистичный уровень сделки по этому лоту — 65–75 млн руб.»,— уверен господин Ахмедзянов.

По мнению эксперта, круг возможных покупателей сужает и формат: лот продается как апартаменты, а не квартира, поэтому постоянная регистрация в нем невозможна, а налог на имущество выше, чем по жилью.

«Ипотека тоже не помощник: даже по калькулятору площадки Avito платеж начинается от 1,2 млн руб. в месяц, так что сделка фактически возможна только за собственные средства. И как инвестиция объект не сработает: верхняя планка долгосрочной аренды в Челябинске сейчас около 100 тыс. руб. в месяц, это порядка 1,3% годовых на 95 млн руб. при ключевой ставке в 14%. Такой лот покупают для жизни, и у покупателя с наличными при нынешних ставках мало причин переплачивать, поэтому итоговую цену задаст торг»,— считает Станислав Ахмедзянов.