Под солнцем Коста-Бланки

Российский спрос на жилье в Испании продолжает сокращаться. В первом полугодии 2026 года число сделок снизилось на 22% год к году. Рынок сдерживают сложности с расчетами и получением виз, а две трети запросов поступают от россиян, уже живущих за рубежом. После отмены «золотых виз» покупатели сокращают бюджеты, а получение вида на жительство все чаще рассматривают отдельно от приобретения недвижимости.

Число покупок жилья гражданами России в Испании в первом полугодии 2026 года сократилось на 22% год к году, примерно до 751 сделки, следует из расчетов Tranio на основе данных Регистрационной коллегии Испании. По сравнению со второй половиной 2025 года снижение составило около 4%. При этом во втором квартале 2026 года активность несколько восстановилась: число зарегистрированных сделок выросло на 10% относительно первых трех месяцев года.

Сокращается и число обращений по поводу приобретения недвижимости. В январе—июне 2026 года таких запросов в Tranio было на 36% меньше, чем годом ранее. Однако позиции самой Испании среди зарубежных направлений укрепились. На страну пришлось 8,8% русскоязычного спроса против 7% годом ранее.

По сравнению со второй половиной 2025 года число запросов на испанскую недвижимость выросло на 54%, хотя в Tranio связывают такую динамику прежде всего с восстановлением после низкой базы.

Разрыв между интересом и фактическими покупками при этом остается значительным. По данным Ageeva Real Estate, до сделки сейчас доходит примерно один из десяти запросов.

Сдерживают спрос прежде всего сложности с проведением сделок, отмечает эксперт Prian Филипп Березин. Речь идет об открытии счетов, переводе средств и подтверждении их происхождения. «В Испании покупают те, у кого есть финансовая инфраструктура для покупки — счет в третьей стране, документы о происхождении средств — или кто рассчитывает создать ее по ходу»,— объясняет господин Березин. Еще одним фактором, замедляющим спрос, он называет сложности с получением многократных шенгенских виз, из-за которых регулярные поездки в страну стали проблематичнее.

На этом фоне меняется и состав покупателей. Около двух третей запросов на приобретение недвижимости в Испании сейчас поступает от россиян, уже проживающих за границей, уточняют в Prian. Основная цель большинства российских покупателей в той или иной степени связана с переездом, подчеркивает Филипп Березин. Одновременно рост цен на испанскую недвижимость и ее ликвидность поддерживают интерес к объектам как к инструменту сохранения капитала.

Средний бюджет сделки среди клиентов Ageeva Real Estate в 2026 году составляет около €300 тыс. против €500–550 тыс. годом ранее, рассказывает основатель и CEO агентства Татьяна Агеева. Снижение она связывает в том числе с закрытием программы «золотых виз»: после ее отмены покупателям больше не требуется ориентироваться на минимальный объем вложений в недвижимость в €500 тыс.

Основным объектом спроса у клиентов компании остаются новостройки. В 2025 году на вторичное жилье приходилось лишь 11% обращений, в первом квартале 2026 года структура существенно не изменилась. При этом заметно вырос интерес к современным жилым комплексам с апартаментами и управляющей компанией: доля таких объектов увеличилась с 12% до 31%. На виллы сейчас приходится около 13% покупок. Подобный формат позволяет собственникам гибче управлять недвижимостью, отмечает госпожа Агеева.

Основной спрос при этом остается сосредоточен на курортных направлениях. Коста-Бланка и Каталония формируют примерно по 22–23% обращений клиентов Ageeva Real Estate, однако динамика этих рынков расходится. По сравнению с первым кварталом 2025 года интерес к Коста-Бланке вырос примерно на 50%, тогда как к Каталонии сократился на 40%. Еще 18% спроса приходится на регион Валенсии, 14% — на Канарские острова.

В Tranio одним из наиболее устойчивых для российских покупателей рынков также называют Коста-Бланку и города провинции Аликанте. Во втором квартале 2026 года иностранцы обеспечили здесь 46,43% всех покупок жилья. В компании также отмечают сложившуюся в регионе русскоязычную инфраструктуру: образовательные центры, медицинские и сервисные компании, работающие с российскими клиентами.

После закрытия программы «золотых виз» в апреле 2025 года приобретение недвижимости перестало напрямую решать вопрос с получением вида на жительство (ВНЖ). При этом отмена программы охладила спрос, но не привела к его обвалу. Во втором квартале 2026 года число сделок россиян было примерно на 24% ниже, чем в том же квартале 2024-го — сопоставимом периоде за год до закрытия программы, подсчитали в Tranio.

Миграционный интерес к Испании при этом не снизился. Число запросов россиян на испанский ВНЖ в первом полугодии 2026 года выросло в 2,5 раза год к году, отмечают в Tranio. В компании связывают это прежде всего с сохраняющимися вариантами получения долгосрочного статуса без инвестиций в недвижимость.

«Главным драйвером возобновившегося интереса к Испании стала ее достаточно либеральная миграционная политика, прежде всего программа ВНЖ для цифровых кочевников»,— говорит управляющий партнер Tranio Михаил Буланов. По его словам, возможность получить долгосрочный статус поддерживает спрос как среди тех, кто ищет жилье у моря, так и среди покупателей, планирующих переезд.

«Золотая виза» из-за высокого порога инвестиций была рассчитана на сравнительно узкий круг покупателей, отмечает господин Березин. Большинство тех, кто планировал воспользоваться программой, успели сделать это до ее закрытия, продолжает мысль эксперт.

Последняя, однако, подходит прежде всего тем, кто действительно собирается жить в Испании, отмечает господин Березин. По его словам, за последний год участились случаи отказов в ВНЖ уже в ходе его действия из-за того, что заявитель фактически не проживал в стране. Кроме того, таким покупателям необходимо учитывать налоговые последствия: испанские власти могут претендовать на налогообложение их зарубежных доходов.

Во втором полугодии 2026 года в Ageeva Real Estate ожидают стагнации спроса. Отмена «золотых виз» и рост стоимости недвижимости продолжат охлаждать интерес россиян к покупкам, считает Татьяна Агеева. Оставшийся спрос, не связанный с получением ВНЖ, по ее оценке, будет постепенно смещаться в сторону более доступного вторичного жилья.

Филипп Березин также не ожидает существенных изменений в ближайшие месяцы. По его оценке, спрос может колебаться в пределах 10% в ту или иную сторону. «Глобальных изменений не будет, пока не изменятся условия получения виз и перевода средств»,— резюмирует эксперт.