Сочи сворачивает «квартирный» бум ради моря и школ

Сочи активизировали работу по переходу от точечных решений к системной перестройке градостроительной политики. Намерены не только очистить курорт от незаконных построек, но и кардинально пересмотреть модель его развития: вместо бесконтрольного возведения жилых комплексов — развитие санаторно-курортной сферы, строительство школ, детских садов и модернизация инженерной инфраструктуры. В мэрии созданы новые рабочие механизмы, а ключевые проекты уже получили поддержку федерального центра.

Жесткий контроль: комиссии, штрафы и снос самостроя

Первым шагом стало усиление дисциплины на строительном рынке. По поручению главы Сочи Андрея Прошунина в администрации курорта создана специальная комиссия по вопросам градостроительной деятельности. Ее задача — не просто фиксировать нарушения, но и оперативно выявлять их причины, чтобы исключить саму возможность появления самостроев.

Кроме того, администрация решила перераспределить полномочия между структурными подразделениями мэрии, чтобы усовершенствовать Порядок проведения осмотра зданий и сооружений на предмет их технического состояния и соответствия нормативам использования специалистами территориальных органов муниципальной власти. Документ ранее был утвержден городским собранием. Теперь нужно передать полномочия по его реализации администрациям районов и обеспечить их штатными специалистами.

Параллельно власти ужесточили свою позицию по вопросу об исполнении судебных решений о сносе самостроев, кратно увеличив размеры взыскиваемой судебной неустойки. С застройщиков за это теперь требуют от 30 до 150 тыс. руб. за каждый день просрочки в исполнении решения. Как пояснил директор правового департамента Вячеслав Гузенко, такая мера необходима, чтобы сделать затягивание исполнения решений суда о сносах экономически невыгодным.

За июль в рамках рассмотрения гражданских дел по крупным недостроенным либо коммерческим объектам в пользу администрации Сочи судами вынесены 8 решений о сносе с одновременным взысканием судебной неустойки в таком размере. Сейчас в судах на рассмотрении находятся еще более 30 заявлений о взыскании судебных неустоек за неисполнение решений судов о сносе. Всего в этом году судами вынесено 75 решений о демонтаже незаконных строений, еще 906 находятся в процессе рассмотрения. В приоритетном порядке власти сносят неэксплуатируемые и коммерческие объекты, портящие облик курорта.

Новые Генплан и ПЗЗ

Работа по сносам крайне важна, но это работа уже с последствиями. Основная задача – подготовить фундамент для прозрачных правил игры на десятилетия вперед. В ноябре 2025 года Правительство России признало Сочи курортом федерального значения с уточненной площадью 351 тыс. га, расширило территорию Сочинского нацпарка. И эти изменения требуют актуализации Генерального плана, утвержденного в 2023 году.

Работу над поправками в главный градостроительный документ города муниципальные власти сегодня ведут во взаимодействии с руководством Краснодарского края и федеральной территории «Сириус». Новые Правила землепользования и застройки город примет только после того, как Генплан пройдет все федеральные согласования. «Именно такой подход — сначала Генеральный план, затем ПЗЗ — обеспечит системность и прозрачность градостроительной политики»,— резюмировал мэр. Завершить работу планируется в следующем году.

Проект новых ПЗЗ уже получил положительные заключения краевых структур — департамента по архитектуре, управления по охране объектов культурного наследия, министерства природных ресурсов края, а также рассмотрен Минприроды России. Поскольку проект касается территорий с особым природоохранным значением, он подлежит обязательному согласованию с Минстроем. Отдельно в Генплане планируется отразить условия сохранения пляжей. Работу над документом планируется завершить в следующем году.

От «квадратных метров» — к инфраструктуре для жизни

Наиболее заметный для глаза обывателя тренд в градостроительной политике Сочи — резкое сокращение объемов коммерческой жилой застройки курорта. Новый подход таков: в приоритете – развитие градообразующей санаторно-курортной сферы и инженерной и социальной инфраструктуры, жилье строится только в увязке с ней. За два года объемы ввода такого жилья уменьшились на треть, а за 2025 год и истекший период 2026-го выдано всего одно разрешение — на 93-квартирный дом в Мамайке. И то – в рамках заключенного с застройщиком договора о комплексном развитии территории (КРТ), согласно которому инвестор построит детский сад.

Если в 2024 году в Сочи строилось 19 жилых комплексов, то сейчас в рамках КРТ — только 8, и все – по договорам, заключенным до 2024 года. Объемы вводимых в эксплуатацию соцобъектов за два минувших года увеличились на треть. При этом параллельно возводятся почти 10 тысяч гостиничных номеров. Часть из них реализуется в том числе в соответствии с требованиями 214-ФЗ.

В целом на сопровождении местной администрации сегодня находятся 62 инвестпроекта с общим объемом вложений более 700 млрд руб., из которых 44 касаются туристической отрасли. К 2030 году номерной фонд планируется обновить на 29 тыс. номеров, что создаст более 24 тыс. рабочих мест.

Но власти обращают внимание на то, что в развитии этого сегмента нужен взвешенный подход. «Продажа части номерного фонда в туристических комплексах — это мировая практика курортных городов. При этом покупатели такой недвижимости заключают договоры управления с гостиничным оператором, управляющим отелем, согласно которым постоянное проживание собственников исключается»,— поясняет Андрей Прошунин.

Социалка как маркер

Пересмотр градостроительной политики связан в том числе и с демографической ситуацией. За два года количество школьников в Сочи сократилось на 2 тыс. — до 76,9 тыс., что свидетельствует об остановке роста постоянно проживающего населения, которая требует реакции. В первую очередь — приоретизации социального строительства.

С 2016 года в Сочи построено 26 социальных объектов. Только за последние два года объем строительства социальной сферы вырос на 33%. До 2030 года запланировано более 40 объектов. В городе создано 2,6 тыс. новых учебных мест, очередь в детские сады сократилась с 11 до 7 тысяч человек. До конца этого года планируется ввести в эксплуатацию еще четыре школы и один детский сад — суммарно на более чем 3,4 тыс. мест. Готовы школы в Лазаревском, на улицах Ясногорской, Чайкиной и Сухумском шоссе, детсад на ул. Ленина. Начато строительство школы на ул. Фабрициуса, получены заключения экспертизы для школ на улицах Первомайской, Краснодонской, в Эсто-Садке и Кудепсте. Еще 20 объектов находятся в предпроектной стадии.

Параллельно возводятся социальные дома для переселенцев и педагогов. «Вопрос расселения ветхого и аварийного жилья — один из ключевых приоритетов»,— заявляет Андрей Прошунин. Введенные дома на Тимирязева и Доброй дали квартиры около 1 тыс. горожан. В июне 2026 года начато строительство двух домов на Чехова и Вишневой почти на 300 квартир с завершением в декабре 2027 года. Предпроектные работы ведутся еще по двум домам.

Инженерная база

На встрече глава Сочи Андрей Прошунин и замминистра строительства и ЖКХ РФ Юрий Гордеев обсудили дальнейшие шаги по развитию Сочи в соответствии с распоряжением Правительства РФ, подписанным в 2021 году.

«Ранее при личной поддержке губернатора Краснодарского края Вениамина Ивановича Кондратьева в Правительство РФ были направлены предложения о корректировке перечня мероприятий. В обновленную версию вошли дополнительные инициативы города: берегоукрепление, мониторинг и инженерная защита склонов, строительство социальных объектов и гостиничных комплексов с учетом изменений в схемах водоснабжения и водоотведения»,— сообщил сочинский мэр.

Он добавил, что эти предложения уже приняты Минстроем в работу, и ведомство уже ведет расчеты по финансированию этих мероприятий.

«Развитие курортно-туристической отрасли как ключевого драйвера экономики Сочи, необходимые меры на оползневых участках и комплексная модернизация инженерных сетей — наши стратегические приоритеты. Прилагаем максимум усилий для их реализации»,— отметил Андрей Прошунин.

На встрече с замминистра ведомства Алексеем Ересько глава Сочи обсудил модернизацию очистных сооружений «Бзугу», «Кудепста», «Лазаревские», «Дагомыс» и «Магадан». Их мощность планируется существенно увеличить. Кроме того, запланировано строительство нового комплекса в Якорной Щели. За счет городского бюджета завершено проектирование систем электроснабжения для многодетных семей в Верхнениколаевском.

Глазами гостя

Сегодня, когда въезжаешь в Сочи, первое, что бросается в глаза,— стройка стала другой. Вместо бесконечных жилых коробок, лепящихся друг на друга, появляются контуры будущих гостиниц, новые корпуса школ и детских садов. Город больше не пытается уместить в себе как можно больше квартир, а старается стать удобным — как для тех, кто приезжает сюда на отдых, так и для тех, кто здесь живет постоянно.

Конечно, многие проблемы еще до конца не решены. Но Сочи уже выглядит как город, у которого явно есть план стать самым комфортным.

Официальное сообщение администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи