Вторичный рынок за рубежом теряет долю
В каких странах россияне чаще выбирают вторичное жилье
На фоне общего снижения активности россиян по покупке зарубежного жилья растет доля сделок на вторичном рынке. Готовые объекты могут быть дешевле и ликвиднее в отдельных регионах, однако при перепродаже собственникам все чаще приходится идти на ценовые уступки.
Фото: iStock
Фото: iStock
По данным Tranio, в 2025 году доля сделок россиян с вторичным жильем на зарубежных рынках сократилась до 11,1% против 19% годом ранее и 24,4% в 2023 году. Общая активность покупателей также снизилась: количество заявок на покупку зарубежной недвижимости уменьшилось за год на 22%, а число фактических сделок — на 18%. Управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева уточняет, что в абсолютных значениях интерес к готовым объектам сохраняется и в среднем формирует 10–20% сделок, прежде всего за счет покупателей, ориентированных на предсказуемую юридическую модель владения.
По подсчетам Tranio, наибольшая доля спроса на готовое жилье в 2025 году пришлась на Турцию — около 50% от всех заявок в сегменте. Также в топ-3 вошли Испания и Франция. Отдельно в Tranio выделяют динамику ОАЭ: доля сделок россиян на вторичном рынке в стране выросла с 13,9% в 2024 году до 21,4% в 2025 году. Ирина Мошева связывает динамику с вводом в эксплуатацию объектов, приобретенных в 2022 году, и их выходом на рынок.
Ведущий аналитик Prian.ru Филипп Березин отмечает, что соотношение первичного и вторичного рынков во многом формируется факторами, не связанными напрямую с рыночной ситуацией или предпочтениями покупателей.
В развивающихся странах старая вторичная недвижимость фактически не пользуется спросом у россиян из-за низкой ликвидности.
В Европе, где объем нового строительства ограничен, доля запросов на вторичное жилье может превышать 50% и в отдельных странах доходить до 80%, тогда как на Кипре структура спроса определяется требованиями программ резидентства, ориентированных на первичный рынок.
Сроки решают доходность
По оценке Ageeva Real Estate, средний срок владения зарубежной недвижимостью у россиян составляет пять-шесть лет. Ирина Мошева оценивает инвестиционный горизонт владения в три-пять лет, тогда как объекты, приобретаемые для проживания, удерживаются в собственности пять-десять лет и дольше. Филипп Березин указывает, что в 2025 году на рынке вторичного жилья усилилась поляризация сроков экспозиции. Собственники, готовые к дисконту 10–15%, могли продать объект относительно быстро, тогда как продавцы, не готовые к уступкам, фактически выводили лоты из активного оборота. Ликвидность «новой вторички», введенной в эксплуатацию в течение последних десяти лет, остается высокой на большинстве рынков, тогда как старая застройка востребована преимущественно в странах с длительной историей рынка.
Сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов приводит ориентиры доходности для вторичного жилья на ключевых направлениях.
По его оценке, в Дубае доходность составляет 6–7% годовых, на Пхукете — 8–10%, в Европе — 3–4%, на Кипре — 5–6,5%. Елена Лозовая оценивает валовую доходность в ОАЭ в среднем в 5,45%, в Таиланде — 6,28%, в Турции — 7,76%, во Франции — 4,84%. На Кипре средняя арендная доходность курортных апартаментов составляет 5,7%.
В 2026 году, по оценке Михаила Буланова, доля сделок россиян на вторичном рынке может показать умеренный рост, что связано с существенным ростом цен на первичное жилье. Татьяна Агеева добавляет, что, несмотря на рост интереса к вторичному жилью, основным объектом спроса на ключевых направлениях останутся новостройки за счет гибких условий покупки.