Ближневосточный вопрос
Как военный конфликт в ОАЭ повлияет на рынок недвижимости
Объединенные Арабские Эмираты в начале 2026 года стали одним из наиболее популярных направлений у россиян, приобретающих зарубежную недвижимость. На страну пришлось 15% спроса россиян от общего объема сделок с зарубежной недвижимостью. Однако на фоне эскалации конфликта на Ближнем Востоке в ближайшие несколько месяцев рынок может столкнуться со снижением ликвидности и паузой в новых сделках. Интерес россиян может сместиться в другие страны.
Фото: Karim Sahib / Reuters
Фото: Karim Sahib / Reuters
В январе—феврале 2026 года на ОАЭ пришлось 15% от общего спроса россиян на зарубежную недвижимость, следует из подсчетов Tranio. Это заметно больше, чем в прошлом году. По итогам 2025 года Эмираты сохранили вторую строчку наиболее востребованных направлений с долей 10,1% от всех заявок клиентов компании, уступая лишь Таиланду.
Медианный бюджет русскоязычных покупателей недвижимости в ОАЭ к концу 2025 года Tranio оценивает в $325,8 тыс. По итогам 2025 года цена 1 кв. м квартир в Дубае выросла на 5,9% и достигла $5,1 тыс. за 1 кв. м. Структура предложения смещалась в более дорогие сегменты. Доля комфорт-класса в диапазоне цен $4,4–7,3 тыс. за 1 кв. м увеличилась на 3 процентных пункта (п. п.), до 49%, бизнес-класса с ценами до $10,3 тыс. за 1 кв. м — на 2 п. п., до 18%, тогда как доля экономкласса снизилась на 8 п. п., до 27%. Остальное пришлось на проекты премиум-класса.
Кратковременное охлаждение рынка
Военный конфликт в регионе стал для рынка проверкой на устойчивость. На ближайшие один-три месяца Tranio закладывает несколько месяцев сниженной ликвидности. В компании отмечают, что даже в оптимистичном сценарии рынок вряд ли восстановится так же быстро, как во время прошлогодней эскалации, когда нормализация заняла две-три недели. При скором разрешении ситуации к осени возможен возврат к траектории 2025 года без выраженной ценовой коррекции. При затяжном конфликте эффект, по оценке Tranio, будет сильнее из-за потенциального влияния на миграционные потоки и базу конечного спроса как на рынке аренды, так и в продажах.
Партнер Nikoliers Андрей Косарев ожидает паузу в принятии инвестиционных решений в ближайшие недели, в первую очередь со стороны новых инвесторов.
По его словам, опытные игроки также займут выжидательную позицию, но не будут пересматривать стратегию в целом и вернутся к сделкам по мере нормализации.
Он указывает, что говорить о системном падении цен оснований нет, а формирование устойчивого нисходящего тренда занимает многие месяцы и возможно лишь при негативном сценарии продолжения конфликта. Базовый сценарий Nikoliers предполагает снижение активности в марте при минимальном влиянии на цены и восстановление спроса уже в апреле при нормализации ситуации.
Зоны уязвимости
Более длинный горизонт участники рынка оценивают осторожнее. Ведущий аналитик Prian.ru Филипп Березин полагает, что конфликт может стать поводом для коррекции, тогда как предпосылки к охлаждению формировались и без него. До конца 2026 года эксперт допускает более явное превышение предложения над спросом и считает ставку на спекулятивные сделки все менее оправданной. Самые бюджетные варианты в Дубае, по его словам, приближаются к $150 тыс., в то время как средний чек находится около $500 тыс.
Наиболее чувствительным сегментом могут оказаться небольшие апартаменты — как строящиеся, так и готовые, особенно в категории до $400–500 тыс. за лот, считает Андрей Косарев. По его словам, сделки по таким объектам проходят быстрее, поэтому именно здесь возможны точечные дисконты из-за эмоциональных решений отдельных продавцов. По крупным объектам, напротив, требуется больше времени для принятия решений и юридических проверок.
В текущих условиях ключевыми факторами устойчивости отдельных проектов становятся качество продукта и стадия продаж, отмечают в Tranio. Проекты, вышедшие в продажу до 2024 года, в компании считают более устойчивыми к дисконтированию за счет спреда 20–30% между текущими уровнями и стартовыми значениями. Даже если часть инвесторов откажется от оплаты, девелоперу, по оценке Tranio, проще найти новых покупателей, поскольку цена входа по таким объектам остается ниже рыночной. Ключевым параметром устойчивости в компании называют скорость, с которой девелоперы смогут скорректировать планы, откладывая вывод новых проектов и адаптируя графики запусков под динамику спроса.
Реакция может быть заметнее в локациях, ориентированных на туризм и краткосрочную аренду, добавляет руководитель партнерского отдела ГК «Калинка Экосистем» Ева Казимирова.
Она выделяет Dubai Marina как район, где владельцы студий и однокомнатных квартир, купленных под краткосрочную сдачу, могут оказаться в более уязвимом положении, и в коротком сценарии допускает умеренное снижение арендных ставок.
Тактика инвестора в этих условиях в первую очередь зависит от горизонта и потребности в ликвидности, отмечает основатель Esentay Real Estate Рустем Есентай. По его словам, цены не снижаются мгновенно: сначала рынок пытается удерживать уровень, но при устойчивом снижении спроса продавцы вынуждены становиться более гибкими. По словам Евы Казимировой, часть инвесторов уже стремится выйти из активов, другая, напротив намерена приобрести недвижимость с дисконтом 20–30% и более.
На фоне роста неопределенности часть инвесторов рассматривает альтернативные направления вложений, отмечают в Tranio. Среди ключевых рынков для русскоязычного капитала, помимо Дубая, они выделяют Таиланд и Кипр, хоть эти направления уже прошли заметный ценовой рост. Господин Березин в качестве альтернативы указывает на оживление рынка Турции, где, по его оценке, можно получать 6–7% годовых даже на долгосрочной аренде.