Заводам повышают ценник
Сколько стоит жизнь в креативных кластерах
Редевелопментом промзон приходится заниматься не только столичным властям. Интеграция территорий бывших фабрик в жизнь мегаполисов повышает однородность среды и привлекательность районов. Но на стоимость жилья наличие нового креативного кластера влияет незначительно: востребованность для застройщиков и покупателей по-прежнему определяют транспортная доступность и разнообразие инфраструктуры.
Фото: Фотобанк Лори
Фото: Фотобанк Лори
Трансформация промзон уже стала необходимым условием для устойчивого развития мегаполисов. Девелоперы получают возможность создавать жилые кварталы, офисы и общественные пространства в местах, которые десятилетиями считались депрессивными. Для городов это означает рост налоговой базы, улучшение качества среды и повышение привлекательности для инвесторов. «Редевелопмент — это не просто архитектурный апгрейд, а перезапуск городской среды. Промзоны, долгое время некомфортные для жизни, становятся центрами новой экономики: здесь появляются технопарки, арт-пространства, жилье с продуманной инфраструктурой. Такие районы быстро набирают привлекательность как для жизни, так и для инвестиций»,— комментирует коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
В «Яндекс. Недвижимости» сравнили цены на квартиры поблизости от пяти ключевых кластеров на месте промзон в крупнейших российских городах.
Москва: «Хлебозавод №9» и «Дизайн-Завод»
Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ
Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ
«Дизайн-Завод» (бывший «Флакон») — один из первых столичных проектов редевелопмента промзоны в креативный кластер. Он открылся в 2009 году, а в 2015-м один из его владельцев выкупил здания соседнего производства — Хлебозавода №9. Сейчас это благоустроенное пространство с авангардной архитектурой и инфраструктурой.
По данным «Яндекс Недвижимости», цены на новостройки в Бутырском районе, где расположен кластер, держатся выше средних по Москве (21,1 млн руб.). Так, бюджет покупки студии в новых премиальных жилых комплексах локации начинается от 19,6 млн руб., однокомнатных квартир — от 23,7 млн руб. На вторичном рынке редко можно найти однокомнатную квартиру дешевле 12 млн руб., а стоимость двухкомнатных квартир начинается от 17,8 млн руб.
Санкт-Петербург: Левашовский хлебозавод
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Левашовский хлебозавод в Петроградском районе — памятник архитектуры и индустриальной истории Санкт-Петербурга, который после пяти лет восстановления, в 2023 году, стал одной из заметных культурных площадок города. Сейчас здесь работают рестораны, спортивная студия, иммерсивный музей, шоурумы, мастерские, также киберарена и культурный клуб.
Трансформация территории завода отразилась и на спросе на жилье вокруг, констатируют в «Яндекс Недвижимости». Медианная стоимость квартиры в новостройках Петербурга в июне составила около 11,4 млн руб., жилье в непосредственной близости к Левашовскому хлебозаводу дороже: новые однокомнатные квартиры стартуют от 16 млн руб. На вторичном рынке можно найти вариант дешевле: цены на однокомнатные квартиры начинаются с 9,3 млн руб.
Екатеринбург: мультиформатная площадка «Домна»
Фото: екатеринбург.рф
Фото: екатеринбург.рф
«Домна» — площадка в центре Екатеринбурга, расположенная в бывшем доходном доме купцов Дмитриевых на улице Вайнера. Здание с фасадом в стиле «кирпичной эклектики» конца XIX века после реставрации открылось в мае 2022 года как полноценное городское пространство. В «Домне» работают магазины локальных брендов, фотостудии, видеопродакшены, коворкинги, фэшен-проекты, лектории и есть площадки для небольших городских событий.
Рядом с «Домной» продается жилье бизнес-класса, а ценник в новостройках начинается от 20 млн руб. за однокомнатные квартиры. На вторичном рынке есть более бюджетные варианты от 4,7 млн руб. Для сравнения: медианная стоимость квартиры в новостройке в Екатеринбурге на июнь 2025 года составляет 7,9 млн руб.
Казань: ИТ-парк имени Башира Рамеева
Фото: Вадим Хомяков / Фотобанк Лори
Фото: Вадим Хомяков / Фотобанк Лори
ИТ-парк имени Башира Рамеева — проект, созданный в рамках развития цифровой инфраструктуры Татарстана. Он появился на месте бывшей обувной фабрики «Спартак», которая выглядит как типовое панельное здание советского периода. Сегодня это технопарк площадью 49 тыс. кв. м, рассчитанный на более чем 3 тыс. рабочих мест. Пространство заполнили ИТ-компании, стартапы, представители креативных индустрий.
Цены в новостройках рядом с парком на однокомнатные квартиры начинаются от 13,4 млн руб., а на более просторные варианты — от 21,7 млн руб. При этом средняя стоимость квартиры в новостройке в Казани в июне 2025 года составляет 12,8 млн руб. Цены на вторичном рынке поблизости: от 11,9 млн руб. за однокомнатную квартиру и от 14 млн руб.— за двухкомнатную.
Новосибирск: культурный центр «Этаж»
Фото: подростковыецентры.рф
Фото: подростковыецентры.рф
Отличается от других тем, что расположен на первом этаже обычного жилого дома в помещении, которое когда-то было городским. «Этаж» стал одной из ключевых общественных площадок Новосибирска, которых в городе более десяти. Все, как обычно в культурном пространстве — концерты, выставки, лекции, кинопоказы и мастер-классы для всех, объединяющие разные интересы: от музыкантов и фотографов до экологических активистов.
Медианная стоимость однокомнатной квартиры в новосибирской новостройке — 4,8 млн руб. (данные «Яндекс Недвижимости»), а двух- и трехкомнатные стоят в среднем 6–8 млн руб. Однако рядом с культурным центром купить однокомнатную квартиру в новостройке можно за 8,1 млн руб., двух- и трехкомнатные обойдутся от 12,3 млн руб. На вторичном рынке есть студии за 5,4 млн руб. и однокомнатные за 6,4 млн руб.
Почему различаются цены
Значимость редевелопмента для обновления города превышает его влияние на стоимость жилья в окружении, несмотря на более высокие, чем в среднем по мегаполисам, цены.
Например, 1 кв. м в Бутырском районе в 2017 году, до появления кластера «Хлебозавод» стоил 151 тыс. руб., а к началу 2025 года показатель вырос на 90%, до 286 тыс. руб. «В то же время в старых границах Москвы в целом показатель вырос гораздо ощутимее — на 155%.
На текущий момент ни одна новостройка на первичном рынке этой локации не реализуется, что свидетельствует не только о дефиците участков, но и об относительно невысокой популярности направления»,— отмечает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
Но, по его словам, на основании этой динамики нельзя сделать вывод, что креативные пространства не оказывают позитивного влияния на ликвидность недвижимости. «Их наличие — лишь один из многих факторов, который может быть дополнительным преимуществом. Но по значимости он уступает транспортной доступности, экологичности, благоустройству, уровню развития социальной инфраструктуры»,— комментирует господин Сырцов. Действительно мощный импульс развитию локаций придают многофункциональные кластеры, например «Остров мечты» на Нагатинском полуострове и «ЗИЛАРТ» в Даниловском районе.
Но динамика цен на более коротких отрезках времени может быть и в пользу кластеров. По данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в Бутырском районе Москвы в августе текущего года оказалась на 47% выше, чем в августе 2023 года. При этом в среднем по городу показатель вырос на 32%.
Аналогичная динамика наблюдается в Казани — средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек в Вахитовском районе, где находится ИТ-парк им. Башира Рамеева, увеличилась относительно августа 2023 года на 39%, что немного выше среднего значения по городу (+33%). В Ленинском районе Екатеринбурга с мультиформатной площадкой «Домна» средняя стоимость «квадрата» на рынке новостроек увеличилась на 38% против 33% в среднем по городу.
В отличие от Москвы, Казани и Екатеринбурга, в Новосибирске рост цен возле креативных кластеров оказался ближе к среднегородским темпам: в Железнодорожном районе, где работает культурный центр «Этаж», стоимость 1 кв. м увеличилась на 26%, в целом по городу — на 27%.
В «Авито Недвижимости» считают, что в большинстве случаев появление многофункциональных общественных пространств сопровождается опережающим ростом цен на жилье в прилегающих районах. «Однако эффект не является универсальным — динамика цен может совпадать с общегородскими тенденциями и не демонстрировать значительного ускорения»,— уточняют в пресс-службе сервиса.
Основатель «Бест-Новостроя» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова считает, что приведенные в пример кластеры не станут главными факторами роста цен на недвижимость, но в любом случае способствуют росту популярности и статуса района, так как аккумулируют аудиторию.
Так, Бутырский район Москвы в целом потенциально интересен застройщикам и покупателям, то же самое можно сказать о Вахитовском районе Казани — он наиболее престижный и дорогой в городе. Аналогично и Центральный район Екатеринбурга: он привлекателен независимо от наличия там «Домны». «Однако важна “цепная реакция”: каждый последующий жилой комплекс, объект культуры, качественное общественное пространство улучшает городскую среду, делает мини-локацию местом притяжения для следующих проектов, которые тоже увеличат ее привлекательность»,— отмечает госпожа Доброхотова.