Рассрочка на учете
ЦБ ограничивает штрафы с дольщиков за просрочку платежей по рассрочке
Рассрочка в новостройках, ставшая альтернативой ипотеке на фоне высоких ставок, оказалась в фокусе регулятора. Банк России предлагает ограничить штрафы за просрочку и передавать сведения о рассрочке в бюро кредитных историй. Это приведет к сокращению доли таких продаж и переходу девелоперов к более коротким и жестким схемам, уверены участники рынка.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Банк России готовит изменения, которые вводят верхнюю границу штрафов за просрочку по платежам за рассрочку на покупку жилья в новостройке. После принятия законопроекта размер санкций не должен превышать 20% суммы просроченного платежа, тогда как в отдельных договорах штрафы могли достигать до 50% всей суммы долга, приводит данные регулятор. В пакет изменений включат передачу права собственности покупателю после ввода дома в эксплуатацию с возникновением залогового права у застройщика. В документ также закладывают и обязательную передачу информации о долговой нагрузке по рассрочке в бюро кредитных историй.
Стандартные условия рассрочки в новостройках предполагают первоначальный взнос от 30% с возможностью внести оставшуюся сумму до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или через два-три года. По словам главного аналитика ЦИАН Алексея Попова, схем с минимальным первоначальным взносом и сроком погашения более десяти лет сейчас почти не встречается: на рынок повлияли и публичные сигналы регулятора, и осторожность застройщиков. Большинство программ остаются беспроцентными либо недорогими — до 10% годовых, отмечает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Рассрочка не отражается на кредитной истории и скоринговом рейтинге, а переход с рассрочки на ипотеку возможен, но без гарантии одобрения банком, добавляет он.
Рассрочка уже стала массовым инструментом покупки жилья в новостройках.
По данным аналитического центра ДОМ.РФ, в январе 2026 года на сделки по договорам долевого участия в проектах строительства жилья по всей России в рассрочку и за наличные пришелся 21% продаж по сумме против 56% годом ранее. В январе 2026 года доля ипотечных сделок выросла до 79% за счет спроса на семейную программу.
Механизм стал пользоваться популярностью не так давно. До зимы 2025 года доля рассрочек не превышала 2–3% от числа сделок и была заметна в основном в премиальных сегментах, отмечает Алексей Попов. После ужесточения льготного кредитования и на фоне высоких ставок по рыночной ипотеке застройщики активнее предлагали рассрочку: в отдельных проектах доля таких продаж доходила до 80%. По его оценке, по итогам 2025 года в рассрочку было продано около 20% лотов. В Москве показатель еще выше. В 2025 году доля сделок с использованием рассрочек в новостройках столицы составила примерно 30% против 35% годом ранее, оценивает Руслан Сырцов.
При этом переход права собственности и применение рассрочки в готовых домах остаются зоной повышенных рисков, отмечает член совета директоров «Плато Девелопмент» Станислав Коновалов. Рассрочки используются на всех этапах строительства и остаются альтернативой ипотеке, но в готовых новостройках такие схемы редки из-за недостаточно развитого правового регулирования. Продление рассрочки после перехода права собственности, по его словам, повышает риски девелопера, включая риск конфликтов с покупателями.
Вариации неустоек
До появления ограничений в договорах встречались разные базы начисления неустоек, включая расчет от всей непогашенной задолженности, отмечает директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. При этом графики рассрочки чаще строятся ежемесячными или ежеквартальными платежами до ввода дома. Просрочка обычно относится к одному или нескольким плановым платежам, а не к полной цене квартиры. Этим, по оценке компании, и объясняется привязка предельных санкций к сумме просрочки, а не к общей задолженности по договору.
Платежную дисциплину дольщиков с рассрочками Алексей Попов оценивает как удовлетворительную. Директор по продажам «Самолета» Анастасия Горбунь в начале октября 2025 года говорила, что доля расторжений по рассрочкам, заключенным в рамках проектов 2025 года, составила 8%.
По словам основателя SIS Development Ярослава Гутнова, риск-сценарий предусматривает до 15% расторжений от общего объема продаж с помощью рассрочки.
Для девелоперов дискуссия о штрафах укладывается в общую логику управления рисками по рассрочкам, отмечает Ярослав Гутнов. Он напоминает, что с 1 апреля 2026 года размер неустойки по рассрочке не должен превышать 20% годовых от суммы просроченной задолженности или 0,1% за каждый день просрочки платежа, при этом уровни выше этого и ранее в договорах встречались редко.
Доля сделок с рассрочкой по итогам 2026 года не превысит 10% при ожиданиях коррекции ключевой ставки до 12% к концу года, прогнозирует Алексей Попов. Передача данных о рассрочке в бюро кредитных историй может стать мерой, которая снизит риск выдачи ипотеки заемщикам с существующей нагрузкой, уверен эксперт. Инициативы регулятора станут дополнительным триггером к сокращению сроков выплат, снижению доли программ с низким первоначальным взносом и более внимательному отбору покупателей, резюмируют в Nikoliers.