Вчера Фонд имущества Санкт-Петербурга за 109 млн рублей продал на открытых торгах здание бывшего кинотеатра "Москва", сгоревшего два года назад. Покупатель здания Сергей Лагутин заявил, что он бизнесмен и "представляет интересы частного лица", не уточнив, какого именно. Новый владелец не сообщил подробностей замысла инвестора. Эксперты считают, что если ему не удастся согласовать с КГИОПом надстройку здания, то вряд ли экономика проекта будет эффективной.
Бывший кинотеатр "Москва" располагается на Старо-Петергофском проспекте, д. 6, литера А. Объект был выставлен на торги по начальной цене 50 млн рублей с аукционным шагом 1 млн рублей. Как заявлял накануне торгов глава Фонда имущества Андрей Степаненко, "объект вряд ли вызовет интерес у инвесторов" из-за серьезных обременений, связанных с тем, что он является памятником регионального значения. Например, КГИОП требует сохранения не только облика самого здания, но и его функционального назначения. "Ни офисы, ни жилье здесь возводить нельзя. К тому же в здании очень много площади, которую не назовешь полезной, — большие лестничные марши, холлы около них. Поэтому мы не ожидаем ажиотажа среди покупателей", — уверял господин Степаненко.
Кинотеатр "Москва" был построен в 1930 году по проекту архитектора Лазаря Хидекеля. Это первый трехзальный кинотеатр в СССР, но по назначению давно не используется. С 2004 года здание пустует, в 2006-м в нем был сильный пожар. Объект является памятником архитектуры регионального значения. Его общая площадь — 2,46 тыс. кв. м, площадь земельного участка — 2,176 тыс. кв. м.
Однако сразу же после продажи кинотеатра, на который было подано 15 заявок от инвесторов, Андрей Степаненко признался, что слукавил: "Я сознательно скрыл информацию о количестве заявок на этот объект, чтобы продать его наиболее удачно". По самым оптимистичным прогнозам Фонда имущества, рост цены по сравнению с начальной ожидался не более чем на 50%. Удвоение цены Андрей Степаненко назвал "большой удачей", заметив, что если бы можно было снести здание и построить на его месте новое, то цена выросла бы в 10 раз. Господин Степаненко намекнул, что за частным лицом, купившим "Москву", скрывается "серьезная компания", которая за последние три-четыре года купила несколько объектов в Петербурге и "всегда вовремя расплачивается за них и в срок исполняет все обещания" по инвестициям. Но что это за компания, не уточнил.
Сам покупатель, представившийся как предприниматель Сергей Лагутин, тоже не стал вдаваться в детали планов инвестора. Он сообщил, что, скорее всего, помимо кинотеатра в новом комплексе будут предусмотрены торговые помещения. Примерные инвестиции в квадратный метр господин Лагутин оценил в $2 тыс. Остальные подробности Сергей Лагутин пообещал представить через полгода.
По мнению аналитиков, инвестору будет непросто сделать свой объект привлекательным, если не удастся договориться с КГИОПом об уступках. Как считает президент Becar Realty Group Александр Шарапов, оптимальным будет вариант встраивания существующего здания в новый объект с увеличением полезной площади. "Такая практика уже есть в Москве, и постепенно она будет распространяться на Петербург. При этом фасад сохраняется, а само здание надстраивается и по периметру, а если есть такая возможность, и в высоту. В том районе города, где находится бывший кинотеатр "Москва", нет жестких ограничений по высотности. Поэтому, возможно, КГИОП согласует подобный вариант", — комментирует господин Шарапов.
Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, считает, что для эффективности проекта придется "тщательно продумать, как организовать пространство в здании", учитывая его непростую внутреннюю архитектуру. "Хорошо, что кинотеатр изначально был трехзальным. Если бы там был только один зал, то пришлось бы серьезно поломать голову над проектом. В такой кинотеатр сегодня никто не пойдет — придется слишком долго ждать окончания предыдущего сеанса. А когда залов три, привлекательность объекта значительно выше", — рассуждает господин Казанский.
В любом случае, предупреждают инвестора эксперты, нужно будет продумать, чем привлечь клиентов в будущий кинотеатр, учитывая, что три зала на сегодняшний день не могут служить таким же привлекательным козырем, как в 30-е годы прошлого века. Господин Казанский полагает, что там были бы уместны боулинг, бильярд, игровые объекты, кафе, ритейл подарочного характера. "В летнее время можно что-то организовать на прилегающей территории", — говорит он.
"Можно, наверное, 'покреативить' на тему первых советских лет — в духе Маяковского, плакатной живописи. Однако все это стоит денег. Трудно сказать, насколько экономика этого проекта будет эффективной. В реконструкцию придется вложить как минимум $1 тыс. за квадратный метр. При этом строительство нового кинотеатра обойдется в $1,5 тыс. за квадратный метр. Хотя, правда, найти участок для возведения нового здания непросто", — говорит Александр Шарапов. Он предположил, что "вряд ли инвестор покупал этот объект "не глядя". "Наверняка он как-то прощупывал ситуацию с согласованиями в КГИОПе. В общем, мне даже интересно проследить, что же инвестор сможет там построить", — резюмирует президент Becar.
Ольга Мягченко