Масштабное жилищное строительство в районе Павшинской поймы ведется при поддержке правительства Московской области. С недавних пор высоким чинам контроль за стройкой стало осуществлять проще. Достаточно выглянуть в окно — поблескивающий металлом на фасаде дом областного правительства находится ровно через реку от района-новостройки. Однако проблем в Павшинской пойме по-прежнему хватает.
Бизнес-класс с панельной судьбой
Павшинская пойма — место очень удачное. Одно присутствие реки делает ее местом экологически весьма благоприятным. "Этому же способствует западная роза ветров, направленная в сторону Москвы, отсутствие вредных производств, парковая зона отдыха",— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Непосредственное соседство с Москвой делает Павшинскую пойму транспортно доступным районом. При этом расположенная неподалеку (не более чем в 2 км) МКАД, которую едва ли можно назвать визуально привлекательным объектом, из района практически не видна — этому препятствуют рельеф местности и эффектные строения на противоположном берегу Москвы-реки, в Мякининской пойме ("Крокус-Сити", Дом правительства, областной суд).
"Из-за хорошего расположения всю Павшинскую пойму было бы логично сделать бизнес-классом,— полагает исполнительный директор компании "РДР-Холдинг" Георгий Кузин.— Но, к сожалению, когда она задумывалась, такие проекты были высокорисковыми, поэтому возникла массовая панель".
Действительно, из четырех очередей застройки района три первых можно назвать экономклассом: здесь представлены почти все из имеющихся в активе строителей серии индустриальных домов, а дома с монолитной составляющей (они же — индивидуальные) строятся в небольших количествах. Зато на четвертой очереди, непосредственно примыкающей к реке, отыгрались по полной программе. Даже на его названии — "Красногорье DeLuxe ski-club & water-house". В нем предусмотрены и таунхаусы, и монолитные многоэтажки, но все они пока только строятся.
Магазинов нет, а пробки есть
Таким видится район издалека. Каков же он изнутри? Чтобы временно почувствовать себя одним из 50 тыс. жителей района для начала нужно сюда доехать. А это непросто, хотя и МКАД под боком, и сразу две трассы — Новорижское и Волоколамское шоссе. На узкой дороге, которая связывает район c Новой Ригой, постоянные пробки.
При подъезде с противоположной стороны другая беда: нет левых поворотов, приходится делать крюк. Тем, кто пользуется общественным транспортом, тоже несладко: до ближайшей остановки идти не меньше 10 минут. Конечно, эти проблемы собираются решить и даже станцию метро неподалеку построить, но это в будущем. Пока же жителям района (а он уже достаточно активно живет своей жизнью) приходится мириться с неудобствами. Причем не только с этими. При въезде на уже частично заселенную территорию тут же бросается в глаза явная нехватка мест для парковки. Машину поставить здесь сложно уже сейчас, хотя еще далеко не все переехали в новый район, машины стоят вдоль тротуаров, специальных площадок почти нет.
Как поясняют местным жителем в СУ-155 (генеральный застройщик района), в Подмосковье жестких требований к количеству машиномест (как, например, в Москве) нет. Единственный же пока на весь район гаражный комплекс (правда, восьмиэтажный) должен появиться лишь в конце года. Четвертая очередь строительства (та самая, с добавкой de luxe), вероятнее всего, этих проблем избежит. Но как будет на практике, выяснится не раньше, чем ее достроят.
Еще одна проблема — магазины. Проблема, собственно, в том, что их нет. Отдельно стоящих не построено, а во встроенно-пристроенных помещениях некоторых жилых домов, предназначенных для этих целей, пока пусто. Покупки делать можно либо в расположенных на МКАД магазинах ("Ашан", "Леруа Мерлен", "Твой дом" и других), либо, не покидая района — в ларьках-фургончиках с поэтическими названиями. Есть, например, "Чистый папа", есть "Сытый папа" ("Пьяного папу" обнаружить не удалось). Про папу — это, кстати, неспроста. Детей в районе уже сейчас много, одна школа функционирует, детские площадки с видом на строящиеся вблизи дома тоже есть. "То состояние, в котором находится этот район, можно охарактеризовать как одну глобальную стройку, в которой приходится жить людям,— негодует руководитель отдела новостроек бюро недвижимости "Агент 002" Дмитрий Иванов.— Странно, что занимаясь возведением района с нуля, застройщики не поставили первоочередной задачей возведение социально важных объектов. Ситуация, конечно, меняется к лучшему, и это не может не радовать жителей района. Помимо магазинов, в районе пока отсутствует поликлиника. Строительство этих объектов запланировано на 2008-2009 годы. А пока проживающие в этом районе вынуждены пользоваться объектами инфраструктуры соседних территорий".
Спуститься за миллион
Если с обычными инфраструктурными объектами вроде магазинов и гаражей в районе проблема, то с главной достопримечательностью, расположенной на его территории,— горонолыжным спуском "Снеж.ком" — все в порядке. В марте он начал работать. Трудно сказать, привлекательно ли выглядит его длинный металлический кожух, боком смотрящий на "панельную" часть района (ни на цены в этих домах, ни на изменение спроса на квартиры в этой части района, по данным риэлтеров, это не повлияло). А вот вход в горнолыжный комплекс с наваленной перед ним горой искусственного снега действительно смотрится неплохо.
Прямо напротив него — "Красногорье DeLuxe", продажи которого подстегнуть очень хотелось. Поэтому один из соинвесторов этой части района, инвестиционная компания МГСН, с 1 марта объявила акцию "Миллион на спорт", приуроченную к открытию горнолыжного комплекса. Согласно ее условиям, первые два покупателя таунхаусов получат по миллиону рублей на спортивные развлечения, в том числе в горнолыжном комплексе. Разумеется, никто не будет контролировать, как на самом деле покупатели потратят свой миллион. Интересно, что с 1 марта до 8 апреля двух покупателей не нашлось. Во всяком случае, как сообщил риэлтер компании Вячеслав, работающий на этом объекте, акция еще не завершена. Вообще, как говорят эксперты рынка, продажи не отличаются активностью. "За 10 месяцев реализовано не более 15 таунхаусов,— говорит директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Иван Шульков.— С квартирами в этой части района ситуация получше: динамика продаж — около 10 квартир в месяц".
Если говорить о средних ценах в районе, то на сегодняшний день стоимость квадратного метра в панельных домах находится на уровне $3380, в монолитных — $3308, то есть они практически одинаковы и даже c небольшим перевесом у индустриальных серий. Это тенденция последнего времени — примерно равные цены на жилье смежных классов. Объясняются они разной площадью квартир: в панельных домах она меньше, в монолитных — больше. В ценообразовании на жилье Павшинской поймы явно делаются ставки не столько на нынешнюю, сколько на будущую привлекательность района: цены на квартиры здесь сопоставимы с московскими. Так, в качестве примера ведущий эксперт агентства недвижимости Doki Алла Аксенова приводит такие данные: трехкомнатная квартира площадью 98 кв. м в панельном доме в Павшинской пойме стоит $326 тыс. А трехкомнатная (правда, меньшей площади — 68 кв. м) в панельном доме в 10 минутах ходьбы от метро "Люблино" — $312 тыс. Впрочем, продажам это не мешает. Более того: те, кто уже обзавелся недвижимостью в Павшинской пойме, расставаться с ней не торопятся. "В нашей базе насчитывается более 40 предложений в Павшинской пойме на вторичном рынке жилой недвижимости,— рассказывает управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис.— В Кожухове, например, в разы меньше. Тем не менее, по сравнению с объемом проданных квартир, доля предложений на вторичном рынке Павшинской поймы мала. Лидером по объему предложения является Щербинка, там представлено почти в два раза больше объектов. Причина в том, что город Щербинка представляет собой большой недострой". Очевидно, что к Павшинской пойме доверия гораздо больше. И хочется верить, что основная часть проблем, которые есть у района сейчас,— лишь трудности роста. "Чем удобнее для проживания становится район, тем дороже становится жилье,— говорит Дмитрий Иванов.— В среднем цены на квартиры вторичного рынка растут здесь на 1,5-2% в месяц".