Квартал не сложился
В 2025 году девелоперы приобретали земельные участки на открытом рынке преимущественно для точечной застройки
На первичном рынке жилья в старых границах Москвы только 12% проектов относятся к точечной застройке. Однако сделки с землей показывают обратное соотношение: из всех участков, которые были приобретены в 2025 году с согласованными документами под многоэтажное жилищное строительство, более 75% подразумевают реализацию компактных проектов. Квартальные же проекты все чаще строятся в рамках программы комплексного развития территорий.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
В 2025 году в Москве было зафиксировано 27 значимых сделок с земельными участками, имеющими документацию под многоэтажное жилищное строительство, общей площадью 93,97 га, а согласованный фонд перспективной застройки составил 2,7 млн кв. м, отмечает руководитель отдела аналитики компании «Вереск Групп» Павел Чепурин.
По его словам, основная часть таких сделок пришлась на проекты с объемом застройки 20–60 тыс. кв. м, тогда как сделки с потенциалом свыше 150 тыс. кв. м стали исключением — за год их было всего четыре.
В сегменте участков без исходно разрешительной документации в 2025 году было зафиксировано еще 37 сделок общей площадью более 63 га, продолжает господин Чепурин. Потенциальный объем застройки на этих территориях оценивается примерно в 1,5 млн кв. м, однако, по его словам, такие участки также не формируют ресурс для запуска новых крупных квартальных проектов. В границах Москвы в открытом рынке практически не остается относительно свободных участков, пригодных для реализации квартальной застройки, подчеркивает эксперт, а высокая стоимость земли дополнительно усложняет экономику масштабных проектов.
Крупный метр через КРТ
В уже строящихся проектах преобладают масштабные жилые комплексы, следует из данных «Метриума». В компании подсчитали, что на первичном рынке в старых границах Москвы без учета элитного сегмента сегодня реализуется около 70 проектов точечной застройки, на которые приходится порядка 12% общего объема предложения новостроек, подсчитали в «Метриуме». Под точечной застройкой на рынке понимаются компактные жилые комплексы, как правило, до 800 квартир, в противовес масштабным квартальным проектам, поясняет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, такие проекты требуют меньших инвестиций и быстрее выходят на окупаемость в условиях высоких ставок по проектному финансированию.
Для реализации крупных проектов на фоне ограниченного свободного земельного ресурса все активнее используется механизм комплексного развития территорий, напоминает директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев. По его словам, КРТ позволяет формировать крупные проектные контуры там, где рынок земли этого сделать уже не может.
По состоянию на начало декабря 2025 года правительством Москвы одобрены и находятся в стадии реализации 158 проектов КРТ общей площадью свыше 1,5 тыс. га, в рамках которых планируется построить более 31 млн кв. м недвижимости, подчеркивает господин Чернядьев. По его словам, в результате реализации этих проектов будет создано порядка 350 тыс. рабочих мест.
По данным NF Group, только в четвертом квартале 2025 года были зафиксированы решения по территориям общей площадью 249 га, на которых предполагается реализовать 4,3 млн кв. м перспективной застройки.
В «Метриуме» уточняют, что средняя площадь жилой части в проектах КРТ достигает около 200 тыс. кв. м, тогда как в остальных новостройках без учета высокобюджетного сегмента этот показатель составляет порядка 130 тыс. кв. м.
Пилоты на плотной застройке
Механизм комплексного развития территорий в ближайшие годы станет основным источником крупных проектов в Москве, подтверждают участники рынка. По словам господина Чепурина, частный рынок земли уже не формирует достаточного количества участков, на которых возможно реализовать квартальную застройку.
По оценке господина Чернядьева, даже в случае улучшения рыночной конъюнктуры девелоперы вряд ли вернутся к масштабным частным проектам вне КРТ.
Сама программа масштабируется в том числе за счет новых инструментов. «Программа реновации показала свою востребованность у жителей столицы, однако в городе остается значительное количество ветхих домов, не вошедших в нее в 2017 году»,— отмечал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов. Для переселения жителей из такого жилья в Москве в 2025 году начали применять механизм комплексного развития территорий жилой застройки, первые пилотные проекты которого планируется реализовать в Таганском районе и в Черемушках.
В Черемушках проект КРТ жилой застройки реализуется на улице Гарибальди, следует из материалов mos.ru. В проект включены два пятиэтажных дома 1960 года постройки, жители которых проголосовали за участие в программе. На участке площадью 1,09 га планируется строительство жилого комплекса общей площадью около 47 тыс. кв. м, из которых порядка 28,7 тыс. кв. м придется на квартиры. Реализация проекта рассчитана на пять лет, оператором КРТ выступает Московский фонд реновации. В Таганском районе «пилот» КРТ жилой застройки запланирован на Большой Калитниковской улице. Площадь участка составляет 0,74 га, проект предусматривает строительство более 22 тыс. кв. м жилья, из которых около 12,7 тыс. кв. м придется на квартиры. Проект рассчитан на шесть лет, оператором также станет Московский фонд реновации.
Градостроительная специфика подобных проектов напрямую связана с параметрами участков, отмечает господин Чернядьев. По его словам, минимальной базовой площадью для старта компактного девелоперского проекта в Москве считаются участки 0,5–0,8 га, тогда как наиболее приспособленными для полноценной застройки являются территории 1–2 га, позволяющие выполнить социальную нагрузку. В центральных районах города возможна реализация проектов и на участках около 0,2 га, однако это требует высокого уровня проработки и согласований.