Инвестиции в прошлое
Как застраиваются бывшие промзоны Москвы
Площадь промышленных зон в старых границах Москвы сегодня превышает 14 тыс. га, что сопоставимо с площадью крупнейшего административного округа города — Восточного площадью 15,5 тыс. га. Однако за последние десять лет индустриальных территорий стало в полтора раза меньше, что свидетельствует об активной реорганизации таких объектов и иных нерационально используемых пространств в исторических границах столицы. Но помимо преимуществ, участие в проектах джентрификации несет для девелоперов ряд рисков.
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Драйвер обновления
Промзоны сегодня выступают главным резервом городского развития, считает директор по консалтингу и развитию компании Key Capital Эвелина Ишметова. Девелоперы и власти перекраивают индустриальное наследие под жилье, офисы и общественные пространства, а объем инвестиций в такие проекты исчисляется сотнями миллиардов рублей. «Промзоны исторически тяготеют к востоку города. Лидеры — Юго-Восточный и Южный административные округа (АО): вместе они концентрируют более 40% всех промышленных территорий Москвы — около 2,9 тыс. и 2,3 тыс. га соответственно. Именно поэтому здесь сейчас реализуется больше всего активных проектов КРТ — 14 из 72. Среди них — площадки “Серп и Молот”, “Карачарово”, “Южный порт” и другие»,— перечисляет эксперт.
Исторически промышленными считаются также Восточный и Северный АО, продолжает коммерческий директор жилой недвижимости Asterus Юлия Обухова. На севере Москвы сложилась особая ситуация. Здесь располагалось множество авиационных заводов и оборонных научноисследовательских институтов, которые имели особый статус, поясняет гендиректор АО «Агентство развития строительного комплекса Московской области», советник вицегубернатора Московской области Кирилл Проскурин. В то же время Западный, Юго-Западный, Северо-Западный и Центральный АО, по словам эксперта, изначально отличались меньшим количеством промышленных зон.
При этом в этих округах выше доля зеленых зон и ниже плотность жилой застройки, что исторически обуславливает более высокую стоимость жилья.
Эксперты сходятся во мнении, что без редевелопмента бывшие промзоны рискуют превратиться в депрессивные и разрозненные городские территории, которые будут притягивать к себе социально негативные явления. «Преобразование подобных участков позволяет не только увеличить количество жилья и офисных площадей, но и создавать большее количество парков. В новых проектах комплексного развития территорий (КРТ) около 20–30% площади отводится под парки и скверы, что способствует формированию экологически комфортной среды»,— подчеркивает партнер Mors Architects Дмитрий Макеенко. Меняется и архитектурный облик районов. Ранее неприметные локации получают новые визуальные акценты и ориентиры. В числе таких примеров — Северный и Южный речные порты, где современная застройка изменила облик территорий, ранее изолированных от городской среды.
От хаоса к мастер-плану
Развитие бывших промышленных зон — распространенная мировая практика, однако такая перестройка требует времени. Сегодня наиболее эффективным инструментом для этого выступает программа КРТ. По состоянию на первый квартал 2026 года в Москве реализуется 420 проектов КРТ, находящихся на разных стадиях проработки, приводит данные партнер CMWP Юлия Токарева.
Городом одобрено и находится в стадии реализации 195 проектов КРТ на территории площадью более 1,8 тыс. га.
В 1990–2000-х годах освоение бывших промзон часто было стихийным и нередко сводилось к строительству жилья без необходимой инфраструктуры, что усиливало нагрузку на город, вспоминает Кирилл Проскурин. Позднее часть площадок была переосмыслена под технопарки и творческие кластеры, среди таких проектов: «Технополис Москва», «Флакон» и «Артплей». «Успешными можно назвать и офисные проекты на базе бывших мануфактур — они комфортны и экологичны. Переломным стал 2020 год, когда для промзоны “Октябрьское Поле” был заключен первый договор о комплексном развитии территории. Сейчас там уже есть жилье, школа и детский сад»,— вспоминает эксперт.
Механизм КРТ стал возможен благодаря изменениям в 10-й главе Градостроительного кодекса, отмечает Кирилл Проскурин. Теперь законодательство обязывает застройщиков учитывать в своих проектах не только жилые площади, но и парковки, социальные объекты и рабочие места. Город же устанавливает правила через Генплан и Правила землепользования и застройки, разрабатывает мастер-план и фиксирует технико-экономические показатели в договоре. Ранее у властей не было подобного инструмента, продолжает эксперт: «Сегодня комплексное развитие территорий жилых и промышленных зон — единственный эффективный способ планомерного и цивилизованного преобразования городских пространств».
Результативность этого подхода отмечает и коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин: «Механизм КРТ доказал свою высокую эффективность. Он применяется даже в тех случаях, когда деюре не зафиксирован, например при обновлении территории по инициативе собственников земли и при привлечении инвесторов через торги». Впрочем, у программы комплексного развития территорий есть и свои вызовы, отмечают в Asterus. Ключевым из них в компании называют рост плотности застройки. Ранее на территориях под редевелопмент была сосредоточена преимущественно производственная деятельность с занятостью в несколько сотен человек. В рамках КРТ эти площадки трансформируются в жилые кварталы, рассчитанные на десятки тысяч жителей, подчеркивает Юлия Обухова.
Польза для девелопера
Каждый пятый проект КРТ реализуется с привлечением средств частных инвесторов. Для бизнеса такие проекты становятся источником прямой экономической выгоды, особенно на фоне дефицита свободных участков, объясняют в ГК «Кортрос». На открытом рынке Москвы остается все меньше территорий, пригодных для масштабной квартальной застройки, а высокая стоимость земли дополнительно усложняет экономику таких проектов. «Как показывает практика, при наличии взаимного интереса и доверия между городом и девелопером КРТ позволяет создавать качественные и экономически эффективные проекты, способные становиться локомотивами развития районов, городов и даже регионов»,— отмечает главный коммерческий директор группы Дмитрий Железнов.
Промзоны привлекательны для девелоперов прежде всего масштабом и расположением, считают в Key Capital. Речь идет о крупных участках в сложившейся городской ткани, нередко рядом с центром, Третьим транспортным кольцом или рекой, где можно реализовать не точечный объект, а полноценный проект с собственной концепцией и долгосрочной ценностью. Дополнительным преимуществом в компании называют имеющиеся коммуникации и транспортную доступность, которые позволяют снизить стартовые риски. Многофункциональный формат с жильем, офисами, коммерцией и социальными объектами дает возможность диверсифицировать доходы и снизить зависимость от конъюнктуры одного сегмента рынка.
Видовые характеристики бывших набережных и парковых территорий также могут способствовать росту стоимости продукта.
При этом редевелопмент бывших промзон может быть связан с дополнительными затратами и организационными сложностями, напоминает Кирилл Проскурин. В частности, рекультивация загрязненного грунта способна потребовать значительных вложений, а при наличии у предприятия нескольких собственников переговоры могут затянуться на годы, если власти не разработают мастер-план и не задействуют механизм выставления на конкурс договора о комплексном развитии территории с проектом развития территории. «Кроме того, часть покупателей, в основном коренные москвичи, по-прежнему с настороженностью относятся к адресам с заводской историей. Впрочем, этот фактор носит скорее психологический характер и не является существенным ограничением»,— резюмирует эксперт.