Инвесторам в офисы приоткрыли будущее
Как реновация в московских районах влияет на цены на коммерческую недвижимость
Обновления районной инфраструктуры в рамках программы реновации создают новое восприятие локации и повышают местные цены на офисную недвижимость. На то, чтобы выглядеть и стать дороже за счет преобразований городской среды, району может потребоваться от трех до семи лет. В это время стоимость площадей в качественных бизнес-центрах может расти в два раза быстрее, чем в районах, где не проходит реновация.
Фото: Олег Харсеев / Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев / Коммерсантъ
Главная цель московской программы реновации заявлена как улучшение качества жизни граждан и обновление устаревшего жилого фонда для предотвращения появления массового аварийного жилья. Программа подразумевает снос ветхих домов и комплексное развитие городских территорий, которое поддерживают разнонаправленные городские инициативы: от строительства новых транспортных и автомобильных маршрутов до озеленения и прочего благоустройства.
В программу, запущенную в 2017 году, вошли почти 5,2 тыс. старых домов.
Она охватывает весь город, но реализуется волнообразно. Самые масштабные обновления ждут Северо-Западный административный округ (СЗАО): здесь под реновацию идет 432 дома. Среди лидеров также Восточный АО (272 дома), Юго-Восточный АО (228) и Западный АО (193).
Чем больше объем запланированных преобразований, тем заметнее их влияние на стоимость всей недвижимости, включая коммерческую. «Появление нового жилого фонда формирует дополнительный спрос на офисные помещения, объекты торговли и сферы услуг. Вместе с жителями в район приходят новые потребители. По мере развития территории рыночная стоимость качественных коммерческих объектов может увеличиваться»,— напоминает директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. По его оценке, потенциал роста стоимости офисной недвижимости может начинаться от 10–20% на горизонте нескольких лет.
Параллельные преобразования рынков
В связи с масштабными преобразованиями жилого фонда и инфраструктуры в СЗАО у участников рынка особенные ожидания по развитию местного рынка офисной недвижимости. Некоторые округа уже активно меняются под действием других городских программ. В частности, речь о проектах комплексного развития территорий (КРТ) и строительстве мест приложения труда. «Они стимулируют строительство коммерческих объектов, позволяя эффективно использовать потенциал локаций и формировать многофункциональные кварталы в концепции “15-минутного города”»,— отмечает Андрей Курхар.
По данным Nikoliers, ожидаемый объем ввода офисных площадей в Москве до 2030 года составляет около 5 млн кв. м, из них более 1,9 млн кв. м придется на проекты, реализуемые в рамках указанных программ.
По данным NF Group, на формирующиеся деловые районы приходится 53% предложения офисов в продажу в Москве. Сейчас его объем достигает 1,1 млн кв. м, рост за год составил 44%. Ключевыми среди формирующихся деловых районов в компании называют «Большой Сити», Савеловский и Калужский деловые кластеры, Южный и Северный речные порты, Ходынку, Кутузовский кластер и Новую Москву.
На их фоне по темпам развития выделяется направление Волоколамского шоссе. «Район долгое время оставался недооцененной офисной локацией, здесь практически не появлялось новых качественных проектов»,— напоминает директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова. Сейчас в экспозиции современные бизнес-центры, рассчитанные на разные категории спроса: строящийся бизнес-центр «Полесский», ориентирован на арендаторов и бизнес-центр «Дженга», который реализуется в формате продажи офисных помещений.
Район Покровское-Стрешнево, где они находятся, меняется под действием синергии программ реновации, мест приложения труда и КРТ. Покровское-Стрешнево, как и соседнее Щукино всегда считался тихим, зеленым и научным районом Москвы, но долго не воспринимался как новая точка городского роста. «Он выглядел как набор хороших, но слабо связанных между собой стратегически важных, и не очень, пространств. Через них нельзя удобно пройти, нет современных уютных кафе или сервисов для социальной жизни, отсутствуют бизнес центры с современными рабочими местами»,— перечисляет генеральный директор архитектурно-градостроительного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик.
Все стало интенсивно меняться с развитием рельсового транспорта. Открытие станции Щукинская в составе МЦД-2 в 2021 году сформировало крупный пересадочный узел, объединив диаметр, метро и наземный транспорт. Путь между железнодорожной платформой и метро сократился ориентировочно с 15 до 2 минут. «Транспортный узел кардинально меняет географию спроса, потому что офисный объект рядом с ним становится доступным из большей части Московской агломерации, чем до этого»,— поясняет госпожа Зубарик.
Быстрее всего изменения создает стрит-ритейл. Когда объекты на первых этажах начинают работать, территория удерживает людей. «Новые дома, в отличие от старых, проектируются с активным фронтом коммерческих помещений на первом этаже. Они хорошо подходят для магазинов, кафе, сервисных предприятий»,— поясняет глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев. Реновируемые территории используются более эффективно с математической точки зрения: вместо малоэтажных домов появляются компактные жилые корпуса. Плотность проживания остается сопоставимой, но увеличивается пространство для благоустройства, озеленения, оборудования общественных зон и современной инфраструктуры.
«Компании выбирают не только здание, но и качество городской среды вокруг. Для сотрудников важно наличие кафе, благоустроенных общественных пространств, спортивной инфраструктуры, удобного транспорта и сервисов»,— перечисляет партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.
Измерение инвестиционного потенциала
Первые изменения рынок недвижимости обновляемого района замечает через два-три года после запуска ключевого объекта, например станции метро, нового жилого комплекса или делового центра. В этот момент повышается интерес девелоперов и арендаторов, однако район еще может оставаться строительной площадкой, а новые пешеходные и коммерческие маршруты только складываются. Через три-пять лет перспектива территории становится очевидной. «Видно, где формируются новые центры притяжения, какие улицы получают больший трафик и какие помещения действительно востребованы»,— комментирует динамику Юлия Зубарик.
По данным исследования офисного рынка СЗАО компаниями CMWP и FORMA, деловой потенциал Волоколамского шоссе, которое проходит через районы Покровское-Стрешнево и Щукино, находится на том же уровне, на котором несколько лет назад было уже популярное сейчас Ленинградское направление. Как и ранее на Ленинградском шоссе, именно к Волоколамскому шоссе крупные компании начинают переносить центральные офисы: в 2021 году были введены в эксплуатацию штаб-квартира госкорпорации «Ростех» и бизнес-центр «Два капитана», где размещается штаб-квартира правительства Московской области. Пока, по состоянию на июнь этого года, в этом районе свободен всего 1% офисных площадей. В CMWP отмечают, что это минимальный показатель среди формирующихся деловых направлений на западе и северо-западе Москвы.
В течение ближайших четырех лет на Волоколамском направлении будут построены еще четыре бизнес-центра класса А, среди которых «Дженга», «Минто» и «Плэйн» от компании FORMA, который реализуется через продажу.
По подсчетам «Авито Недвижимости» и Level Group, в СЗАО суммарно по всем направлениям уже одни из самых высоких средних цен на офисы в Москве — 412 тыс. руб. за 1 кв. м.
Управляющий партнер IPM Consulting Анастасия Владимирова объясняет это тем, что девелоперы сразу закладывают в цены ожидания по формированию новых центров притяжения, если район включен в программу реновации. «Бизнес-центры не исключение. Как правило, рост на старте может быть заложен на уровне базовых 10–15%, а к окончанию строительства, когда обновленный район функционирует в полную силу, он может достичь 20–50%»,— считает эксперт.
Среди офисных субрынков СЗАО Волоколамское направление имеет наибольший потенциал роста цен: квадратный метр здесь стоит 286,4 тыс. руб. Для сравнения: на Звенигородском шоссе показатель достигает 743,3 тыс. руб., на Ленинградском — 496,5 тыс. руб., на Кутузовском проспекте — 444,5 тыс. руб. В CMWP оценивают потенциал роста цены на Волоколамском шоссе в 51% к 2028 году.
Анастасия Владимирова дает схожую оценку. «Рост стоимости квадратного метра в похожем бизнес-центре в районе без реновации может достигать не более 20–30% в будущем. Но для объектов в реновируемых районах в зависимости от уровня предложенных бизнес-услуг 50% прироста могут быть реальны»,— считает она. Динамика согласуется с общей экономикой городского развития. «Новое жилье повышает платежеспособный спрос в районе, обновляет визуальную и инфраструктурную среду, снижает долю ветхого фонда и меняет восприятие локации арендаторами и покупателями офисов»,— резюмирует госпожа Владимирова.