В Уфе обсудили актуальные вопросы комплексного развития территорий
В Уфе, на площадке Sheratonplaza Ufa Congress Hotel, состоялся круглый стол «Комплексное развитие территорий в Башкирии: баланс интересов власти, бизнеса и жителей». В мероприятии, организованном изданием «Коммерсантъ-Башкортостан» при поддержке Группы компаний «Кирпич Холдинг». приняли участие представители органов исполнительной власти, девелоперы, архитекторы, представители агентств недвижимости и члены Общественной палаты Уфы. В рамках дискуссии эксперты обсудили стратегию КРТ в регионе, ее ключевые преимущества и недостатки, а также поделились опытом реализации данного механизма на практике.
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Фото: Ксения Федорова
Напомним, комплексное развитие территорий - это инструмент обновления городской среды, направленный на системное переосмысление застройки, создание современных жилых и общественных пространств, улучшение инфраструктуры и социальных условий. КРТ охватывает не только строительство новых домов, но и преобразование уже существующих районов.
Открывая мероприятие, исполняющий обязанности министра строительства и архитектуры РБ Артем Ковшов отметил: «Сегодня КРТ является одним из ключевых механизмов обновления как мегаполисов, так и небольших городов, демонстрирует высокую экономическую целесообразность и ставит во главу угла социальные приоритеты». В настоящее время в Башкирии заключено 47 договоров КРТ в 11 муниципалитетах, в оборот вовлечено 1,6 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом в 4,7 млн кв. м.
По словам Артема Ковшова, важным шагом в этом направлении стало принятие закона, который сделал обязательным строительство социальных объектов. Другими словами, при заключении договоров КРТ девелоперы обязаны планировать не только жилые дома, но и объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. С одной стороны, это гарантирует сбалансированное развитие городских пространств, а с другой - представляет существенные траты для застройщиков, особенно в части индивидуального жилищного строительства. «В поселках ИЖС людей меньше, чем в районах с многоэтажками, поэтому затраты на соцобъекты, которые, к слову, постоянно растут, окупаются очень медленно», - подчеркнул и. о. министра. Денежные средства дольщиков можно использовать только на строительство жилья. Социальная инфраструктура строится либо за счет собственных средств застройщиков, либо из прибыли после завершения жилищного строительства.
Учредитель Группы компаний «Кирпич Холдинг» Марат Арсланов обозначил КРТ как сложный инструмент с максимальным уровнем ответственности. Эксперт уверен: для девелопера это не риск, а новые возможности и перспективы. «Для успешной реализации механизма КРТ должно быть выстроено четкое взаимодействие между городской властью, застройщиками и населением. Наши покупатели - это наши партнеры, которым важна удобная и безопасная городская среда, отвечающая современным требованиям. И наша задача - сформировать такую экосистему». Напомним, сегодня ГК «Кирпич Холдинг», являясь девелопером полного цикла, создает современные и комфортные пространства для жизни не только в городах Башкирии, но и за ее пределами - в Татарстане. Кроме того, компания одной из первых на рынке приступила к реализации проектов КРТ в малых городах - Туймазах и Октябрьском. Застройщик не просто возводит новые дома, а формирует полноценную жилую среду.
В рамках проектов комплексного развития территорий объемы жилой площади достаточно высоки, что порой ведет к трудностям с ее реализацией. Чтобы минимизировать риски, директор по девелопменту ГК «Кирпич Холдинг» Николай Мельников предлагает рассмотреть возможность возводить разноклассовое жилье в рамках одного жилого комплекса. Такой подход позволит покупателю выбрать квартиру исходя из своих финансовых возможностей, а застройщику - в более короткие сроки реализовать объект. Кроме того, при продаже жилья не менее важны и удобные инструменты его приобретения. «Это что касается непосредственно реализации жилья. Однако есть и другие способы избежать рисков. Так, если на одной территории одновременно реализуются несколько проектов КРТ, данным застройщикам разумно объединить усилия и ресурсы. Это позволит оптимизировать затраты на инфраструктуру и коммуникации уже на начальном этапе строительства», - уверен эксперт.
Заместитель генерального директора по юридическим вопросам ГК «Кирпич Холдинг» Анастасия Пастушкова рассказала, как в компании в настоящее время ведется работа с населением. Для городов, где большая часть жилого фонда требует обновления, программа КРТ становится одним из ключевых механизмов реализации градостроительной политики. «Главный принцип работы с людьми - это своевременность. Особенно в вопросах расселения ветхого и аварийного жилищного фонда. Мы собираем собственников, подробно рассказываем о перспективах того или иного проекта, предлагаем все возможные способы расселения, прислушиваемся к мнению каждого», - отмечает Анастасия Пастушкова. Однако, по словам юриста, возникают и сложности: кто-то из собственников может долгое время не выходить на связь, а кто-то - запросить за жилье цену, в несколько раз превышающую рыночную. Однако и в этих вопросах компания старается найти компромисс.
О трудностях в вопросах расселения рассказал и управляющий партнер судебного агентства «Барристер» Айдар Муллануров. Судебные споры в части КРТ он поделил на две категории. Первая - когда оспаривается сам договор КРТ, вторая - когда жители не согласны с условиями изъятия.
«Зачастую собственники не желают расставаться не только с домом, но и с прилегающим к нему небольшим участком. Это может быть крошечный кусочек земли, который дорог владельцу выращенным на нем деревом или какими-то предметами быта, сделанными своими руками. А оценщики, к сожалению, этот момент не учитывают, ориентируясь исключительно на рыночную стоимость недвижимости, - отметил эксперт. - Сохранить частный сектор на месте комплексной застройки удается далеко не всегда. А для большинства это память. И я как коренной уфимец понимаю таких людей. Мое детство прошло в доме, расположенном на пересечении Карла Маркса и Революционной, вокруг было множество частных построек, которых уже давно нет». Однако память, по мысли Айдара Мулланурова, сегодня можно сохранить другим способом - например, через нейминг новых объектов, отсылающий к историческому прошлому города.
Член Общественной палаты Уфы Анвар Байков соглашается: «Любой город - будь то мегаполис или небольшой городок - живет через свою историю, культуру и людей. И у любого города должна быть своя идеология. Это ключевое требование для успешной реализации механизма КРТ. Проект без идеи скучен и обречен на низкую посещаемость, а порой и на забвение». По мысли эксперта, еще одним драйвером в вопросах комплексного развития той или иной территории являются ее жители, которые в данном случае должны стать главными выгодополучателями. «Без такого подхода ни один проект не имеет смысла», - резюмирует Анвар Байков.
По словам руководителя проектного бюро «АРХиП» Михаила Кузьмина, механизм КРТ позволяет архитекторам закладывать интересные решения на большую перспективу. Компания занимается проектированием объектов как для мегаполисов, так и для малых городов. «И там, и там важно найти правильный баланс между властью, девелопером и жителями. В этом и состоит основная задача архитектора на начальном этапе его работы - представить проект так, чтобы учесть интересы и потребности всех сторон», - комментирует эксперт.
Сегодня будущий собственник выбирает не просто квартиру, а качество жизни, уверена генеральный директор федеральной Сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. Именно поэтому механизм КРТ сегодня особенно актуален. «Еще лет 15 назад в приоритете у населения были частные дома площадью 200-400 кв. м. Они могли располагаться в самых отдаленных районах, что мало кого смущало. Сегодня предпочтения поменялись, на первый план вышли цивилизация и качество жизни в новостройке. Люди стремятся к комфорту не только в рамках своей квартиры, но и за ее пределами», - поясняет эксперт.
Благоустроенные общественные пространства действительно необходимы. Они дают городу новый толчком к развитию, становясь не просто точкой притяжения для местных жителей и туристов, а самым настоящим символом. Однако и здесь не обходится без сложностей. По словам представителя компании «Молл» Ренаты Гареевой, если проект КРТ реализуется по инициативе правообладателя, последний должен не просто сформировать комфортное общественное пространство, но и возвести на нем социальные объекты. «Во-первых, детские сады или школы не всегда уместны на такой территории. Все же это не жилые комплексы, а общественная городская среда для прогулок и отдыха. Здесь требуется иной формат благоустройства. И, во-вторых, социальные объекты в большинстве случаев не окупаются либо окупаются за очень продолжительный срок, а в структуру затрат входят», - отмечает специалист.
В завершении встречи эксперты пришли к единому выводу: несмотря на ряд возникающих сложностей, механизм комплексного развития территорий необходим городам. В отличие от точечной застройки он предполагает системный подход - одновременное строительство жилья, социальных объектов, дорог и благоустройство общественных пространств.
ООО «ЗНАК»
Реклама 18+