Синергия девелоперов и операторов

В 2026 году рынок сервисных апартаментов Санкт-Петербурга сохраняет спрос на уровне тысячи объектов в год, но сталкивается с избытком предложения, высокой стоимостью финансирования и удлинением цикла принятия решений инвесторами: такую оценку вынесли участники бизнес-завтрака в рамках конкурса «Доверие потребителя — 2026» на тему «Рынок апартаментов в Санкт-Петербурге в 2026 году. Синергия умных технологий, гибридных форматов и мастерства управления».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», спрос и новый ввод находятся в балансе (около 1 тыс. лотов в год) при объеме экспозиции в 5,6 тыс. юнитов. По словам директора центра Ольги Трошевой, рост средних цен обусловлен выходом проектов в статусных локациях (350–450 тыс. рублей за квадратный метр), хотя в ходе продаж девелоперы активно используют скидки.

Начальник отдела продаж группы «Эталон» в Санкт-Петербурге Татьяна Яковлева зафиксировала вымывание сервисного предложения за год с 74 до 65% (сокращение лотов на 23%) при росте средней цены квадратного метра на 22%.

«Налицо разрыв между статистической медианой (более 300 тыс. рублей за квадратный метр) и реальным рынком: для большинства проектов в спальных районах эта планка достижима лишь на финальных этапах готовности»,— указывает советник собственника апарт-отеля «ФОМИН» и исполнительный директор МААО Александр Ружинский.

При этом исполнительный директор ИСК Inreit Елена Терешина сообщила о росте продаж сети Port Comfort на 10% в денежном выражении и увеличении среднего чека на 17% при высокой доле покупателей из регионов.

Представители управляющих компаний, таких как УК WELL и Vertical Hotels, отметили сокращение розничных покупателей единичных студий и рост объема оптовых сделок со стороны системных инвесторов и напомнили, что отельный оператор отвечает не только за эксплуатацию, но и за управление объекта.

Управление должно начинаться уже на моменте проектирования объекта. Генеральный директор PM RBI Евгения Мироненко доказала, что интеграция оператора на этапе концепции (в качестве примера она привела сеть ARTSTUDIO) защищает инвестора от завышенных операционных расходов.

Эксперты Елена Дементьева и Елена Кушнир разобрали кейсы проектов Avenue Apart Pulkovo и «Артель 1752» / WONE Hotels. Они выделили пять причин, почему апартаменты выигрывают у банковских вкладов: они защищают капитал от инфляционных рисков; у них гибкие рассрочки, синхронизированные с датами окончания депозитов; они имеют доступный порог входа в топовые локации, высокий статус владения отельным активом для регионов и располагают полной прозрачностью отчетности и сервиса УК.

По итогам блиц-опроса руководителей УК Евгении Мироненко (PM RBI), Елены Терешиной (Inreit) и Дмитрия Челнокова (Vertical Hotels) выяснилось, что летом краткосрочная аренда занимает до 80%, а зимой снижается до 30–50%; прямые продажи благодаря собственным цифровым каналам достигают 60% объемов; а защита от демпинга строится на знании себестоимости обслуживания и профессиональном revenue-менеджменте.

Эксперты, присутствующие на бизнес-завтраке, сделали вывод, что доходность сервисных апартаментов в 2026 году формируется комплексно: через интеграцию оператора на этапе технического задания, точную работу с тарифами, сервисные стандарты и капитализацию актива.