Прочные земельные отношения
Чем отличаются модели собственности и аренды земли под новыми зданиями
Столичные девелоперы строят дома и коммерческую недвижимость преимущественно на арендованных земельных участках. Это надежная практика, исторически сложившаяся по инициативе городских властей. Площадки в собственности застройщиков тоже есть, но встречаются гораздо реже. Для будущих владельцев коммерческой недвижимости статусы аренды или собственности земли создают нюансы налогообложения, но не оказывают прямого влияния на доходность, и оба абсолютно легитимны. Собственники жилья разницы вообще не почувствуют.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Правовые статусы земли
У покупателя недвижимости в Москве вопрос, в аренде или собственности земля, может вызвать тревожность, но на практике арендный статус участка под домом или офисом не является риском автоматически. «В городе значительная часть земли исторически находится в публичной собственности — у городских властей, поэтому для девелоперских проектов долгосрочная аренда участка — распространенная модель»,— поясняет руководитель направление жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. По ее оценке, в современных проектах жилой и коммерческой недвижимости Москвы участки в собственности только в 10–20% случаев.
«Основная масса, 80–90% проектов, реализуется на арендованных участках. Собственность обычно встречается в проектах на ранее приватизированных территориях, бывших промышленных площадках, в отдельных имущественно-земельных комплексах или при сделках с готовыми активами»,— продолжает госпожа Ломтева.
«Для рынка такая модель давно стала привычной и не воспринимается как фактор риска. Большинство крупных офисных центров, торговых объектов и многофункциональных комплексов Москвы работают именно на арендной земле»,— подчеркивает управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.
Что следует знать покупателям
Предоставление застройщикам земельных участков под строительство многоквартирных домов в Москве регулируется комплексом нормативных актов, включая Земельный кодекс РФ, закон «О землепользовании в городе Москве» и другие правовые акты. «Основным способом предоставления земельных участков является аренда, возможна также передача в собственность, но это встречается реже» — еще раз подчеркивает старший юрист адвокатского бюро «Астериск» Валентина Кондратьева.
Всей землей в столице управляет Департамент городского имущества (ДГИ) города Москвы преимущественно через торги. На официальном портале мэра и правительства Москвы mos.ru в разделе ДГИ можно найти информацию о земельных участках, планируемых к предоставлению для различных целей, и здесь же подать заявление на приобретение участка. Кроме этого сайта, актуальные лоты публикуют на Инвестиционном портале Москвы, официальном сайте Российской Федерации torgi.gov.ru и электронных торговых площадках, например «Росэлторге».
По словам Валентины Кондратьевой, под строительство многоквартирных домов участки предоставляются только в аренду.
«Договор аренды заключается с органами исполнительной власти города Москвы. Для предоставления земельного участка застройщику вид его разрешенного использования должен соответствовать целям строительства многоквартирных домов, что определяется градостроительным регламентом»,— рассказывает юрист.
Стереотип о том, что право собственности девелопера на участок, на котором строится многоквартирный дом, делает проект более надежным для дольщиков, не соответствует действительности. «Статус земли никак не влияет на права потенциальных покупателей. Исключение могут составлять площадки, которые застройщики арендуют на краткий срок у частных лиц. Но так в Московском регионе практически не делают. Столичные власти тщательно контролируют все старты и не согласовывают высокорискованные проекты»,— говорит коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин, добавляя, что, кроме этого, по федеральному законодательству права собственников в готовых домах не подлежат оспариванию независимо от того, кто владеет участком.
Договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, под объектами капитального строительства заключаются, как правило, на 49 лет — это максимальный срок, предусмотренный Земельным кодексом РФ для аренды государственных и муниципальных земель, приводит норму старший юрист «Рустам Курмаев и партнеры» Владислав Гейтс. Для многоквартирных жилых домов и бизнес-центров, введенных в эксплуатацию, именно этот срок является стандартным, добавляет он.
Истечение срока договора аренды не означает автоматической утраты прав на землю.
По истечении срока аренды можно снова заключить договор на 49 лет и так далее без ограничений, говорит юрист практики недвижимость и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Артем Гульянц. Собственники помещений в многоквартирном доме обладают исключительным правом на заключение нового договора аренды, отмечает Владислав Гейтс. По его словам, город не вправе отказать им в перезаключении договора или предложить участок третьим лицам, пока на нем стоит здание. Это применимо также к бизнес-центрам, торговым центрам и апартаментам, добавляет господин Гульянц.
Нюансы налогообложения
Для конечного покупателя готовой недвижимости ключевой вопрос не в том, как участок когда-то получил застройщик, а в том, какое право на землю существует на дату покупки объекта: собственность, долгосрочная аренда, аренда с ограниченным сроком, наличие обременений, публичных сервитутов, запретов на строительство или рисков непролонгации договора.
«Нельзя сказать, что объекты на земле в собственности системно стоят дороже или приносят более высокую доходность, чем объекты на арендованной земле. Рынок оценивает актив комплексно»,— обращает внимание Николай Казанский. Гораздо важнее качество самого актива: локация, транспортная доступность, арендный поток, технические характеристики здания и потенциал роста стоимости. «Форма владения землей обычно не является определяющим фактором и сама по себе не формирует заметной разницы в стоимости объекта или его доходности»,— подчеркивает эксперт.
И собственники, и арендаторы земельных участков под бизнес-центрами в Москве фактически платят за землю по сопоставимой ставке — 1,5% от кадастровой стоимости. Для собственника это земельный налог, для арендаторов — арендная плата по установленному городом коэффициенту (для офисной функции, как правило, те же 1,5%). И налог, и арендная плата распределяются между собственниками помещений в бизнес-центре пропорционально их долям в общем имуществе; уведомления приходят через управляющую компанию или напрямую от ДГИ Москвы.
Таким образом, по текущей финансовой нагрузке на землю оба формата (собственность и аренда) находятся в равнозначных условиях.
«Переоценка кадастровой стоимости земли в Москве проходит раз в два года, и она в равной степени влияет и на земельный налог собственника, и на арендный платеж арендатора, то есть этот фактор не является специфическим фактором именно аренды. В теории резкий рост кадастровой стоимости снижает чистый операционный доход объекта и частично отражается на его стоимости, но затрагивает оба формата владения землей практически одинаково»,— говорит инвестиционный консультант Stone Артем Цогоев.
Денис Аулов обращает внимание на НДС, который возникает при продаже активов. Продажа земельного участка НДС не облагается. Продажа коммерческого здания обычно облагается НДС, если продавец является плательщиком НДС и у него нет специального освобождения. «Для бизнеса разница может быть существенной: если покупатель применяет общую систему налогообложения, он может принять к вычету НДС по зданию, но не по земле»,— говорит юрист.
Для девелопера участок в собственности — это прежде всего финансовый рычаг. «Банки гораздо охотнее и быстрее кредитуют такие проекты, принимая землю в залог по высокой оценочной стоимости. Кроме того, собственность обеспечивает предсказуемость затрат. Владелец платит земельный налог, ставки которого стабильны и прогнозируемы»,— говорит коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости Sezar Group Павел Иншаков. По его словам, случаи полного отказа от сделки из-за того, что земля находится в аренде, встречаются редко, так как покупателей пугает не факт аренды, а риски непродления. Если договор аренды долгосрочный и прозрачный, инвесторы готовы к сделке.
В компании Stone отметили, что сегодня при покупке недвижимости клиенты все чаще интересуются формой владения земельным участком. Это свидетельствует о повышении их юридической грамотности.
«Профессиональные участники рынка это понимают и считают стандартной практикой: по запросу клиента они предоставляют необходимые расчеты по налогам и другим аспектам»,— добавили в компании. Коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников считает, что рыночная конъюнктура подталкивает девелоперов к выкупу земли в собственность, но статус участка пока не является для компании жестким критерием при принятии решения о входе в проект.