Займите ваши машино-места

На фоне дорогого жилищного кредитования россияне все реже одновременно с квартирами приобретают машино-места. При этом парковки дорожают почти наравне с квартирами, но стоят примерно в семь-десять раз дешевле, что способствует активизации рантье. Но успех подобных вложений сильно зависит от локации и потенциального спроса. «Ъ-Инвестиции» разбирались, сколько можно заработать на парковках и как их выбирать.

В этом году Московская биржа сделала необычную инвестицию почти на 1 млрд руб. В частности, в марте этого года организация приобрела в деловом центре «Москва-Сити» машино-места на 947,3 млн руб., раскрывалось в ее отчетности за полугодие. До того, как в строящейся башне «Сити-4» будет готова штаб-квартира площадки, их планируется сдавать в аренду, уточнялось в документе.

В пресс-службе Мосбиржи от комментариев отказались, так же поступили в консалтинговой компании Nikoliers, консультировавшей сделку. Парковку купили для обеспечения будущего офиса, и, когда он будет готов и биржа переедет, ею, вероятно, будут пользоваться сотрудники, предполагает партнер другой консалтинговой компании, NF Group, Станислав Бибик.

Рынок машино-мест в московских новостройках неоднородный, и его показатели варьируются в зависимости от класса жилья. В мае 2026 года в агентстве недвижимости «Метриум» оценивали обеспеченность парковками в массовых проектах в 0,5 места на одну квартиру, до 3,3 — в высокобюджетных. Норматив обеспеченности новостроек машино-местами впервые установила мэрия Москвы одиннадцать лет назад. Так, с 2015 по 2019 год минимальный показатель составлял 350 парковочных мест на 1 тыс. жителей, говорится в материалах ГК «Ферро-Строй». Но многие девелоперы нарушали даже столь лояльное требование, приравнивая квартиру к одному жителю.

В 2019 году норматив обновили до 400 машино-мест на 1 тыс. квартир, что соответствует коэффициенту обеспеченности парковками 0,4. Еще через пять лет, в 2024 году, с целью пересадить москвичей на общественный транспорт показатель понизили до 257 машино-мест на 1 тыс. квартир. Этот стандарт действовал до августа 2026 года. Теперь его считают иначе, в зависимости от площади квартир, что стало серьезным пересмотром, так как минимальный коэффициент варьируется от 0,8 до 1,6.

В старых границах Москвы предложение машино-мест сейчас сокращается. По оценке директора департамента аналитики и исследований рынка Ricci Олеси Дзюбы, в сентябре 2026 года в продаже было 3,3 тыс. лотов, на 23% меньше, чем годом ранее. «Снижение связано с вымыванием машино-мест в бизнес-классе и сокращением объема проектов комфорт-класса, которые ранее формировали основную часть предложения»,— поясняет эксперт. Дополнительно, по ее словам, на динамику может влиять практика вывода машино-мест в продажу на более высоких стадиях строительной готовности проекта.

Цены за тот же период и в тех же старых границах Москвы выросли на 87%, до 6,9 млн руб., но в основном за счет изменения структуры предложения, продолжает госпожа Дзюба. Доля машино-мест в проектах премиум- и делюкс-сегментов выросла с 12% до 28%, что привело к смещению среднерыночной стоимости в большую сторону, рассказывает она.

По данным коммерческого директора «Метриума» Дмитрия Проскурина, в элитном сегменте средняя стоимость машино-места за прошедшие 12 месяцев выросла на 115%, до 17,5 млн руб. При этом в премиум-классе показатель упал на 20% год к году, до 6 млн руб. В бизнес-классе средняя стоимость машино-места выросла на 20%, до 4,6 млн руб., на рынке массовых новостроек «старой» Москвы — на 15%, до 3,4 млн руб. «Резкие аномальные колебания цен обусловлены исключительно изменением структуры экспозиции. В большинстве проектов машино-места действительно дорожают, но примерно на уровне инфляции»,— говорит господин Проскурин.

Коммерческий директор Level Group Александра Мамохина оценивает рост средней стоимости машино-места более чем в 20% за прошедшие два года. Для сравнения: бюджет покупки однокомнатной квартиры в Москве за год вырос на 29,6%, до 26,3 млн руб., а за пять лет — на 50%, следует из данных аналитической платформы bnMAP.pro. «Ликвидность квартир почти всегда выше. Основное преимущество машино-мест для инвесторов — сравнительно низкий порог входа. В большей степени вложения в парковочные пространства подходят для инвесторов-рантье, тщательно рассчитывающих стратегию арендного бизнеса»,— считает господин Проскурин.

Доля инвестиционных сделок с парковками колеблется от 15% в комфорт-классе до 30% в премиальном сегменте, оценивает управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. По его словам, в последние годы показатель вырос в полтора раза. «На фоне дорогого жилищного кредитования конечные пользователи все реже могут позволить приобретение машино-места одновременно с квартирой, что стимулирует активность рантье»,— поясняет господин Ваулин.

Он называет спрос на машино-места в новостройках Московского региона «относительно стабильным». Драйвером продаж, по словам эксперта, служит текущий дефицит, который сформировался в новостройках с низким коэффициентом обеспеченности машино-местами. По данным господина Ваулина, на первичном рынке «старой» Москвы с начала 2026 года состоялось 8,5 тыс. покупок парковочных мест. В годовом выражении показатель сократился на 10%. Но при этом число сделок с квартирами и апартаментами уменьшилось на 34%, отмечает он.

На вторичном рынке ситуация выглядит более оптимистично. По данным «Авито Недвижимости», интерес к покупке машино-мест в Москве за восемь месяцев 2026 года вырос на 35% по сравнению с январем—августом 2025 года, а к аренде — на 16%. И покупатели (65%), и арендаторы (68%) интересуются в основном подземными парковками. Исходя из количества заключенных контрактов, за январь—август спрос на покупку машино-мест в подземных паркингах на вторичном рынке вырос на 49% год к году, на долгосрочную аренду — на 20%.

Сейчас средняя стоимость парковочного места в Москве на вторичном рынке составляет 2,5 млн руб. (+28% год к году, +1% за месяц). В подземном паркинге место в августе стоило 2,9 млн руб., а в многоуровневом — 1,5 млн руб. Арендовать машино-место можно за 15 тыс. руб. в месяц в подземном паркинге и за 9,4 тыс. руб.— в многоуровневом. Средняя цена — 13,9 тыс. руб., относительно августа прошлого года она выросла на 29%, а к июлю этого года — на 4%.

Покупка машино-мест с инвестиционной целью имеет смысл там, где есть физический дефицит парковки, то есть плотная застройка, высокий уровень автомобилизации и при этом ограниченное количество мест. «Тогда у собственника два варианта — сдавать место либо рассчитывать на рост его стоимости по мере заселения комплекса»,— констатирует Павел Галкин из ГК «Паритет». В проектах с профицитом место может оставаться непроданным достаточно долго, поэтому просто купить машино-место «под инвестицию» недостаточно — нужно понимать конкретную локацию и соотношение количества квартир и парковочных ячеек, подчеркивает он.

Например, в «Москва-Сити» спрос формируется за счет концентрации штаб-квартир, бизнес-центров, гостиниц и премиальной жилой недвижимости. «Новое строительство паркингов маловероятно, структурный дефицит будет расти и поддерживать и без того высокие ставки аренды, что гарантирует собственнику быструю заполняемость даже при сезонных колебаниях деловой активности»,— приводит пример управляющий партнер IPM Consulting Вадим Тедеев. В то же время в активно застраиваемых спальных районах на фоне ввода новых жилых комплексов будет расти предложение. «Выбор будет большим, цена ниже, что не способствует росту доходности такой инвестиции»,— резюмирует он.

В зависимости от инвестиционных потребностей и качества лота машино-места могут стать привлекательной консервативной инвестицией для частного инвестора, рассчитывающего на невысокий стабильный доход. В частности, на горизонте 14–25 лет доходность может составить 4–7% в зависимости от расположения места и за вычетом всех необходимых платежей по части ЖКХ и налогов, оценивает Вадим Тедеев. В то же время квартира, исходя из среднего бюджета покупки в 26,3 млн руб. и средней ставки аренды в 73,6 тыс. руб., окупится за 30 лет, если не будет простаивать ни одного месяца.

Станислав Бибик считает привлекательным инвестиционным ориентиром окупаемость парковочного места за восемь-десять лет. «Стоимость покупки делится на годовой доход от аренды за вычетом расходов на содержание и налогов с учетом возможного простоя»,— поясняет он. Если в упрощенный вариант этой формулы (без расходов на содержание и налогов) подставить данные «Авито Недвижимости», получится 15 лет.