Архитектура высоких ожиданий

$
84.90
€
94.97
IMOEX
2321.78
¥
12.68

В Краснодаре прошла деловая сессия о развитии курортной недвижимости

Деловое издание «Коммерсантъ Кубань-Черноморье» совместно с Ассоциацией застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея провело деловую сессию «Развитие курортной недвижимости Краснодарского края: земельно-имущественные и инвестиционные механизмы». Участники встречи подтвердили устойчивый интерес к курортной недвижимости. При этом экономическая ситуация в стране осложняет поиск финансирования и снижает покупательную способность, а некоторые градостроительные нормы делают стройку нерентабельной.

Деловая сессия «Развитие курортной недвижимости Краснодарского края: земельно-имущественные и инвестиционные механизмы» прошла 29 сентября. В краснодарском бизнес-центре «Аквариум» собралось более 50 экспертов строительной отрасли Краснодарского края. Представители власти и бизнеса обменялись своими планами и предложениями по реализации проектов на курортах. Модерировали мероприятие генеральный директор «Коммерсантъ Юг России» Александр Вашина и руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея Олег Колмычек.

[ "\u0413\u0435\u043D\u0435\u0440\u0430\u043B\u044C\u043D\u044B\u0439 \u0434\u0438\u0440\u0435\u043A\u0442\u043E\u0440 \u00AB\u041A\u043E\u043C\u043C\u0435\u0440\u0441\u0430\u043D\u0442\u044A \u042E\u0433 \u0420\u043E\u0441\u0441\u0438\u0438\u00BB \u0410\u043B\u0435\u043A\u0441\u0430\u043D\u0434\u0440 \u0412\u0430\u0448\u0438\u043D\u0430" ]

«Градостроительные нормы стоит пересмотреть»

Александр Вашина отметил, что Россия — страна с холодным климатом. «Большинство россиян мечтает пожить на берегу теплого моря. Поэтому инвестиции в курортную недвижимость будут актуальны в нашей стране всегда. Однако развитие этого направления сдерживает ряд факторов. Один из них — градостроительные нормы. Например, действующие ограничения этажности в историческом центре Краснодара делают реновацию не только нерентабельной, но и в принципе невозможной, так как себестоимость квадратного метра может легко достигнуть 1–1,2 млн руб. Город сломан, и его невозможно сейчас исправить — такие действуют нормы. В некоторых случаях, на мой взгляд, градостроительные нормы стоит пересмотреть»,— считает глава медиакомпании.

[ "\u0420\u0443\u043A\u043E\u0432\u043E\u0434\u0438\u0442\u0435\u043B\u044C \u0410\u0441\u0441\u043E\u0446\u0438\u0430\u0446\u0438\u0438 \u0437\u0430\u0441\u0442\u0440\u043E\u0439\u0449\u0438\u043A\u043E\u0432 \u041A\u0440\u0430\u0441\u043D\u043E\u0434\u0430\u0440\u0441\u043A\u043E\u0433\u043E \u043A\u0440\u0430\u044F \u0438 \u0420\u0435\u0441\u043F\u0443\u0431\u043B\u0438\u043A\u0438 \u0410\u0434\u044B\u0433\u0435\u044F \u041E\u043B\u0435\u0433 \u041A\u043E\u043B\u043C\u044B\u0447\u0435\u043A" ]

С ним согласился Олег Колмычек. Он отметил, что каждый проект в курортной недвижимости очень важен для региона: это и налоговые поступления в бюджет, и развитие общественных территорий. Для реализации таких проектов важны понятные правила, включая земельно-имущественные, правовые и другие нормы.

Спикер напомнил, что 4 августа 2026 года вступил в силу Федеральный закон №301-ФЗ, который внес кардинальные изменения в регулирование строительства в зонах затопления и подтопления. «Теперь там запрещено возводить объекты капитального строительства. В Краснодарском крае под новые ограничения попали сразу четыре муниципальных образования. Это удар по всем строительным проектам, начиная от индивидуального жилищного строительства и заканчивая крупными комплексами. Проектирование двух проектов уже приостановлено. Минстрой совместно с минприроды и другими заинтересованными лицами ищут решение для того, чтобы эту ситуацию как-то стабилизировать. Поэтому важно говорить о проблемах и вносить свои предложения о путях их решения»,— рассказал Олег Колмычек.

[ "\u0423\u0447\u0430\u0441\u0442\u043D\u0438\u043A\u0438 \u043C\u0435\u0440\u043E\u043F\u0440\u0438\u044F\u0442\u0438\u044F" ]

Начальник отдела реализации программ, инвестиций и развития курортной инфраструктуры в управлении реализации программ и межрегионального взаимодействия министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края Алексей Харченко одним из основных барьеров в развитии курортной недвижимости назвал нехватку инженерных мощностей. По его словам, инфраструктура на черноморском побережье создана давно и износилась. В частности, в Геленджике ограничены возможности подключения новых объектов к водоснабжению. Для решения проблемы реализуют проект водовода Новороссийск—Геленджик.

Практически полностью отсутствует инфраструктура на побережье Азовского моря, что затрудняет запуск проектов в сфере курортной недвижимости. Реализация программы устойчивого развития Приазовья изменит ситуацию и откроет большие возможности для инвесторов, уверен эксперт.

Руководитель направления по отраслевому развитию ПАО «Сбербанк» Мария Клементе-Белоусова

По мнению руководителя направления по отраслевому развитию ПАО «Сбербанк» Марии Клементе-Белоусовой, развитие отельного бизнеса в Краснодарском крае сдерживают замедление экономики, снижение реальных доходов населения и конкуренция с зарубежными направлениями. При этом требования туристов к качеству сервиса растут. В этих условиях правильно проработать УТП (уникальное торговое предложение) особенно важно. Банк ожидает от проектов готовой разрешительной документации, понятного оператора или бренда, круглогодичной модели работы и соответствующей инфраструктуры. Эксперт подчеркнула, что ресторан, спа-комплекс и другие объекты, входящие в один проект, должны быть самостоятельными центрами прибыли.

[ "\u0418. \u043E. \u0434\u0438\u0440\u0435\u043A\u0442\u043E\u0440\u0430 \u0410\u0433\u0435\u043D\u0442\u0441\u0442\u0432\u0430 \u043F\u043E \u043F\u0440\u0438\u0432\u043B\u0435\u0447\u0435\u043D\u0438\u044E \u0438\u043D\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u0439 \u041A\u0440\u0430\u0441\u043D\u043E\u0434\u0430\u0440\u0441\u043A\u043E\u0433\u043E \u043A\u0440\u0430\u044F \u041A\u0430\u043C\u0438\u043B\u0430 \u041A\u0443\u043F\u0446\u043E\u0432\u0430, \u043D\u0430\u0447\u0430\u043B\u044C\u043D\u0438\u043A \u043E\u0442\u0434\u0435\u043B\u0430 \u0440\u0435\u0430\u043B\u0438\u0437\u0430\u0446\u0438\u0438 \u043F\u0440\u043E\u0433\u0440\u0430\u043C\u043C, \u0438\u043D\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u0439 \u0438 \u0440\u0430\u0437\u0432\u0438\u0442\u0438\u044F \u043A\u0443\u0440\u043E\u0440\u0442\u043D\u043E\u0439 \u0438\u043D\u0444\u0440\u0430\u0441\u0442\u0440\u0443\u043A\u0442\u0443\u0440\u044B \u0432 \u0443\u043F\u0440\u0430\u0432\u043B\u0435\u043D\u0438\u0438 \u0440\u0435\u0430\u043B\u0438\u0437\u0430\u0446\u0438\u0438 \u043F\u0440\u043E\u0433\u0440\u0430\u043C\u043C \u0438 \u043C\u0435\u0436\u0440\u0435\u0433\u0438\u043E\u043D\u0430\u043B\u044C\u043D\u043E\u0433\u043E \u0432\u0437\u0430\u0438\u043C\u043E\u0434\u0435\u0439\u0441\u0442\u0432\u0438\u044F \u043C\u0438\u043D\u0438\u0441\u0442\u0435\u0440\u0441\u0442\u0432\u0430 \u043A\u0443\u0440\u043E\u0440\u0442\u043E\u0432, \u0442\u0443\u0440\u0438\u0437\u043C\u0430 \u0438 \u043E\u043B\u0438\u043C\u043F\u0438\u0439\u0441\u043A\u043E\u0433\u043E \u043D\u0430\u0441\u043B\u0435\u0434\u0438\u044F \u041A\u0440\u0430\u0441\u043D\u043E\u0434\u0430\u0440\u0441\u043A\u043E\u0433\u043E \u043A\u0440\u0430\u044F \u0410\u043B\u0435\u043A\u0441\u0435\u0439 \u0425\u0430\u0440\u0447\u0435\u043D\u043A\u043E" ]

«Мы оказываем содействие в налаживании коммуникации со всеми отраслевыми органами»

Помочь в преодолении барьеров обещают в АНО «Агентство по привлечению инвестиций Краснодарского края». И. о. директора агентства Камила Купцова сообщила, что на Кубани реализуют более 760 инвестиционных проектов на 5,8 трлн руб. Каждый третий связан с рекреацией (220 проектов с общим объемом инвестиций 1,5 трлн руб.).

Эксперт уточнила, что в Центральном экономическом округе реализуют 16 проектов (объем инвестиций — 7,5 млрд руб.), Краснодарской агломерации — 22 (115,3 млрд руб.), Сочинской агломерации — 61 (707,5 млрд руб.), Черноморском экономическом округе — 70 (629 млрд руб.), Предгорном экономическом округе — 26 (21 млрд руб.), Восточном экономическом округе — 12 (9 млрд руб.), Северном экономическом округе — 13 (4,6 млрд руб.).

«Наша задача как агентства — рассказывать об уникальных возможностях территорий и о том, какие еще локации можно вовлекать в инвестиционный оборот. Наши услуги абсолютно бесплатны. Мы не финансовая мера поддержки и работаем по принципу одного окна, оказывая содействие в налаживании коммуникации со всеми отраслевыми органами»,— пояснила Камила Купцова.

Что касается Приазовья, то на развитие кубанской его части (Ейский, Славянский, Темрюкский, Щербиновский и Приморско-Ахтарский районы) направлена реализация Стратегии социально-экономического развития Азовского побережья. В этой части Краснодарского края реализуют 55 инвестпроектов с общим объемом инвестиций 500 млрд руб.

Начальник отдела перспективного развития ГКУ КК «Институт развития градостроительства и городской среды Краснодарского края» Ольга Афанасьева

Помочь разобраться в правилах землепользования и застройки готовы в ГКУ КК «Институт развития градостроительства и городской среды Краснодарского края». Начальник отдела перспективного развития института Ольга Афанасьева рассказала о нормативах для первых зон курортной застройки (100, 100–300 и 300–500 м от береговой линии), которые действуют с 2022 года и регулируют высоту, плотность и обеспеченность объекта местами общего пользования.

«Механизм комплексного развития территорий (КРТ) курортов позволяет инвесторам самим обеспечить свои объекты необходимой инженерной, пляжной и другой инфраструктурой, а не ждать, когда это сделают власти. Например, такой санаторно-курортный проект в Анапе (площадь 31 га) предусматривает обязательства инвестора по берегоукреплению и благоустройству набережной пруда. В Новороссийске в рамках КРТ создается общественно-деловая застройка на площади 14,1 га. Инвестор должен построить смотровую площадку и спуск к пляжу»,— пояснила спикер. Она подчеркнула, что механизм КРТ позволяет избежать хаотичной застройки и меняет облик курортов в лучшую сторону.

[ "\u0413\u0435\u043D\u0435\u0440\u0430\u043B\u044C\u043D\u044B\u0439 \u0434\u0438\u0440\u0435\u043A\u0442\u043E\u0440 Adevion Group \u0410\u043B\u0435\u043A\u0441\u0430\u043D\u0434\u0440 \u041C\u0430\u043B\u0438\u043A\u043E\u0432" ]

«В приоритете должно быть качество услуг»

Генеральный директор Adevion Group (компания сопровождает полный цикл реализации гостиничных проектов: от идеи до выхода и управления) Александр Маликов назвал гостиничный бизнес капиталоемким, с длительным сроком возврата инвестиций. Для отдельных курортных проектов окупаемость может составить 10–15 лет, а для крупных комплексов с развитой инфраструктурой — достигать 17–20 лет и более. Даже хорошая операционная рентабельность не означает высокой доходности на вложенный капитал. «В отдельных моделях управления доля оператора может достигать половины прибыли, а оставшаяся часть распределяется между собственниками. При рентабельности гостиницы 20% инвестору обещают доходность 40–50%, смешивая показатели. Если такая доходность достижима и устойчива, почему девелопер предпочитает продавать номера, а не зарабатывать на их эксплуатации?» — сказал эксперт.

[ "\u0418\u0441\u043F\u043E\u043B\u043D\u0438\u0442\u0435\u043B\u044C\u043D\u044B\u0439 \u0434\u0438\u0440\u0435\u043A\u0442\u043E\u0440 Adevion Group \u0413\u0430\u043B\u0438\u043D\u0430 \u041F\u043E\u043B\u044F\u043A\u043E\u0432\u0430" ]

Исполнительный директор Adevion Group Галина Полякова отметила, что гостиничного оператора с профильным опытом важно привлекать на ранней стадии реализация проекта. Более позднее подключение может привести к затруднениям и дополнительным финансовым затратам для девелопера. «Если застройщик смотрит на объект только с точки зрения финансово выгодного продукта в момент его сдачи в эксплуатацию, то гостиничный оператор оценивает этот же объект сквозь призму его дальнейшей эффективной операционной деятельности, включая загрузку и размещение персонала. В приоритете должно быть качество услуг, а не только размер номерного фонда в портфеле оператора»,— подчеркнула эксперт.

[ "\u0421\u043E\u0437\u0434\u0430\u0442\u0435\u043B\u044C \u0431\u0440\u0435\u043D\u0434\u0430 \u0438 \u0441\u0435\u0442\u0438 \u00AB\u0413\u043E\u0440\u043E\u0434\u0441\u043A\u0438\u0435 \u0442\u0435\u0440\u043C\u044B\u00BB \u042E\u0440\u0438\u0439 \u0411\u044B\u0447\u043A\u043E\u0432 \u0443\u0447\u0430\u0441\u0442\u0432\u043E\u0432\u0430\u043B \u0432 \u0434\u0438\u0441\u043A\u0443\u0441\u0441\u0438\u0438 \u0434\u0438\u0441\u0442\u0430\u043D\u0446\u0438\u043E\u043D\u043D\u043E" ]

Создатель бренда и сети «Городские термы» Юрий Бычков сообщил, что с традиционными курортами успешно конкурируют термальные. На фоне снижения активности туристов в отношении внутрироссийских направлений городские термы, по словам спикера, переживают бум популярности.

«Если в прошлом году термальные комплексы России посетили 12 млн человек, то в январе—сентябре 2026 года — уже 34 млн. Ожидается, что по итогам года посещаемость терм достигнет 45 млн человек, то есть в 3,8 раза превысит аналогичный показатель прошлого года. Преимуществом термальных комплексов является круглогодичность и широкая целевая аудитория: от самых маленьких до пожилых гостей. В 2025 году объем инвестиций в это направление в России вырос на 71% по отношению к прошлому году»,— рассказал эксперт.

[ "\u0423\u0447\u0430\u0441\u0442\u043D\u0438\u043A \u0434\u0438\u0441\u043A\u0443\u0441\u0441\u0438\u0438" ]

Он подчеркнул, что строительство городских терм — это высокодоходный бизнес с рентабельностью от 40 до 60% годовых. Срок окупаемости — два-три года. Порог входа — от 50 млн руб. Такие проекты могут реализовываться одним инвестором с кредитным финансированием, группой партнеров или через ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд). Юрий Бычков отметил, что появление термального комплекса в городе повышает его туристическую привлекательность вне зависимости от географического положения населенного пункта.

[ "\u0417\u0430\u043C\u0435\u0441\u0442\u0438\u0442\u0435\u043B\u044C \u0434\u0438\u0440\u0435\u043A\u0442\u043E\u0440\u0430 \u0434\u0435\u043F\u0430\u0440\u0442\u0430\u043C\u0435\u043D\u0442\u0430 \u0438\u043D\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u0439 \u0438 \u0441\u0442\u0440\u0430\u0442\u0435\u0433\u0438\u0447\u0435\u0441\u043A\u043E\u0433\u043E \u0440\u0430\u0437\u0432\u0438\u0442\u0438\u044F \u0430\u0434\u043C\u0438\u043D\u0438\u0441\u0442\u0440\u0430\u0446\u0438\u0438 \u0433\u043E\u0440\u043E\u0434\u0430-\u043A\u0443\u0440\u043E\u0440\u0442\u0430 \u0421\u043E\u0447\u0438 \u0412\u0430\u0434\u0438\u043C \u0424\u0438\u043D\u0430\u0448\u0438\u043D" ]

«Для кого-то кризис — возможность для роста»

Инвестиционный портфель Сочи состоит из 62 проектов на сумму 709 млрд руб. На санаторно-курортную сферу приходится 70% инвестпроектов. Об этом сообщил заместитель директора департамента инвестиций и стратегического развития администрации города-курорта Сочи Вадим Финашин.

«Сейчас у нас — период турбулентности. Но любой кризис для кого-то — проблема, а для кого-то — возможность для роста. Мы видим на примере своего города перестройку проектов, укрупнение девелоперов»,— сказал спикер. Он добавил, что текущая ситуация является поводом пересмотреть ряд проектов не только для застройщиков, но и для городских властей. В ближайшей перспективе особое внимание будет уделяться развитию туркластера в Лазаревском районе Сочи.

Вадим Финашин рекомендовал инвесторам на стадии идеи или предпроектной концепции обращаться в департамент инвестиций и агентство развития Сочи. Муниципалитет готов проверять земельно-имущественные вопросы, судебные риски, реализуемость идеи и помогать с административными процедурами.

Директор по развитию компании НЕОМЕТРИЯ Виктория Костикова

Инвестиционная привлекательность недвижимости Сочи будет только расти, уверена директор по развитию девелоперской компании НЕОМЕТРИЯ Виктория Костикова. «Локация — главный фактор привлекательности проекта, и Сочи в этом плане обладает неоспоримыми преимуществами»,— отметила спикер. По мнению эксперта, в городе есть все необходимые для разноформатных курортных проектов факторы, включая наличие горного кластера.

Например, плюсом локального окружения является близость к морю, благоустроенным паркам, лесам, культурным доминантам. «Этот фактор напрямую влияет на желание человека возвращаться именно в этот отель, а значит, и на перспективы развития объекта»,— подчеркнула спикер. На инвестиционной привлекательности локации также сказывается ее транспортная доступность (в Сочи есть аэропорт, железнодорожный вокзал, автовокзалы), насыщенность коммерческой инфраструктуры и развитость социальной. Кроме того, при выборе места для реализации проекта важно проанализировать динамику туристического трафика (в Сочи за пять лет турпоток вырос в 1,5 раза) и потенциал роста цен на недвижимость (на курорте стоимость квадратного метра стабильно растет).

[ "\u041D\u0430\u0447\u0430\u043B\u044C\u043D\u0438\u043A \u0443\u043F\u0440\u0430\u0432\u043B\u0435\u043D\u0438\u044F \u0430\u0440\u0445\u0438\u0442\u0435\u043A\u0442\u0443\u0440\u044B \u0438 \u0433\u0440\u0430\u0434\u043E\u0441\u0442\u0440\u043E\u0438\u0442\u0435\u043B\u044C\u0441\u0442\u0432\u0430 \u2014 \u0433\u043B\u0430\u0432\u043D\u044B\u0439 \u0430\u0440\u0445\u0438\u0442\u0435\u043A\u0442\u043E\u0440 \u0430\u0434\u043C\u0438\u043D\u0438\u0441\u0442\u0440\u0430\u0446\u0438\u0438 \u0422\u0443\u0430\u043F\u0441\u0438\u043D\u0441\u043A\u043E\u0433\u043E \u043C\u0443\u043D\u0438\u0446\u0438\u043F\u0430\u043B\u044C\u043D\u043E\u0433\u043E \u043E\u043A\u0440\u0443\u0433\u0430 \u041C\u0438\u0445\u0430\u0438\u043B \u0412\u043E\u0440\u043E\u043D\u043A\u043E\u0432" ]

О планах по развитию туапсинских курортов рассказал начальник управления архитектуры и градостроительства — главный архитектор администрации Туапсинского муниципального округа Михаил Воронков. В частности, ключевыми ориентирами к 2030 году является увеличение численности населения до 142–145 тыс. человек, турпотока — до 2,5 млн человек в год, объема инвестиций — до 600 млрд руб. В Туапсинском округе реализуют проекты в рамках КРТ, в частности в Небуге и Джубге. Туристическая инфраструктура пополняется пятизвездочными отельными комплексами.

[ "\u041D\u0430\u0447\u0430\u043B\u044C\u043D\u0438\u043A \u043E\u0442\u0434\u0435\u043B\u0430 \u043F\u043E\u0434\u0433\u043E\u0442\u043E\u0432\u043A\u0438 \u0438\u0441\u0445\u043E\u0434\u043D\u043E-\u0440\u0430\u0437\u0440\u0435\u0448\u0438\u0442\u0435\u043B\u044C\u043D\u043E\u0439 \u0434\u043E\u043A\u0443\u043C\u0435\u043D\u0442\u0430\u0446\u0438\u0438 \u0443\u043F\u0440\u0430\u0432\u043B\u0435\u043D\u0438\u044F \u0430\u0440\u0445\u0438\u0442\u0435\u043A\u0442\u0443\u0440\u044B \u0438 \u0433\u0440\u0430\u0434\u043E\u0441\u0442\u0440\u043E\u0438\u0442\u0435\u043B\u044C\u0441\u0442\u0432\u0430 \u0430\u0434\u043C\u0438\u043D\u0438\u0441\u0442\u0440\u0430\u0446\u0438\u0438 \u0433\u043E\u0440\u043E\u0434\u0430-\u043A\u0443\u0440\u043E\u0440\u0442\u0430 \u0410\u043D\u0430\u043F\u0430 \u041D\u0438\u043A\u043E\u043B\u0430\u0439 \u0413\u0443\u0437\u043E\u0432" ]

Начальник отдела подготовки исходно-разрешительной документации управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Анапа Николай Гузов отметил, что механизм КРТ дает возможность не просто построить жилой массив, но обеспечить город социальной и другой инфраструктурой. В частности, в Анапе в рамках КРТ заключено девять договоров. В результате до 2032 года инвесторы построят на курорте шесть образовательных школ, проведут реорганизацию детских садов, трех поликлиник, двух кабинетов врачей общей практики. Муниципальную собственность пополнят 55 квартир социального жилья. Будут построены помещения для пунктов полиции, отделений почты, органов ТОС и казачества, культурно-досуговые центры, инженерная инфраструктура, автомобильные дороги.

[ "\u0420\u0443\u043A\u043E\u0432\u043E\u0434\u0438\u0442\u0435\u043B\u044C \u0430\u0441\u0441\u043E\u0446\u0438\u0430\u0446\u0438\u0438 \u041E\u043B\u0435\u0433 \u041A\u043E\u043B\u043C\u044B\u0447\u0435\u043A, \u043A\u043E\u043C\u043C\u0435\u0440\u0447\u0435\u0441\u043A\u0438\u0439 \u0434\u0438\u0440\u0435\u043A\u0442\u043E\u0440 \u00AB\u042A \u2014 \u042E\u0433 \u0420\u043E\u0441\u0441\u0438\u0438\u00BB \u0410\u043D\u0430\u0441\u0442\u0430\u0441\u0438\u044F \u041F\u0438\u0441\u0430\u0440\u0435\u0432\u0430 " ]

Деловая сессия завершилась подписанием соглашения о сотрудничестве Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Адыгеи и «Коммерсантъ Юг России». Документ подписали руководитель ассоциации Олег Колмычек и коммерческий директор «Ъ — Юг России» Анастасия Писарева. Целью сотрудничества является поддержка строительного бизнеса юга России посредством информационного взаимодействия для решения ключевых проблем отрасли.