Среда выходит на первый план

В условиях перехода рынка жилья от периода высокого спроса к более рациональному поведению покупателей качество городской среды становится одним из инструментов конкуренции девелоперов. Однако привычное благоустройство дворов уже воспринимается как базовый минимум, а дополнительные сервисы требуют оценки их востребованности и стоимости содержания. Участники сессии «Города для жизни: комфортная среда как ответ на кризис спроса», организованной «Коммерсантъ-Урал» на форуме 100+ TechnoBuild, обсудили, как меняется продукт девелоперов и где проходит граница ответственности бизнеса и власти.

Еще несколько лет назад качество городской среды могло выступать дополнительным преимуществом жилого проекта — наличие благоустроенного двора или развитой инфраструктуры помогало выделить объект среди конкурентов. Теперь эти характеристики все чаще становятся частью базового ожидания покупателя. На фоне более рационального поведения потребителей девелоперам приходится конкурировать уже не только стоимостью и характеристиками квартиры, но и тем, какой образ жизни предлагает конкретный проект.

По ее мнению, нынешняя ситуация требует от девелоперов перехода от продажи квадратных метров к продаже «городских сценариев» и речь идет не только о территории конкретного жилого комплекса.

По словам госпожи Дергуновой, девелоперам приходится оценивать социальный и экономический эффект на уровне целого района. «Город для жизни — это договоренность между властью, бизнесом, финансовыми институтами и, конечно, жителем о том, какой станет конкретная территория через 10–15 лет»,— отметила она. Одним из ключевых факторов становится предсказуемость: покупателю важно заранее понимать, как будет развиваться окружающая его среда.

Для региональных властей изменение поведения покупателя означает новую задачу — недостаточно обеспечить объем строительства, необходимо добиться реализации построенного жилья. Заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Анатолий Кузеванов сообщил, что за январь-август в регионе введено 2,5 млн кв. м жилья при целевом ориентире по итогам года 3,2 млн кв. м. На 2027 год ориентир установлен на уровне 3,3 млн кв. м, объем строящегося жилья превышает 6 млн кв. м. «Строить надо столько, сколько может принять рынок»,— сказал господин Кузеванов.

По его словам, жители стали больше обращать внимание на качество среды, поэтому перед регионом стоит задача не просто сохранять объемы ввода, но и обеспечивать спрос на жилье. Понятие доступности он предлагает рассматривать шире стоимости самой квартиры: необходимо учитывать будущие расходы жителей. «Квадратные метры и качество среды не должны конкурировать друг с другом. Основным критерием должно стать комплексное качество среды»,— отметил господин Кузеванов.

Девелоперы отметили, что стандарты комфортного жилья за последние годы заметно изменились. Благоустроенный двор, который раньше можно было использовать как аргумент при продаже, теперь воспринимается покупателем как обязательный элемент.

«Благоустройство внутри двора — базовый минимум, к которому уже привыкли и потребитель в том числе»,— сказала Дарья Дергунова. Поэтому конкуренция смещается на более широкий уровень — от качества конкретного двора к тому, что происходит за его пределами.

В «УГМК-Застройщике» рассматривают жилой продукт через сценарии жизни. «Для потребителя останется важна базовая история — какие материалы, насколько они долговечны и экологичны»,— отметила коммерческий директор компании Евгения Хохлова. В проект должны быть встроены социальная и коммерческая инфраструктура.

При этом коммерческая функция территории может быстро меняться. По словам госпожи Хохловой, девелоперы, например, не могли заранее спрогнозировать нынешний масштаб спроса на пункты выдачи заказов. «Нужно предусмотреть релевантность коммерческой инфраструктуры целевой аудитории»,— сказала она.

Расширение понятия комфортной среды ставит вопрос о распределении расходов. Если благоустройство непосредственно прилегающей к дому территории можно отнести к зоне ответственности девелопера, то содержание и развитие набережных, улиц, парков и соседних участков требуют участия города.

Заместитель директора департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Алексей Черноскутов отметил, что такие вопросы необходимо решать на этапе планирования территории. В частности, сложности могут возникать при соседстве новых жилых проектов со старыми гаражными кооперативами: девелоперы готовы осваивать такие участки, но стоимость гаражей при этом может резко вырасти.

Отдельное он выделил работу над благоустройством набережных. На некоторых территориях застройщики участвуют уже на стадии подготовки документации за свой счет. При этом он признал, что в условиях кризиса застройщики могут начать экономить именно на дополнительных решениях.

Участники дискуссии приводили примеры того, какие функции постепенно становятся частью жилого продукта. Гендиректор и партнер KENGURU PRO Дмитрий Зайченко говорил об «уличной инфраструктуре нового поколения». По его словам, задача таких объектов — не просто дать человеку возможность заниматься спортом, а менять его повседневные привычки. Еще одно направление, по его мнению — создание цифровых спортивных кластеров, которые могут стать инструментом управления здоровьем. Господин Зайченко считает, что наличие спортивной инфраструктуры способно влиять и на продажи девелоперов.

Другой пример — совмещение жилой и деловой функции. Директор по развитию бизнес-парка «Деловой квартал» Олег Векшин рассказал, что десять лет назад идею жить и работать в одном месте многие воспринимали скептически. Сейчас, по его словам, темп жизни изменился и люди не готовы тратить время на дорогу.

В бизнес-парке около 250 резидентов и 6 тыс. человек, в этом же пространстве компания начала возводить жилье. Часть новоселов — сотрудники компаний из бизнес-парка. Вокруг территории начали появляться проекты других девелоперов, будущие жители которых смогут выбрать работу рядом с домом.

По его словам, сама рабочая среда также становится частью комфортного сценария. В бизнес-парке, считает господин Векшин, условия для работы позволяют лучше концентрироваться, чем в центральных офисах, где вокруг больше отвлекающих факторов.

Еще один уровень комфорта — цифровая инфраструктура. Директор продуктового офиса «Ростелеком Ключ» Елена Нечай отметила, что часть технологий также уже перестала восприниматься как дополнительная опция. «Почти 90% покупателей, если их спросить про цифровизацию, про камеры не вспомнят, так как считают это базой уже»,— сказала она.

По ее данным, спрос на цифровизацию на Урале вырос на 30%. «Согласно исследованию, порядка 60% покупателей квартир задумались, чтобы не только на территории было хорошо, но и внутри квартиры. Но есть разрыв: 50% задумались, 15-17% это имеют. Есть куда расти»,— рассказала Елена Нечай.

«Мы хотим, чтобы было удобно»,— сформулировала госпожа Нечай, говоря о развитии цифровой среды. По ее словам, в перспективе это предполагает более тесную интеграцию систем безопасности, сервисов управления домом и искусственного интеллекта.

Комфортная среда, по мнению участников сессии, нужна не только для удержания нынешних жителей, но и для привлечения новых. Заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов сформулировал эту задачу применительно к городам в целом: «Процветающие города привлекают новых людей — задача городов в этом». По его словам, важна простота переезда: насколько легко человеку приехать в город, пожить в нем, начать учиться, работать, строить бизнес и только потом решить – остаться или двигаться дальше. Апарт-отели могут создавать «инфраструктуру первого шага».

Эту логику на уровне глобальных подходов обозначила руководитель программы ООН-Хабитат в РФ Анастасия Михайлова. По ее словам, организация разрабатывает и совершенствует принципы городского планирования, исходя из того, что город должен быть ориентирован прежде всего на человека. Среди базовых условий отмечены доступ к чистой воде, инфраструктурным и социальным возможностям городской среды, всеобщий доступ к городским сервисам. «В ООН Хабитат создано онлайн-хранилище лучших практик, где достойное место занимает московская программа реновации. Я призываю все регионы представлять там свои практики. Мы уже ведем диалог с правительством Свердловской области относительно заключения меморандума о сотрудничестве. Я надеюсь, что к следующему форуму мы точно успеем»,— резюмировала госпожа Михайлова.