Решают данные: куда движется спрос на зрелом рынке офисной недвижимости

После всплеска активности рынок офисов становится более сбалансированным: растет предложение, меняется запрос к формату, растет межрегиональный спрос, а бизнес переходит к более осознанному выбору — с опорой на прозрачные цифровые инструменты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Траектория рынка офисов

После бурного роста в 2024 и 2025 годах рынок офисов стабилизировался и вернулся к ожидаемой траекторию развития. И хотя в целом по стране спрос за три года сократился на 5%, а предложение на 10%, в ряде регионов динамика уверенно положительная. В Москве к январю—апрелю 2023 года интерес к покупке офисов вырос на 81%, в Новосибирской области — на 32%, в Санкт-Петербурге — на 11%, в Самарской области — на 10%. В столице за те же три года спрос на аренду прибавил 28%, в Новосибирской области — 10%, в Санкт-Петербурге — 6%.

Кто и какие объекты ищет в столице

В структуре спроса на офисную недвижимость Москвы в январе—апреле 2026 года заметно преобладание аренды: на нее пришлось 91% пользовательского интереса, тогда как на покупку — около 9%. Интерес к столичным офисам поддерживается и за счет клиентов из других регионов. Их доля в спросе на покупку составляет 24%: чаще других объекты неожиданно ищут пользователи платформы из Тамбовской области (доля 7,8%), Санкт-Петербурга (7,5%) и Ульяновской области (5,9%). В аренде межрегиональный трафик составляет 21%. Здесь лидеры более очевидные: Санкт-Петербург с долей 14,7% и Краснодарский край с 9%.

Внутри Москвы спрос тяготеет ближе к центру: 39% всех объектов ищут в ЦАО, дальше с большим отставанием располагаются ЮАО (14%), ЗАО и САО (по 10%). По числу запросов на «Авито Недвижимости» лидируют районы Пресненский, Даниловский, Басманный и Тверской. В то же время постепенно фокус смещается в сторону мест с развивающейся деловой инфраструктурой вне ЦАО.

«Интересно, что наиболее устойчиво в столице себя чувствует сегмент крупных офисных помещений. В Москве мы видим рост интереса к покупке объектов площадью более 500 кв. м, тогда как спрос на небольшие офисы со стороны частных инвесторов корректируется. Это может говорить о том, что крупный бизнес и профессиональные участники рынка сегодня принимают решения более уверенно, чем частные инвесторы, которые сильнее зависят от стоимости заемного финансирования»,— отмечает Олег Изотов, управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости».

Что касается целей, то чаще всего офис в столице ищут для оптимизации — каждый третий опрошенный «Авито Недвижимостью» столичный бизнес хочет помещение иного размера вместо текущего под задачи бизнеса. По 30% планируют открывать дополнительные локации или получать доход от сдачи в аренду, 26% приобретают объекты под флиппинг и будущую перепродажу, что говорит о высоком инвестиционном интересе. Четверть опрошенных ищет варианты, так как планирует смену локации, 23% — для открытия бизнеса с нуля.

В процессе поиска объектов больше половины пользователей (55%) подключают инструменты искусственного интеллекта. В основном нейросети используют для анализа состояния рынков и его сегментов (38%), оценки потенциала объекта и локации (36%), определения рыночной стоимости или ставки аренды (35%). Реже с привлечением ИИ составляют бизнес-модели под конкретные помещения: такие кейсы встречаются у более чем четверти опрошенных (26%).

Как меняется предложение на рынке: сводка по регионам

По динамике и объему предложения в январе—апреле 2026 года на общем фоне выделяется столица — на Москву приходится чуть больше половины всех доступных для покупки и аренды офисов. Среди других регионов обращает на себя внимание второе место по предложению офисов в продаже Новосибирской области: за год здесь стало на 29% объявлений, поэтому регион даже обогнал Санкт-Петербург (+21%). Зато в аренде при росте экспозиции на 56% за год Северная столица уверенно удерживает второе место.

Быстрее найти подходящие объекты пользователям среди большого количества альтернатив помогают фильтры на платформах с объявлениями. Например, в поисковой выдаче на «Авито Недвижимости» можно оставить только предложения от верифицированных собственников, а также посмотреть карточки бизнес-центров — в них содержится информация о самом объекте, а также все офисы, помещения свободного назначения и коворкинги, доступные для аренды и покупки в этом БЦ. Сегодня база насчитывает более 7400 локаций и около 40 тыс. объявлений в них по всей России.

«Широта выбора офисов на онлайн-платформах уже воспринимается как базовая вещь. Когда у бизнеса появляется возможность выбирать, на первый план выходит качество объявления. Люди хотят получить всю доступную информацию об объекте: его параметрах, технических особенностях, владельцах, в случае инвестиционной покупки — бизнес-потенциале и сроке окупаемости. Онлайн-платформы здесь помогают сравнить предложения и принять взвешенное решение об аренде или покупке»,— подводит итог Олег Изотов.

ООО «КЕХ ЕКОММЕРЦ»