«Многие застройщики ощутили на себе последствия изменений»

Рынок жилья Екатеринбурга в 2026 году развивается разнонаправленно: первичный рынок сталкивается с ослаблением спроса и ростом предложения, тогда как на вторичном рынке покупательская активность увеличилась на фоне сокращения экспозиции. Медианная цена квадратного метра в новостройках составляет 177 тыс. руб., на вторичном рынке — 143 тыс. руб. Эксперты считают, что резкое изменение ситуации на рынке жилья не предвидится и ситуация во многом будет зависеть от политики ЦБ.

По данным свердловского министерства строительства, по объему ввода многоквартирных домов летом регион занимал второе место в России после Москвы. Общий портфель строящегося многоквартирного жилья превышал 6 млн кв. м. За шесть месяцев этого года строители Свердловской области ввели в эксплуатацию 1,9 млн кв. м жилья — на 20% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В Екатеринбурге в первом полугодии ввели чуть более 1 млн кв. м жилья. По итогам первого полугодия Свердловская область среди регионов России занимает шестое место по общему объему жилищного строительства, пятое место — по индивидуальному жилищному строительству.

На первичном рынке жилья в Екатеринбурге покупательская активность остается под давлением. В августе спрос был на 11,2% ниже показателя годом ранее, а за первую половину сентября отставание увеличилось до 40%, рассказала исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова. При этом динамика в течение года была волнообразной: пики спроса пришлись на январь — перед февральскими изменениями семейной ипотеки — и июнь, когда ожидались нововведения по программе, перенесенные на осень.

Снижение активности не сопровождается падением стоимости квадратного метра (кв. м). По оценке компании «Этажи», за год средняя цена кв. м на первичном рынке выросла на 11,8%, тогда как в городах-миллионниках России рост составил 11,4%. Однако эта динамика, по оценке госпожи Бочарниковой, не полностью отражает реальные условия сделок: более половины продаж новостроек сейчас проходит с дисконтом.

По данным руководителя сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгения Белокурова, медианная цена кв. м в августе в уральской столице достигла 177 тыс. руб., увеличившись за год на 5,8%. Предложение при этом также выросло на 5,8%.

«В августе 2026 года на рынке недвижимости Екатеринбурга было заключено более 1,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) по продаже квартир в новостройках — это на 12,1% меньше, чем в августе прошлого года. При этом за первые восемь месяцев этого года было продано более 13 тыс. квартир — на 6,9% больше, чем в аналогичном периоде 2025 года, что говорит о постепенном увеличении активности покупателей»,— рассказал господин Белокуров.

Объем предложения за год увеличился на 3–4%, причем вывод новых проектов уже превышает фактический уровень продаж. «При текущей динамике спроса накопленного объема предложения хватит на 3–5 лет»,— считает Юлия Бочарникова. Одновременно распроданность относительно строительной готовности с начала года снизилась с 86 до 78%. На рынке Свердловской области показатель опустился с 83 до 76%, следует из данных телеграм-канала Reburg.

Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий отмечает, что на рынке сохраняется высокая конкуренция: «В Екатеринбурге не останавливается экспансия застройщиков из других регионов. При этом рост предложения далеко не всегда подкрепляется стабильными продажами. Такая конкуренция играет на руку покупателю — именно сейчас он может получить лучшую цену и выбрать наиболее подходящий для него объект. Но для рынка это своеобразный звонок — те застройщики, которые не найдут своего покупателя, будут вынуждены уйти с рынка».

На этом фоне застройщики стараются сокращать темпы выхода новых проектов. По данным генерального директора девелоперской компании «Люди» Дениса Жалнина, запуски в Екатеринбурге относительно прошлого года уменьшились на 9%. При этом основной объем новых проектов приходится на комфорт-класс — 82,8 против 66,3% в среднем по России. По данным «Яндекс Недвижимости», доля комфорт-класса в общем предложении превышает 90%, а число таких лотов за год выросло на 7,8%.

Изменилось и поведение покупателей. По оценке «Этажей», теперь они смотрят в 1,5–2 раза больше объектов, активнее торгуются и рассчитывают экономику покупки. Все больше спрос смещается в сторону проектов на финальной стадии готовности. По словам представителей рынка, покупатель сейчас не готов ждать, когда завершат благоустройство, построят школы и детские сады, и чаще хочет получить возможность жить в готовой локации со всей инфраструктурой уже сейчас.

На вторичном рынке ситуация складывается иным образом. Покупательская активность сейчас на 45–50% выше прошлогодней, отмечают в «Этажах». «Вторичный рынок чувствует себя более уверенно, налицо постепенная реализация колоссального объема, накопленного за период аномально высоких рыночных ставок по ипотеке и доходных банковских депозитов, спроса»,— рассказала Юлия Бочарникова.

Одновременно фиксируется переток покупателей из новостроек. Средняя цена квадратного метра за год выросла на 6,1%. При этом дисконт остается существенным — 4,5–5%.

По данным Евгения Белокурова, медианная цена квадратного метра на вторичном рынке в августе составила 143 тыс. руб., увеличившись за год на 12,6%. Одновременно объем предложения сократился на 21,8%. Таким образом, в отличие от первичного рынка, где предложение расширяется, вторичка сталкивается с его сокращением.

Сокращение предложения подтверждает и оценка «Этажей»: за год объем выставленных на продажу квартир уменьшился на 27,9%. При этом примерно каждая пятая-шестая квартира в экспозиции находится в доме, построенном после 2020 года.

В результате на вторичном рынке сформировался дефицит ликвидных объектов. Востребованные квартиры продаются быстро, тогда как более половины выставленных объектов, по мнению экспертов, переоценены. Такие квартиры продолжают смотреть, но покупатели рассчитывают на существенное снижение цены в ходе переговоров. До конца года высокая активность на вторичном рынке, как ожидается, сохранится, в том числе за счет перетока спроса из новостроек, где кв. м нередко стоит дороже, а покупателю приходится ждать ввода дома в эксплуатацию.

За семь месяцев 2026 года в Свердловской области банки выдали 21,6 тыс. ипотечных кредитов на 83 млрд руб. — на 45% больше, чем годом ранее. По объему выдачи регион занимает шестое место в России, следует из данных заместителя начальника Уральского главного управления Банка России Сергея Коровина.

При этом структура ипотечного спроса меняется. Доля рыночной ипотеки за год выросла с 15 до 35%, а средняя ставка по ней снизилась с 23,3 до 17,8%. Одновременно банки продолжают ограничивать рост закредитованности: доля ипотечных заемщиков с высокой долговой нагрузкой сократилась с 22% в первом квартале до 19% во втором. Задолженность по ипотечным кредитам за семь месяцев превысила 708 млрд руб., прирост в годовом выражении составил 11%.

По данным bnMAP.pro, за январь—август на сделки с ипотекой пришлось 65 против 66,6% за восемь месяцев 2025 года. Средний срок ипотечного кредита составил 25,4 года, снизившись за год на 5,34%.

«Многие застройщики в этом году ощутили на себе последствия изменений, которые произошли 1 февраля и после которых доля семейной ипотеки заметно снизилась. Ипотека стала более адресной и, как следствие, менее доступной для широких слоев населения»,— рассказал Владимир Крицкий. Он напомнил, что с 1 октября параметры этой программы будут еще более строгими. Ожидается, что ставка будет зависеть от количества детей. Для семей с одним ребенком она может вырасти до 10–12%. «Кроме того, семейную ипотеку будут давать на срок не более 15 лет. А если учесть, что сегодня средний срок жилищного кредита уже превышает 25 лет, делаем выводы, что ежемесячный платеж будет менее комфортным, даже при одинаковой ставке 6%»,— добавил господин Крицкий.

По оценкам экспертов, в ближайшей перспективе рынок, вероятно, продолжит двигаться без резких изменений. Его динамика будет зависеть от политики Центрального банка в отношении ключевой ставки (по данным на сентябрь составляет 14%), структуры спроса и предложения, а также готовности продавцов предоставлять скидки. Для новостроек дополнительным фактором останутся возможные изменения условий льготных ипотечных программ.

При этом в «Этажах» ожидают, что до конца года цены на вторичном рынке не покажут рекордного роста: возможное увеличение оценивается еще в 2,5–3%. Для первичного рынка ключевым риском остается накопленный объем предложения при более осторожном спросе и снижении темпов запуска новых проектов.