Свое не строится

Согласно прогнозам аналитиков, объем новой недвижимости в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) вернется к пиковым значениям 2025 года в лучшем случае к 2030-му. На рынок негативно влияют дефицит участков с коммуникациями и инфраструктурой, ограниченный спрос и дорогое финансирование. Из-за этого небольшие девелоперы стали распродавать земельный банк, который собирался под строительство загородной недвижимости.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Объем ввода частных домов вернется к пику 2025 года, когда было построено 63,5 млн кв. м такой недвижимости, не раньше 2030 года, говорится в базовом прогнозе Strategy Partners, с которым ознакомился “Ъ”. Согласно нему, в 2030 году ввод постепенно вырастет до 63,4 млн кв. м. Пессимистичный сценарий предполагает ввод такой недвижимости в объеме 58,4 млн кв. м, оптимистичный — 68,4 млн кв. м.

В прошлом году ввод объектов индивидуального жилищного строительства вырос на 2%, до 63,5 млн кв. м, при падении ввода многоквартирных домов на те же 2%, до 44,6 млн кв. м, согласно Росстату. В этом году сегмент ИЖС показал резкое падение: в январе—июле 2026 года новое строительство частных домов составило 31,4 млн кв. м, что на 26% меньше год к году. По прогнозам «Дом.РФ», по итогам всего 2026 года показатель упадет на 11%, до 56,3 млн кв. м.

Причина — в том числе в ограниченном спросе. По данным ЦИАН, в январе—июне 2026 года число сделок по покупке построенных домов по всей России составило 31,3 тыс., что всего на 10% выше значений аналогичного периода 2025 года — одного из худших по продажам за все время наблюдений. На этом фоне объем предложения по продаже недавно сданных и строящихся домов вырос на 4% год к году, до 42,5 тыс. лотов, уточняют аналитики.

Рынок сейчас перестраивается — вводятся эскроу-счета и новые правила для подрядчиков плюс по-прежнему дорогое финансирование, напоминает основатель строительной компании «Ноко» Олег Герасимов. «Такие явления быстро "не перевариваются",— продолжает он.— Поэтому 2030 год как точка возврата к пику выглядит адекватно».

На динамику будут влиять стоимость заемного финансирования, адаптация рынка к более прозрачным моделям расчетов с подрядчиками, а также дефицит участков с готовой инженерной инфраструктурой, дополняет основатель строительной компании Starkwood Вячеслав Астафьев. При этом он не исключает реализацию оптимистичного сценария, для которого необходимы будут доступные финансовые инструменты для строительства частных домов, стабильные правила работы рынка, развитие инженерно подготовленных территорий и дальнейшее повышение доверия к профессиональным подрядчикам.

Около 15% девелоперов многоквартирного жилья работают в сегменте ИЖС, подсчитали в «Метриуме». Многие компании планируют выйти на загородный рынок в среднесрочной перспективе. Среди застройщиков, строящих коттеджные поселки, в частности, «Самолет», ПИК, ЛСР, ГК ФСК.

По подсчетам главного аналитика ЦИАН Алексея Попова, сейчас на этой онлайн-площадке представлено более 92 тыс. земельных участков по всей России под ИЖС. Годом ранее вариантов было около 86 тыс., два года назад — 70 тыс. По словам господина Попова, причина такого роста — распродажа земельного банка небольшими девелоперами. При форсировании темпов строительства может возникнуть затоваривание, в свою очередь, ведущее к сокращению ликвидности недвижимости и увеличению финансовой нагрузки на застройщиков, добавляет коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин.

Однако рынок ИЖС представлен не только реализацией проектов профессиональными подрядчиками и застройщиками, но и достройкой частных домов самими гражданами. По словам Олега Герасимова, заметная доля рекорда 2025 года — это регистрация домов, построенных давно. Граждане оформляли их ради газификации дома, а часть объектов попали под дачную амнистию, то есть статистика показала не столько стройку, сколько наведение порядка в учете, резюмирует он.

Дарья Андрианова