Иностранному жилью скорректировали траекторию
Как изменится спрос россиян на зарубежную недвижимость в 2026 году
В 2025 году спрос россиян на покупку зарубежной недвижимости продолжил снижаться после активных 2022–2023 годов. Участники рынка фиксируют падение объемов обращений и сделок: на динамику повлияли колебания курса рубля, рост ставок по депозитам и сохраняющиеся ограничения на международные платежи. Основная активность смещалась в сторону Юго-Восточной Азии и стран Персидского залива.
Фото: Shutterstock Premier / Fotodom
Фото: Shutterstock Premier / Fotodom
По подсчетам Tranio, за 11 месяцев 2025 года количество обращений в компанию на покупку зарубежной недвижимости снизилось на 22,4%, а число сделок уменьшилось на 18%, что стало минимальным значением за пять лет.
В среднем по рынку совокупный спрос за январь—ноябрь сократился на 10%, при этом обращения из России уменьшились на 25%, а запросы от россиян, уже находящихся за рубежом, выросли на 40%, подсчитали в Prian.ru.
«Можно уверенно говорить о том, что цикл импульсивных покупок на рынке зарубежной недвижимости завершился. Клиенты стали заметно более осмотрительными и прагматичными»,— отмечает сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов. По его словам, альтернатив для размещения капитала немного, поэтому интерес к зарубежной недвижимости остается, но становится более избирательным.
Существенным ограничителем спроса стали сложности с международными платежами. С осени 2024 года санкции делают фактически невозможным перевод средств из российских банков через Swift. «Даже в дружественных странах нужно или открывать счет в третьей стране, или заниматься криптоплатежами, на что многие не готовы»,— говорит ведущий аналитик Prian.ru Филипп Березин. Он добавляет, что давление на рынок оказывали высокие процентные ставки по рублевым депозитам и резкие колебания курса рубля, из-за чего часть инвесторов заняла выжидательную позицию.
Куда тянет спрос
Наиболее высокой стала активность покупателей недвижимости в Юго-Восточной Азии и странах Ближнего Востока. По данным Tranio, спрос на Таиланд вырос на 14,12% год к году, а его доля в общем объеме запросов увеличилась с 20,63% в 2024 году до 23,54% в 2025-м. Спрос на ОАЭ поднялся на 4,79%, доля выросла с 10,12% до 10,61%. В Турции спрос увеличился на 11,10%, а доля выросла с 8,10% до 9%, что позволило направлению подняться с шестого места в прошлом году на третье.
По данным Prian.ru, также вырос интерес к новым для россиян направлениям.
«Более чем в семь раз увеличилось количество запросов на Камбоджу. Примерно на 20% вырос интерес к Египту, на 10% — к Грузии»,— отмечает Филипп Березин.
Европейские направления, напротив, теряют интерес, отмечают в Tranio. Во Франции падение спроса составило 27,82% год к году, доля направления сократилась до 6,5%. В Испании сокращение достигло 30,95%, а доля снизилась до 6,27%. В Греции спрос уменьшился на 29,32%, страна занимает 6% в структуре обращений. На Кипре снижение было более умеренным — 7,69%, а доля направления сократилась до 6,72%. «Одним из ключевых факторов снижения интереса к Европе становятся ограничения по мультивизам: собственник недвижимости без ВНЖ фактически не может получить доступ к своему объекту, и это превращается в серьезную проблему»,— объясняет Филипп Березин.
Топ-10 направлений по спросу на зарубежную недвижимость со стороны россиян
|
*Данные по заявкам клиентов Tranio
Рубль диктует стратегию
По данным Tranio, средний медианный бюджет заявок россиян на покупку зарубежной недвижимости снизился в 2025 году на 10% — с €300 тыс. до €270 тыс. В Таиланде медианный чек уменьшился на 7,06%, до €129,3 тыс. На Кипре снижение составило 14,29%, до €300 тыс., в Турции — 10,31%, с €278,7 тыс. до €250 тыс. Во Франции медианный бюджет остался прежним — €500 тыс. Единственным направлением из топ-5, где медианный чек вырос, стали ОАЭ: бюджет сделок увеличился на 9,64%, до €303,7 тыс.
«Спрос смещается в сторону премиального сегмента. Доля сделок с недвижимостью от $550 тыс. увеличилась на 20%»,— отмечает директор Ageeva Real Estate Татьяна Агеева.
Структура спроса по типам объектов осталась прежней, делятся в Tranio. На квартиры и апартаменты приходится 75% всех заявок, на дома и виллы — 18,28%, на таунхаусы и шале — менее 2%.
По данным Tranio, количество инвестиционных заявок выросло на 11%, а их доля в общем числе обращений увеличилась с 42,47% до 47,10%. Число запросов, связанных с получением ВНЖ, сократилось на 14%, их доля уменьшилась с 19,37% до 16,65%. Миграционных заявок стало меньше на 12%, а их доля снизилась с 19,12% до 16,86%.
Однако в фактических сделках заметна иная динамика, уточняют в Intermark Global. Доля покупок, совмещенных с оформлением иммиграционного статуса, увеличилась с 48% до 54%, тогда как сделки, совершаемые исключительно для инвестиций или собственного проживания, сократились с 52% до 46%. «Все больше покупателей рассматривают зарубежную недвижимость как инструмент для доступа к образованию и медицине»,— подчеркивает управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева.
По прогнозу Prian.ru, ключевыми направлениями для россиян в 2026 году останутся Турция, ОАЭ, Таиланд и Черногория, при этом динамика рынка, по словам аналитиков, «на 90% зависит от геополитики».
В Tranio ожидают, что основная активность будет сосредоточена также в Юго-Восточной Азии, а дальнейшее развитие рынка определят доступность международных трансакций и режимы получения ВНЖ. Татьяна Агеева, напротив, считает, что интерес к Индонезии будет снижаться из-за недостроев и повышенных рисков. Михаил Буланов добавляет, что на перспективу могут влиять нишевые направления — Шри-Ланка, Занзибар и Маврикий, где интерес растет точечно, но вряд ли станет массовым в ближайшее время. Отдельным фактором он выделяет курс рубля: на 2026 год заложено его ослабление до 92–100 руб. за $1, что, по оценке эксперта, может стимулировать ускорение валютной диверсификации и оживление трансграничных сделок.