Заграничный спрос меняет адрес

В первой половине 2026 года спрос россиян на зарубежную недвижимость начал восстанавливаться после периода охлаждения, прибавив 3% год к году. Интерес поддерживают укрепление рубля и снижение доходности депозитов в российских банках, но выход покупателей на сделки по-прежнему сдерживают сложности с платежами и геополитические риски. На этом фоне спрос перераспределяется между направлениями. В частности, спрос на недвижимость в ОАЭ упал, а интерес к объектам на Мальдивах резко возрос.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Спрос россиян на покупку зарубежной недвижимости в первом полугодии 2026 года вырос на 3% год к году и на 25% по сравнению со второй половиной 2025 года, подсчитали в Prian. Положительная динамика связана с эффектом низкой базы после снижения интереса с начала 2024 года, сезонным оживлением перед курортным периодом, укреплением рубля и снижением доходности депозитов, объясняет эксперт компании Филипп Березин.

На рынок в этот период одновременно действовали разнонаправленные факторы. Крепкий рубль поддерживал интерес к зарубежным объектам, так как в пересчете на российскую валюту они стали дешевле, чем годом или двумя ранее, отмечают в Prian.

Дополнительным стимулом стало снижение ставок и доходности депозитов в российских банках, из-за чего часть покупателей снова начала рассматривать недвижимость за рубежом как инвестиционный инструмент.

Выход покупателей на сделки продолжают ограничивать сложности с переводом средств и оплатой объектов, подчеркивает господин Березин. Технически они решаемы через счета в третьих странах, криптовалюты или наличные платежи в отдельных юрисдикциях, но не все покупатели готовы пользоваться такими схемами, отмечает он. Непредвиденным шоком стал конфликт на Ближнем Востоке, последствия которого затронули не только ОАЭ, но и рынки Юго-Восточной Азии через нарушение привычного авиасообщения и турпотоков, отмечает руководитель отдела аналитики Tranio Максим Скорых.

Направления расходятся в динамике

Переориентация покупателей заметна и в географии спроса. Первое место среди направлений по-прежнему занимает Турция, хотя год к году спрос на нее снизился примерно на 10%, отмечают Prian. По сравнению со второй половиной 2025 года интерес к Турции, напротив, вырос более чем на 20%. Такая разнонаправленная динамика связана с сезонностью рынка. В первой половине года иностранцы чаще ищут объекты, а во второй выходят на сделки, объясняет Филипп Березин.

Как изменится спрос россиян на зарубежную недвижимость в 2026 году

На фоне перераспределения спроса меняется и положение Таиланда, который остается одним из ключевых зарубежных рынков для россиян. Его доля в структуре заявок снизилась с 23,83% в 2025 году до 17,87% в 2026 году, подсчитали в Tranio. Ослабление позиций Таиланда высвободило доли для других стран топа, подчеркивает господин Скорых. При этом страна сохраняет привлекательность за счет относительно простой сделки, широкого выбора объектов в разных ценовых сегментах и отсутствия санкционных рисков, добавляют в Prian.

Наиболее волатильным направлением в первом полугодии стали ОАЭ. К концу февраля на Эмираты приходилось около 15–17% международного спроса россиян, но к началу мая показатель заметно снизился, отмечают в Ageeva Real Estate. В компании зафиксировали падение интереса к недвижимости ОАЭ примерно на 70%, включая отказы покупателей, которые уже практически вышли на сделку.

Сейчас доля Эмиратов составляет около 5–6% от общего числа сделок.

В Tranio также фиксируют давление на направление. В марте—мае 2026 года число заявок на недвижимость в ОАЭ снизилось примерно на треть год к году.

Смягчить падение на рынке ОАЭ помогают условия покупки. В Дубае застройщики адаптируются к снижению спроса не столько через прямые скидки, сколько через изменение структуры сделки. Основными стимулами стали DLD-waivers, когда девелопер берет на себя налог в 4% при покупке, и расширенные рассрочки, отмечают в Tranio. Дополнительным фактором стала отмена нижнего порога для двухлетней инвестиционной визы. Ранее для оформления визы резидента в ОАЭ нужно было приобрести актив минимум на $205 тыс., напоминает основатель Ageeva Real Estate Татьяна Агеева.

Часть перераспределяющегося спроса приходится и на европейские направления. Доля Греции среди заявок россиян выросла с 5,12% в 2025 году до 8,39% в 2026 году, следует из данных Tranio. Интерес к видам на жительство (ВНЖ) в европейских странах поддерживает ужесточение визовой политики стран Шенгенского соглашения. В компании допускают, что на фоне нестабильности на Ближнем Востоке часть спроса может сместиться и на Кипр.

Новым направлением интереса стали Мальдивские острова, отмечают в Ageeva Real Estate. На российский рынок вышли предложения по инвестициям в гостиничную недвижимость с порогом входа от $250 тыс., что для этой локации считается низким уровнем, говорит госпожа Агеева. В апреле—мае число запросов на покупку объектов на Мальдивах в компании выросло с нуля до 2,4 тыс.

Различия между рынками проявляются и в выборе объектов. Около 77% заявок приходится на квартиры в жилых комплексах, 9,7% — на виллы, 4,7% — на дома в городе, 1,7% — на коттеджи, подсчитали в Tranio. В ОАЭ, Камбодже, Грузии и Египте выше интерес к первичному рынку, тогда как в Европе чаще ищут вторичное жилье, добавляют в Prian. В Турции спрос также смещается к вторичному рынку, поскольку готовые объекты в стране могут стоить на 30–40% дешевле сопоставимого нового жилья.

Покупатели считают доходность

Медианный бюджет покупки зарубежной недвижимости в январе—мае 2026 года увеличился на 3,5% год к году и составил €258,6 тыс., подсчитали в Tranio. Основной спрос сосредоточен в диапазонах €200–300 тыс. и €300–500 тыс., на которые приходится 17,5% и 22,2% запросов соответственно. Заметно выросла доля бюджетов до €100 тыс.— с 7% до 14,4%.

При этом существенного изменения бюджетов покупателей в Prian не фиксируют. Около 25% клиентов ищут объекты дешевле $50 тыс., еще 30% рассматривают варианты до $100 тыс., около 20% — до $200 тыс. На предложения дороже $1 млн приходится 3–4% спроса, следует из данных портала.

Сегмент дорогих объектов остается ниже пиковых значений прошлых лет. Доля заявок с бюджетом от €500 тыс. сократилась с 28–30% в 2022–2023 годах до 24,1% в 2025–2026 годах, следует из данных Tranio. На объекты от €1 млн в 2026 году приходится 10,9% спроса против 9,8% годом ранее.

На этом фоне меняется и мотивация покупателей. Релокация остается самой популярной целью покупки зарубежной недвижимости, но ее доля постепенно снижается и сейчас составляет около 55%, оценивают в Prian.

Доля покупателей, приобретающих объекты для отдыха, достигает около 25%, а на инвесторов приходится около 20%.

В Tranio фиксируют максимум инвестиционных заявок за пять лет наблюдений. На инвестиционные цели в январе—мае 2026 года пришлось 46% запросов. Это фактически столько же, сколько годом ранее. Доля покупок под ВНЖ и гражданство выросла с 16% до 26%, миграционных заявок, напротив, снизилась с 18% до 17%, а покупок для отдыха — с 20% до 11%, подсчитали в компании.

Инвесторы стали внимательнее относиться к строительным рискам и срокам выхода на доходность, отмечает Максим Скорых. В Таиланде, где на рынок выходит большой объем нового предложения, покупатели ужесточают критерии отбора проектов. Продукт с минимальным строительным риском и коротким горизонтом выхода на доходность все еще может давать около 7% годовых. В Ageeva Real Estate оценивают доходность Мальдивских островов в 11–13% годовых, Таиланда — в 6–8%, Турции — в 4–5%. В ОАЭ ожидаемая доходность аренды сейчас составляет около 5% годовых, но по мере выхода региона из кризиса может восстановиться до 7–8%, говорит госпожа Агеева.

При этом снижение интереса к быстрым перепродажам фиксируют в Ageeva Real Estate. Доля таких покупателей сократилась с 25% в 2025 году до 10% в 2026 году. Покупатели чаще ищут надежные варианты долгосрочного сохранения капитала, а не быстрый выход из проекта с прибылью, отмечает Татьяна Агеева.

Осторожное восстановление

Как военный конфликт в ОАЭ повлияет на рынок недвижимости

Во втором полугодии резких скачков спроса на зарубежную недвижимость в Prian не ожидают. Динамика, по мнению представителей компании, сохранится в пределах 5–10% в ту или иную сторону с учетом сезонности. В топе останутся открытые для россиян направления, включая Турцию, ОАЭ, страны Юго-Восточной Азии, Грузию и Египет.

Активного восстановления спроса на рынке Дубая в ближайшие месяцы в Tranio не ожидают: даже при полной деэскалации рынку потребуется 6–12 месяцев на стабилизацию. В Ageeva Real Estate допускают оживление спроса на ОАЭ, но возвращение к прежним позициям по числу сделок среди россиян к концу года считают преждевременным.

При условии деэскалации на Ближнем Востоке рынок может отыграть 20–30% падения.

В Tranio считают, что Таиланд может получить краткосрочный импульс за счет релокантов из Дубая и арабских стран, которые пережидают эскалацию и работают удаленно. У Кипра сохраняется нереализованный потенциал роста относительно соседних европейских рынков. Мальдивы продолжат расти как неперегретая локация с понятным туристическим спросом, а Бали останется под давлением внутренних проблем рынка, резюмирует Татьяна Агеева.

Наталья Пиунова