Решают данные: куда движется спрос на зрелом рынке офисной недвижимости

После всплеска активности рынок офисов становится более сбалансированным: растет предложение, меняется запрос к формату, растет межрегиональный спрос, а бизнес переходит к более осознанному выбору — с опорой на прозрачные цифровые инструменты

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Траектория рынка офисов

Если посмотреть результаты января-апреля 2026 года на рынке офисной недвижимости, кажется, что ситуация сложная. Спрос год к году снизился на 22%, а выбор объектов вырос на 17%. Но при оценке изменений на дистанции трех лет становится ясно: причина таких показателей в ажиотаже 2024-25 гг. Тогда спрос на аренду офисов в стране вырос сначала на 18%, а потом ещё на 5%. Пик в большинстве городов пришелся на 2025 год, что коррелировало с размером ставок ЦБ РФ и дорогими кредитами. Предложение под сдачу последовательно сокращалось на 23% и 10% — объекты быстрее находили арендаторов, поэтому выходили из экспозиции. В продаже в большинстве регионов максимальные показатели спроса фиксировались в 2024, а в Москве, Санкт-Петербурге и Татарстане — в 2025.

Сегодня рынок вернулся к ожидаемой траекторию развития. И хотя в целом по стране спрос за три года сократился на 5%, а предложение на 10%, в ряде регионов динамика уверенно положительная. В Москве к январю-апрелю 2023 интерес к покупке офисов вырос на 81%, в Новосибирской области — на 32%, в Санкт-Петербурге — на 11%, в Самарской области — на 10%. В столице за те же три года спрос на аренду прибавил 28%, в Новосибирской области — 10%, в Санкт-Петербурге — 6%. К регионам с наиболее стабильным спросом на покупку даже на фоне высокой базы января-апреля 2025 можно отнести Челябинскую область (рост год к году на 8%), Новосибирскую область (снижение на 4%) и Москву (-6%).

Кто и какие объекты ищет в столице

В структуре спроса на офисную недвижимость Москвы в январе-апреле 2026 заметно преобладание аренды: на неё пришлось 91% пользовательского интереса, тогда как на покупку — около 9%. В целом повышенный интерес к столичным офисам поддерживается и за счет клиентов из других регионов. Их доля в спросе на покупку составляет 24%: чаще других объекты неожиданно ищут пользователи платформы из Тамбовской области (доля: 7,8%), Санкт-Петербурга (7,5%) и Ульяновской области (5,9%). В аренде межрегиональный трафик составляет 21%. Здесь лидеры более очевидные: Санкт-Петербург с долей 14,7% и Краснодарский край с 9%.

Внутри лидирующей по спросу Москвы спрос тяготеет ближе к центру: 39% всех объектов ищут в ЦАО, дальше с большим отставанием располагаются ЮАО (14%), ЗАО и САО (по 10%). Пока наибольший интерес бизнес-аудитория проявляет к сложившимся деловым локациям центра и таких кластеров, как “Москвы-Сити”: по числу запросов на Авито Недвижимости лидируют районы Пресненский, Даниловский, Басманный и Тверской. В то же время постепенно фокус смещается в сторону мест с развивающейся деловой инфраструктурой вне ЦАО.

В части планировки три четверти запросов по столичным офисам приходятся на объекты кабинетного типа. Опенспейсы сегодня не являются предпочтительным выбором. Почти всегда — приоритет объектам с офисной отделкой. Доля вариантов без неё составляет всего 15% в продаже и 7% в аренде. Бизнесу в большинстве случаев не интересна длинная стройка, что предполагает дополнительные расходы. С учетом текущей политики ЦБ РФ и всё ещё высоких ставок по кредитам свободные средства на эти цели найти сложно, а забирать нужные суммы из оборота часто нецелесообразно. Мобильность и действие по ситуации здесь и сейчас важнее работы на перспективу.

По размеру офисов в продаже распределение равномерное: 40% спроса в столице приходится на варианты до 100 кв. м, 32% — от 100 до 500 кв. м, 28% — свыше 500 кв. м. За год доля последних выросла на 7 п.п. В аренде интерес тяготеет к компактным офисам: доля объектов до 100 кв. м составляет 67%.

«Интересно, что на фоне общего умеренного спроса наиболее устойчиво в столице себя чувствует сегмент крупных офисных помещений. В Москве мы видим рост интереса к покупке объектов площадью более 500 кв. м, тогда как спрос на небольшие офисы со стороны частных инвесторов корректируется. Это может говорить о том, что крупный бизнес и профессиональные участники рынка сегодня принимают решения более уверенно, чем частные инвесторы, которые сильнее зависят от стоимости заемного финансирования», — отмечает Олег Изотов, управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» Авито Недвижимости.

Что касается целей, то чаще всего новый офис в столице ищут для оптимизации — каждый третий опрошенный Авито Недвижимостью столичный бизнес хочет помещение иного размера вместо текущего под задачи бизнеса. По 30% планируют открывать дополнительные локации или получать доход от сдачи в аренду, 26% приобретают объекты под флиппинг и будущую перепродажу, что говорит о высоком инвестиционном интересе. Четверть опрошенных ищет варианты, так как планирует смену локации, 23% — для открытия бизнеса с нуля.

В процессе поиска объектов больше половины пользователей (55%) подключают инструменты искусственного интеллекта. В основном нейросети используют для анализа состояния рынков и его сегментов (38%), оценки потенциала объекта и локации (36%), определения рыночной стоимости или ставки аренды (35%). Реже с привлечением ИИ составляют бизнес-модели под конкретные помещения: такие кейсы встречаются у более чем четверти опрошенных (26%).

Как меняется предложение на рынке: сводка по регионам

По динамике и объему предложения в январе-апреле 2026 года на общем фоне выделяется столица — на Москву приходится чуть больше половины всех доступных для покупки и аренды офисов. Рост к январю-апрелю прошлого года составил 30% и 10% соответственно. Вместе с тем рынок насыщен не полностью, поэтому сохраняются возможности для девелоперов. Некоторые из них стали чаще включать такую коммерческую недвижимость в свои проекты.

Ещё одним из факторов, способных изменить ситуацию с предложением в столице в среднесрочной перспективе, остаются программа комплексного развития территорий. Сейчас в Москве она охватывает порядка 4,5 тыс. га и включает около 400 проектов на разных стадиях проработки и реализации. Часть объема придется на общественно-деловую застройку, что со временем может поддержать предложение качественных офисных площадей в новых районах города.

Среди других регионов обращает на себя внимание второе место по предложению офисов в продаже Новосибирской области: за год здесь стало на 29% объявлений, поэтому регион даже обогнал Санкт-Петербург (+21%). Зато в аренде при росте экспозиции на 56% за год Северная столица уверенно удерживает второе место. Выбор вариантов под сдачу отмечался во всех топ-10 регионах страны, при этом в Свердловской области предложение прибавило 60%, а в Новосибирской — на 51%. Рынок становится более комфортным для арендаторов и покупателей.

Быстрее найти подходящие объекты пользователям среди большого количества альтернатив помогают фильтры на платформах с объявлениями. Например, в поисковой выдаче на Авито Недвижимости можно оставить только предложения от верифицированных собственников. Также в прошлом году платформа запустила карточки бизнес-центров — в них содержится информация о самом объекте, а также все офисы, помещения свободного назначения и коворкинги, доступные для аренды и покупки в этом БЦ. Сегодня база насчитывает более 7400 локаций и около 40 000 объявлений в них по всей России.

«Период дефицита площадей и высокой конкуренции за каждый качественный объект сменяется более сбалансированным рынком. Широта выбора офисов на онлайн-платформах уже воспринимается как базовая вещь. Когда у бизнеса появляется возможность выбирать, на первый план выходит качество объявления. Люди хотят получить всю доступную информацию об объекте: его параметрах, технических особенностях, владельцах, в случае инвестиционной покупки — бизнес-потенциале и сроке окупаемости. Онлайн-платформы здесь помогают сравнить доступные предложения и принять взвешенное решение об аренде или покупке», — подводит итог Олег Изотов.