Земля под прицелом

С 1 октября Росреестр вправе проводить проверки на основании снимков участков, сделанных с беспилотников. Сотрудники ведомства могут оштрафовать владельца за несовпадение фактических границ участка с официальными, стихийные строения, мусор и еще не начатую стройку. Как собственникам земли подготовиться к нововведениям, разбирался «Ъ-Недвижимость».

Росреестр использует беспилотники для контроля нарушения в сфере землепользования с 2018 года. Однако ранее их правовой статус был неоднозначным и полученные с них снимки не могли быть поводом для проверки землевладельца или гарантированным доказательством нарушений закона в суде. Изменения, вступившие в силу с 1 октября 2026 года на основании постановления правительства РФ от 1 июля 2026 года №811, позволят фиксировать с беспилотников те же нарушения землепользования, но каждая аэрофотосъемка теперь может стать поводом для назначения внеплановой проверки ведомства, которое в случае подтверждения факта нарушений наложит штраф на владельца надела. Сами данные с беспилотника не станут автоматическим поводом для штрафа, подчеркивают чиновники.

В апреле—августе 2026 года (в остальные месяцы беспилотники не летают из-за снежного покрова) осуществлено 850 полетов на площади более 51 тыс. га. Снижение показателей в 2026 году обусловлено запретами использования воздушного пространства и сильным воздействием средств радиоэлектронной борьбы, поясняют в Росреестре.

Вылеты дронов помогают чиновникам получить полную картину нарушений землепользования. За последние два года сотрудники Росреестра чаще всего фиксировали самовольное занятие участка, а также его использование без предусмотренных законом прав, использование не в соответствии с целевым назначением или разрешенным использованием.

Фактически перечень нарушений землепользования не меняется, только теперь выявлять их будут с неба. Речь идет о самовольном расширении территории за счет государственной или муниципальной земли, строительстве на участке без согласований с органами власти разных уровней, незаконном снятии плодородного слоя почвы спецтехникой и о простое заброшенных участков, перечисляет директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко. В Росреестре подчеркивают, что с октября при выявлении признаков нарушений должностные лица службы смогут принимать решение о проведении внеплановых проверок.

По фактам выявленных нарушений нарушителям предпишут, что именно, за какой срок и каким образом нужно устранить на участке. Однако если собственник не отреагирует, ему придется заплатить штраф. При этом санкция за само нарушение не может быть назначена только по снимку дрона, для этого требуется подтверждение инспектором на месте.

Выявление и начисление штрафа с помощью дрона происходит в несколько этапов. Сначала беспилотник фиксирует признак возможного нарушения, выдает фото, координаты и ортофотоплан. Затем данные сопоставляются инспектором со сведениями ЕГРН и кадастровыми документами. По итогам сопоставления возможны варианты: исправление реестровой ошибки, выдача предписания об устранении нарушения либо — по факту личной проверки инспектором с участием собственника — составление протокола и возбуждение дела об административном правонарушении, рассказывает руководитель юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Если расхождение фактических границ с данными ЕГРН, выявленное дроном, квалифицируется как реестровая ошибка, а не как самозахват, закон допускает ее исправление, только если площадь участка увеличивается не более чем на 10% или уменьшается не более чем на 5% относительно данных из выписки из ЕГРН. Если расхождение выходит за эти пределы либо явно связано с занятием чужой земли, это уже не погрешность, а основание для квалификации административного правонарушения по ст. 7.1 КоАП РФ, говорят юристы.

Предполагаются штрафы и за неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства либо огородничества.

При этом должностные лица могут заплатить от 1,5% до 2% и не менее 50 тыс. руб., а юрлица — от 3% до 5% и не менее 400 тыс. руб. В случае отсутствия кадастровой стоимости участка штрафы составляют соответственно 20–50 тыс. руб., 50–100 тыс. руб. и 400–700 тыс. руб., предупреждает управляющий партнер юридического бюро «Соболев и партнеры» Гая Соболев.

Чтобы не платить штрафы за нарушение землепользования, нужно привести участки и их правоустанавливающие документы в порядок. Особенно внимательно стоит проверять участки рядом с газопроводами, ЛЭП и другими инженерными коммуникациями: даже если строение находится внутри границ участка, его размещение может противоречить режиму охранной зоны, напоминают в бюро архитектуры и дизайна Modern House.

«В нашей практике был подобный кейс в Подмосковье. С помощью дронов власти контролировали строительство в охранной зоне газопровода высокого давления: фактическое расположение объектов сопоставляли с границами зоны с особыми условиями использования территории. После дистанционной съемки запрашивались документы, согласования и уточнялись координаты построек. Этот пример хорошо показывает, что беспилотник не выносит решение, а помогает быстро обнаружить потенциально опасное нарушение»,— поделился исполнительный директор Modern House Юрий Вьюрков.

Для каждого землевладельца есть минимум, который стоит сделать до того, как участок обследует беспилотник. Нужно привлечь кадастрового инженера, проверить соответствие фактических границ сведениям ЕГРН, а фактическое использование —виду разрешенного использования и правовому режиму участка.

Можно не заниматься профилактикой, но тогда те же действия, скорее всего, придется выполнять уже в рамках контрольного мероприятия или административного производства — с риском назначения штрафа, предупреждают юристы.

Нормативное регулирование учитывает технические возможности оптических систем дронов, но не устанавливает специальной методики измерений именно для беспилотных комплексов, говорят в юридическом бюро «Соболев и партнеры». Пока практика использования материалов БПЛА в земельном контроле не сложилась, поэтому вопрос точности измерений станет одним из основных предметов споров, считают в компании.

«Сплошная съемка с использованием беспилотников приведет к тому, что более заметными станут накопленные за десятилетия дефекты кадастровых сведений: смещения земельных массивов, унаследованные от межевания 1990–2000-х годов в условных системах координат. Базовый документ о точности определения координат — приказ Росреестра от 23 октября 2020 года №П/0393 — действует до конца 2026 года. Для сохранения нормативной определенности потребуется его продление либо принятие заменяющего акта»,— резюмирует Гая Соболев.