«Сносить старый заводской фонд и строить новые объекты — это выход для города»

Во всех сегментах коммерческой недвижимости Екатеринбурга эксперты и участники рынка отмечают сложности и тенденцию к уменьшению площадей. В сфере офисных объектов снижается ставка аренды, а арендаторы выбирают меньшие площади. Рынок складских помещений готов предложить решения небольшого объема, однако зачастую они не соответствуют потребностям реального бизнеса. В промышленности при этом развивается формат лайт-индастриал, который обеспечивает большую гибкость в выборе локации и позволяет компоновать разные производства.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), объем предложения качественных офисов в центральной части Екатеринбурга в последние годы увеличивался лишь точечно. Как отмечает аналитик УПН, заместитель директора компании «ХОД Консалтинг» Константин Октаев, крупные проекты реализуются в квартале «Екатеринбург-Сити», однако значительная часть этих объектов не выходит на открытый рынок: на стадии строительства они ориентированы на поиск крупных инвесторов либо компаний, приобретающих помещения для собственной эксплуатации. Отдельные небольшие объекты появляются за пределами центра — в формате бизнес-парков — и преимущественно предлагаются к продаже. В результате выбор для арендаторов и покупателей качественных офисных помещений остается ограниченным и фрагментированным. Основной спрос сохраняется в центральной части города, в районах с хорошей транспортной доступностью и деловой активностью.

По словам господина Октаева, спрос на офисы в Екатеринбурге снизился почти в семь раз за последние четыре года. Баланс поглощения коммерческой недвижимости (разница между занимаемыми и высвобождаемыми площадями) сократился со 155 тыс. кв. м в 2019–2021 годах до 23 тыс. кв. м в 2022–2025 годах. На фоне роста вакантных площадей арендные ставки стали снижаться. Средняя полная ставка на действующие площади класса A составляет 2,7 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (минус 2% к первому кварталу), класса В+ — 1,7 тыс. руб. (минус 5%), класса В  — 1,5 тыс. руб. (минус 6%), класса С  — 1 тыс. руб. (минус 3%).

Стоимость офисной недвижимости на первичном рынке при этом продолжает расти: 335,7 тыс. руб. за 1 кв. м (плюс 4% за квартал). На вторичном рынке офисы класса В подешевели на 5%, до 213,4 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как класс С подорожал на 6%, до 133 тыс. руб.

Директор по коммерции «Атлас Девелопмент» Надежда Докучаева отметила, что компании склонны рассматривать аренду, а не покупку, поскольку она дает больше гибкости. Бизнес осторожнее подходит к долгосрочным обязательствам и не всегда готов фиксировать большую площадь в собственности. Крупные форматы чаще реализуются через аренду, небольшие площади активнее представлены в сделках покупки.

Помимо этого, если раньше инвесторы в коммерческую недвижимость в первую очередь рассматривали центр, то сейчас все чаще выбирают районы за его пределами при условии, что есть удобная транспортная инфраструктура. Как пояснила госпожа Докучаева, более низкая стоимость входа может позволить сохранить приемлемый срок окупаемости при сопоставимой арендной ставке, тогда как центральные локации выгоднее с точки зрения потенциальной капитализации.

По прогнозу руководителя аналитической службы УПН Михаила Хорькова, с 2027 года в Екатеринбурге станет заметным обновление офисного фонда: застройщики части площадей, находящихся сейчас на стадии проектирования, ранее не могли кредитоваться под строительство из-за высоких ставок. При этом рост предложения возможен и без нового строительства — за счет высвобождения помещений.

В складском сегменте сложилась ситуация, когда спрос есть, но удовлетворить его действующим предложением не получается, заметил независимый аналитик Виталий Хиль. На волне интереса многие собственники начали возводить несистемные объекты площадью до 1,5 тыс. кв. м, однако такие помещения зачастую не подходят под реальные задачи бизнеса. Вторая проблема, по словам эксперта по индустриальной недвижимости Анны Юнышевой, это цена. За склады представители бизнеса готовы платить 1–1,2 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как за производственные площади — не более 600 руб. При этом собственники складских объектов ориентируются на более высокие ставки, что ограничивает круг потенциальных арендаторов.

Однако крупные объекты по-прежнему востребованы для строительства под конкретного заказчика. В основном региональное предложение, по данным IBC Real Estate, образуется за счет маркетплейсов. Один логистический центр площадью более 100 тыс. кв. м позволяет закрыть потребности и в регионе присутствия, и в соседних субъектах, за счет чего сокращает сроки доставки до конечного потребителя. В Свердловской области был введен самый большой складской объект 2025 года — распределительный центр компании «Сима-Ленд» общей площадью почти 237 тыс. кв. м.

По данным «Авито Недвижимости», 82% всех объявлений о сдаче складов в регионе приходятся на Екатеринбург. Второе место занимает Березовский с 9% предложений, оставшийся объем распределен между Верхней Пышмой, Арамилем, Большим Истоком и Нижним Тагилом — по 2% на каждый город.

Спрос тоже практически полностью сконцентрирован в Екатеринбурге, поскольку в городе сосредоточено 90% запросов от арендаторов. На Березовский приходится 6%, на остальные города — по 1–2%. За период с сентября 2025 года по февраль 2026 года в уральской столице в среднем ежемесячно арендовалось на 18% больше складов, чем за предыдущие полгода.

В структуре спроса преобладают объекты площадью от 100 до 1000 кв. м — на них приходится 50% запросов. Такие помещения чаще всего выбирают производственные и логистические компании. Небольшие склады до 100 кв. м занимают 37% спроса — их преимущественно арендуют малый бизнес и интернет-магазины. Крупные объекты от 1000 кв. м интересуют 13% арендаторов — это традиционно федеральные сети и распределительные центры.

Директор Института экономики УрО РАН Юлия Лаврикова отметила, что рынок складских помещений в Екатеринбурге уже достаточно насыщен, однако дальнейшее развитие логистической инфраструктуры только поспособствует развитию торговли в городе.

Участники рынка отмечают, что промышленники все чаще выбирают формат лайт-индастриал, который облегчает возведение промышленной площадки и позволяет разместить ее в доступной локации без ущерба для окружения. С проектами такого типа в одном пространстве могут быть объединены производство, офис, небольшое складское помещение. Это помогает более компактно использовать дефицитные площади в центре города.

Однако, по словам представителей промышленной сферы, одной из наиболее острых проблем становится именно нехватка площадок под промышленные объекты. Глава департамента промышленной и инвестиционной политики администрации Екатеринбурга Евгений Копелян сообщил, что по расчетам мэрии один гектар промышленной территории приносит налоговых отчислений примерно в четыре раза больше, чем равный по площади жилой квартал.

Предприятия малого и среднего бизнеса активно ищут небольшие производственные площадки площадью до 1 тыс. кв. м, однако таких вариантов на рынке мало, отметил руководитель Бюро недвижимости №1 Илья Пархимчик. Инвестиционные проекты, по его словам, сталкиваются с собственным набором барьеров: острый дефицит готовых площадок под ключ, длительные процедуры согласований, существенные затраты на создание инфраструктуры и высокая стоимость заемного финансирования на фоне повышенной ключевой ставки. Еще одно препятствие — нестабильность мер господдержки, поскольку условия программ часто меняются, а для получения льгот требуется собрать объемный пакет документов.

Одним из решений становится строительство производственных площадок на месте бывших заводов, которые сейчас не функционируют, поскольку там, как правило, уже есть вся необходимая инфраструктура. «Существенную долю рынка составляет старый фонд — объекты еще советского периода, многие из которых страдают от серьезного износа инженерных систем. Сносить старый заводской фонд и строить новые современные промышленные объекты — это выход для города. Внутри мегаполиса должны быть точки притяжения силы»,— резюмировал господин Пархимчик.